金吾財訊 | 申萬宏源發研報指，港鐵公司(00066)「鐵路+物業」發展模式，網絡拓展配套土地反哺，香港房地產市場回暖預計為公司長期物業發展帶來增長。因修建新鐵路的成本高、回報周期長、維護成本高，因此政府會相應將鐵路沿線的土地開發權交給港鐵來反哺鐵路修建的巨大開支，以「鐵路+物業」發展模式為鐵路項目提供資金。香港房地產市場今年以來呈現回暖趨勢，樓市的提振預計為公司長期物業發展帶來增長，2025、2026年為上一周期物業發展的集中入賬期。公司當前採用漸進式派息政策。2015-2024年，公司每股派息穩步上升，從1.06港元增至1.31港元，採用漸進式派息政策。2020年儘管出現虧損，公司仍維持派息不變。近兩年業績增長顯著，預計將維持當前派息。該機構預測港鐵公司2025-2027年歸母淨利潤分別為162.03/201.66/101.38億元，2025至2027年對應PE分別為12x/9x/19x，因2025、2026年業績保持高增，公司當前採用漸進式派息政策，2024年每股派息1.31元，以公司每股派息預計維持、以1月5日最新市值為基準，2025-2027年股息率分別為4.4%/4.4%/4.4%。對公司經常性業務進行FCFF估值，對公司物業發展業務採用NAV估值，通過分部估值計算得到公司整體企業權益經營價值為2766億港元。考慮公司多元化經營，估值折讓20%，測算出港鐵公司總體企業權益價值為2213億港元，對應目標股價為35.55港元/股，較當前市值仍有19%空間。首次覆蓋，給予「增持」評級。