「第一類是在越南有產業、工廠或公司的人，包括工廠、貿易、物流等行業的老闆，他們在越南賺到錢後希望常住，或為高管購置房產用於居住或收租。」
文 / 巴九靈（微信公衆號：吳曉波頻道）
2021年，黃飛鵬在越南首都河內花160萬元人民幣買了套130平方米、三室一廳的公寓，近日一瞧，總價飆到358萬元，翻一倍多。
他是一個投資人，此前在越南有些業務，買房是因為「租金+房產增值合計有8%年化收入」，比銀行利率高，且方便了自己與同事出差。
「（對於）這兩年暴漲，我也莫名其妙。」他對小巴形容說道。
據越南建設部的數據，今年三季度，河內全市場平均初級銷售價格約合人民幣2.1萬元/平方米，較2024年同期上漲33%；越南國家通訊社《越通社》披露，2024年，河內市的公寓房價按年增長約40%。
圖源：駐越南使館經商處
與之呼應的是，在越南首都河內以及主要城市胡志明市，已經出現了搶購潮，不少樓盤的新盤開售現場十分火爆。
從近期一個廣泛流傳的視頻可以看到：大堂擠滿了摩肩接踵的購房客，過程中伴隨着一陣陣尖叫、推搡，甚至有人大打出手。
圖源：網絡
中國出海人「意外」喫到紅利
「第一類是在越南有產業、工廠或公司的人，包括工廠、貿易、物流等行業的老闆，他們在越南賺到錢後希望常住，或為高管購置房產用於居住或收租。」
提到到越南買房的中國人畫像，華人中介首望地產創始人&CEO老薛對小巴總結道，近兩年來，他每年都能賣出價值數千萬美元的新房。
黃飛鵬是2017年去的越南，兩年前受在越南辦廠的江浙製造業老闆影響，他來到越南旅遊考察，恰逢2018年越南股票牛市，便順勢從事起了證券相關的業務。
彼時，他每個月都在接待來自國內的老闆、投資人，這些人顯露出一個額外興趣——看房，自此，黃的工作內容裏，還多了一項「陪看房」。
越南西貢河沿岸現代住宅塔樓矗立
令他至今印象深刻的一件事是：有個溫州外貿老闆，早年在國內靠投資房產賺了錢，來越南的時候，對當地一套價值200萬元的地鐵房「很心動」，但因猶豫沒買。
「我們今年8月份去這個樓盤看同一套房子，報價已經變成了600萬元。」他感慨道。儘管如此，據越南中介透露，有部分中國買家甚至一買好幾套。
此後數年，越南樓市相對沉寂，但昔日的熱鬧記憶時常被喚起，最後轉化為黃飛鵬的買房行動。
「我們在越南有業務，之前去都是短租，40—70平米的房子都能租4000元人民幣/月，索性買了一套出差住。」黃飛鵬說道。
越南河內商業街區
安麗也不例外。2024年初，她花將近200萬元人民幣買了河內110平方米的三居室，如今也漲到360萬元人民幣。
她最早接觸越南樓市是在2019年，那時陪定居歐洲的閨蜜在越南考察房產，對方很快花100萬元入手了一套90平方米的公寓。但當時更大的興趣還是買北京的房子。
2021年，父母給了總價700萬元的預算，所幸「幾十套房子看下來，不是朝向不滿意，就是戶型太奇葩，房齡老配套設施太差，沒有找到一套相中的房子。」她說道。
直到2023年底，她跟隨在越南創業的家人定居河內，發現閨蜜房子總價已經翻倍，也穩定收了4年的租金，於是「如法炮製」，不快不慢地趕上了這一輪的房價暴漲。
除此之外，來越南買房的第二類和第三類玩家，是那些熱衷於海外資產配置型的買家以及新興的純投資客。
「手裏有點錢，但美加澳新買不起，曼谷好地段買不起，選來選去去就‘賭’越南了，一套房子一百來萬。」資深全球房產配置人士、大碗樓市創始人李俐這樣總結。
據越南財政部外資局2025年的數據，截至去年11月30日，越南房地產業吸引外資達57.2億美元，佔比20.7%，僅次於加工製造業。
從國別投資額來計算，新加坡對越投資達42.9億美元，佔比26.9%。其次就是34億美元的中國，佔21.3%——而在2019年，中國是越南第四大外資來源地。
圖源：駐越南使館經商處
「新加坡企業裏面一部分是中國人辦的。他們一般在新加坡建一個總部，然後進行各地的投資。」老薛補充說道。
越南中產崛起
放眼全球，越南早已成了一塊房產投資熱土。
《越通社》2024年12月3日報道，據全球房產指南數據，在過去5年間，越南房地產價格上漲了59%，高於美國（54%）、澳大利亞（49%）、日本（41%）和新加坡（37%）等。
衆所周知的外部原因在於：受中美貿易戰等因素影響，亞洲製造業開啓新一輪產業轉移。一條主線是從中國大陸、中國台灣、韓國等東亞國家及地區的製造業及投資向越南、印尼、新加坡、柬埔寨等國家轉移。
2019年便開始在越南創業的老薛對這一進程比較熟悉。他提到，最早來的一波是台資、韓資和部分日資企業，當時中美貿易摩擦還不激烈，是出於「中國+1」政策，即在中國之外再找一個地方生產以保證生產穩定，相對沒有那麼急迫。
