專題：2025基金行業年終大盤點：公募規模近36萬億元，主動權益重奪主場，「冠軍基」揭榜倒計時
2025，對於公募REITs來說是不平凡的一年，也是值得銘記的一年。
2025年我國公募REITs全年新發行產品20單、擴募5單，合計募資473.35億元。
截止2025年年底，境內公募REITs市場總髮行產品數量達79單，總髮行規模（含擴募）突破2100億元。歷經5年時間，我國REITs市場已成長為亞洲第一、全球第二大REITs市場。
一級市場上，認購倍數屢創新高，華夏中海商業REIT、華夏中核清潔能源REIT網下有效認購倍數先後破紀錄，分別達320倍、340倍；華夏華潤有巢REIT率先探索向原持有人配售的擴募方式，並以99.51%的高認購率彰顯市場深度認可。
二級市場上，消費REITs以年內超30%的平均漲幅領跑市場，其亮眼吸引了更多投資者開始關注公募REITs的配置價值。
2025年，公募REITs市場呈現出一派欣欣向榮的蓬勃景象。當存量資產與資本市場的化學反應持續發酵，公募REITs這個曾被視為「小衆品類」的投資工具，正悄然影響着中國資產證券化的整體格局。
一、一級市場亮點紛呈
隨着市場對公募REITs長期投資價值的認可度提升，2025年公募REITs市場一度上演着「抽新股」狂熱，動輒幾百倍的認購倍數成為常態。
2025年10月發行的華夏中海商業REIT網下投資者有效認購倍數高達320倍（認購近1600億元！華夏中海商業REIT成消費投資新寵），隨後12月發行的華夏中核清潔能源REIT再次刷新記錄，網下有效認購倍數高達340倍，一級市場抽新股持續火爆。
與此同時，資產類型與發行人實現多元化突破，優質消費資產成為吸金主力，更多具有國際資產管理和運營經驗的發行主體進入市場，帶來了更成熟的資本運作和資產管理理念。例如華夏凱德商業REIT作為首單由國際知名資產管理機構發起、聚焦中國核心都市圈優質商業資產的公募REIT，基金擬募集規模22.872億元，比例配售前累計認購資金超3091.7億元，這一數字遠超此前單個REIT的募資紀錄，成為市場現象級事件！
華夏凱德商業REIT的創紀錄募資現象表明市場資金願意為優秀的管理能力和增長預期支付溢價，單項目3000多億的募資規模證明公募REITs市場完全有能力承接體量巨大、結構複雜的核心資產，為盤活更大體量的存量資產開闢了通道。進一步驗證，優質資產與專業運營的結合，能夠打破REITs產品「規模瓶頸」，為市場提供了一個可持續發展的範本，也給投資者提供了更豐富的資產選擇和更廣闊的發展空間。
更值得一提的是，2025年我國公募REITs擴募呈現出項目強創新與市場高認可的積極共振。一方面，擴募資產類型進一步多元化，另一方面，定價與交易機制持續優化，部分項目嘗試更具市場化的詢價與配售方式，提升了定價效率和機構投資者參與度。例如首單通過向原持有人配售方式擴募的華夏華潤有巢REIT以99.51%的高認購率彰顯市場對擴募資產的深度認可，意味着公募REITs不僅僅是單純的孖展工具，更是資產價值管理的長期主義手段，不僅激活了REITs的「內生增長」能力，驅動市場規模與資產質量同步提升，還增強了市場深度與吸引力，為投資者提供了分享資產組合成長性的通道，更加吸引長期配置資金。
我們相信，在各方市場主體的協同努力下，一個多層次、高質量發展的公募REITs新生態正加速成形，未來可期！
二、二級市場「價值錨」初步形成
2025年，公募REITs的二級市場走勢總體喜人，但在上半年的熱潮喧囂後，近期也經歷了理性調整。
中證REITs全收益指數2025年年初至8月高點上漲近10%，隨後受宏觀經濟數據不及預期影響出現回調。同花順數據顯示，截至12月30日，78只上市REITs中年內58只收漲，20只收跌，凸顯公募REITs底層資產質量與運營能力的分化，並對投資者投資公募REITs過程中對投資價值與潛在風險的判斷能力提出了要求。
我們觀察到，二級市場上，一方面，不同資產類型的產品定價出現合理分化；另一方面，同類資產裏不同能級的產品得到差異化定價，公募REITs的「價值錨」已初步形成——底層資產持續創造穩定現金流的能力、主動運營管理釋放資產潛能的「增值力」。
例如華夏首創奧萊REIT其底層資產濟南和武漢項目通過品牌升級、擴鋪、新品牌引入及空間優化，提升出租率和租金收益，為投資者提供了持續且超預期的收益回報，增強了資產吸引力、推動價格上行。同花順數據顯示，截至2025年12月30日，華夏首創奧萊REIT上市以來漲幅近70%，今年以來漲幅近40%，領跑REITs市場。
此外引人關注的還有特許經營權類資產的穩健表現。2025年近9%的平均分派率雖低於消費類資產的資本利得回報，但顯著高於十年期國債收益率7個百分點，成為險資、社保等長期資金的配置新選擇。
三、初心如磐 篤行致遠
作為基金行業的領先者，華夏基金始終積極順應資本市場的高質量發展帶來的變化，通過產品創新、業務創新和組織創新，將行業高質量發展與服務實體經濟和國家戰略、助力資本市場健康發展、滿足居民財富保值增值需求緊密聯繫在一起。
截至2025年底，華夏基金作為基金管理人已累計發行19單公募REITs產品，累計發行規模達454億元（不含擴募），佔全部境內已發行公募REITs規模的20%，排名市場第一。
2025年度，華夏基金REITs業務穩定運營，多數實現業績預期，年內14只產品完成派息45次，共計超18億元，努力通積極的派息策略，回饋投資者。截止2025年年底，華夏基金旗下公募REITs已累計向持有人派息97次，累計派息超39億元。
華夏基金旗下公募REITs派息情況
數據來源：wind，截至2025.12.29此外，華夏基金與合作方積極推進REITs在ESG領域的探索實踐。2025年3月，旗下8只公募REITs同時發布2024年度ESG報告。這是境內首次由同一基金管理人推動多隻REITs集中發布ESG實踐成果。（引領REITs可持續發展新標杆！華夏基金8只REITs同時發布ESG年度報告）此次集中發布不僅是境內REITs市場ESG實踐的重要里程碑，更凸顯了華夏基金在REITs領域的前瞻佈局與創新引領。通過ESG與REITs的深度融合，華夏基金正努力為中國公募REITs市場的高質量發展注入新動能，推動中國公募REITs邁向更高質量、更具韌性的發展階段。
除了聚焦公募REITs本身的創新實踐，華夏基金還以多資產全能平台和資產配置的理念來打通公司的整體業務鏈條，通過深度協同力爭為投資者提供高效、便捷、一站式解決方案。2025年12月25日，華夏基金旗下全資子公司華夏股權攜手華潤置地成功設立購物中心私募股權投資基金潤盈華夏。這是近年來國內首單由公募基金私募股權子公司設立的Pre-REITs基金。作為聚焦投資優質購物中心的權益型私募股權投資基金，潤盈華夏後續可在符合相關法律法規規定的前提下，優先考慮通過公募REITs實現退出，從而構建「從Pre-REITs到公募REITs」的完整閉環。這是華夏基金積極服務多層次REITs市場建設，促進金融服務實體經濟質效提升的又一具體實踐。
寫在最後
時人不識凌雲木，直待凌雲始道高。
站在2025年的句號上，我們回望公募REITs的五年發展軌跡：從最初的「摸着石頭過河」，到如今形成規模與質量並重的發展格局；從單一的孖展屬性，到成為盤活存量資產的重要抓手；從機構投資者主導，到個人投資者參與度持續提升，2100億元的總募資規模只是起點。
展望未來，我們可以期待流動性的改善，例如REITs指數基金的落地、銀行理財等更多資金的引入；我們期待看到不同REITs間的併購和重組，整合市場資源、提高資產管理效率；我們也期待能見證REITs制度的持續優化、退市機制的探索創新．．．．．．
當然，這些都需要請大家和我們一起攜手創造。我們認為，這個市場真正的想象空間或許在於讓普通投資者也能分享中國城鎮化的發展紅利，讓每一份紮根於中國土地的資產收益，都能惠及尋常百姓的財富賬戶。我們想，這或許就是公募REITs最深刻的金融普惠意義，也是我們所有REITs人共同的使命——
讓資本的活水精準灌溉實體經濟的沃土，也讓無數信任我們的投資者得以共享長期穩定的回報！
2026，我們一起精彩繼續！
責任編輯：石秀珍 SF183