再後來，隨着中美貿易摩擦加劇，2020年，包括中國大陸在內的各國及地區的老闆花費不菲跑去越南看場、買地、建廠，形成一波熱潮；三年後，大陸中資企業，尤其是中高端製造業企業及其供應鏈相繼湧進越南。
「目前仍處於轉移熱潮中，沒有放緩的跡象。」他說道。
大量的外國老闆與高收入外籍員工的湧入，刺激着越南房價水漲船高。
不過，越南對外國人有個限購政策——一個高層住宅項目最終只能向外國人出售30%單元。
因此，越南房產的消費主體仍然是本地人。
「實際上沒有一個項目，外國人能買到30%單元，大部分的買家都是本地人。」老薛坦言道。
換言之，越南樓市的崛起不完全是因為外資的湧入，更多是一國城市化進程加速的縮影。隨着大規模海外投資進入越南的同時，越南也在大力投資發展基礎設施。2025年8月，越南政府宣佈在全國範圍內啓動和竣工250個建設項目，總投資額約合500億美元。
越南河內，地鐵施工現場
與此同時，大批外地青年湧入核心城市務工。2018年至今，河內人口從約600萬規模提高到接近1000萬規模。
當地人收入水平明顯提高。
「2018年我們去時，1500—2000元人民幣能招到不錯的中文系員工，但現在得花費3000元或以上。北寧工業區的中資勞動力密集型企業，據說有些計件工的收入也能達到3000—4000元。」黃飛鵬說道。
目前來看，越南樓市最突出的受益者還是城市中高收入群體以及相關產業鏈的老闆。
「一是城市中產及高收入人群，如白領、高管、金融從業者、律師、醫生等，買房多考慮通勤、孩子上學等因素。二是與建築、貿易、進出口相關的生意人，這兩年越南進出口行業發展好，這類人群收入較高，出於居住舒適性和便利性會考慮選擇購房。」老薛總結本地人購房畫像時說道。
「我知道河內買房的越南人，有從中國留學回來、做中越貿易賺錢的，還有從事本地互聯網工作的白領，還有部分金融行業人士。」黃飛鵬補充了更多細節。
他提到一個入股越南直播公司00後頭部主播，工作3年賺了200萬人民幣，買了套河內的房子。
此外，值得強調的是，當海內外購房需求激增的同時，越南的房產供應則有些捉襟見肘，這又成為刺激越南房價上漲的一個重要因素。
提到供應緊張，多位受訪者都提到了一組數據：「過去幾年，每年的房產供給量最高也就3萬多套，按每套住4—5人計算，僅能滿足15萬人口的居住需求，而河內、胡志明市每年的遷入人口都超過20萬人，人口遷入速度遠超供給速度。」
越南河內，工人在建築工地施工
例外市場的風險
1998年，吳老師在蘇州工業園區的一家台資電子工廠遇到一位台方總經理，當時正值東南亞金融危機，國內消費萎縮、產能過剩，作為「過來人」的他提醒吳老師，「大陸的房價可能會漲」。
如今，越南似乎正復刻這一進程。據預計，2022—2025年期間，越南年度經濟增長率達7.2%，還提出了2026年以後增長10％以上的目標；今年前11個月，越南實際到位外商直接資金總額約236億美元，為五年來的最高水平。
受此影響下，越南建設部數據顯示，近幾年，公寓、聯排房、別墅和宅基地的價格平均每年上漲約10—15%，個別時期漲幅高達30%。
國泰君安證券（越南）《2025年住宅房地產展望》總結道：越南房地產行業直接貢獻全國GDP的15%，當房地產行業增加1萬億越南盾（約2.7億人民幣）時，將刺激其餘行業群體的產值增加1.192萬億（約3.2億人民幣）越南盾，並帶動增加值達到3110億越南盾。
當越南樓市發展形成正循環，並誕生不少成功故事及供不應求的市場現狀外，不能不提的是其中的侷限性和風險性。
◎ 首先，多位受訪者認為，越南樓市的機會仍然集中在河內、胡志明市等「一線城市」。
「其他城市買了以後升值的空間不大。」一位越南中介機構INDOCHINE中國區合夥人崔光對小巴說道。
「越南只有一億人口，東南亞其他國家大多隻有一箇中心城市，越南因為政治中心（河內）和歷史上法國殖民形成的經濟中心（胡志明市）職能劃分，纔有兩極城市，一億人口支撐不了第三個大型城市，缺乏人口和就業支持，未來轉手可能會遇到風險。」老薛這樣認為。
「越南房地產價格上升還不如越南股市，所以目前是跟着實體經濟走。」香港新華集團東南亞總裁蔡卓思對小巴分析道。
2025年，越南VN-Index（胡志明市交易所指數）上漲約41%，創2017年來最大漲幅。
圖源：越中社
◎ 其次，越南樓市也存在爛尾樓頑疾，並不時爆發。
「要看能不能交付以及延期交付，可能買一個項目五六年不給你交付。」李俐不乏誇張地對小巴說道，他將越南樓市視為一個「賭場」。
近年便有比較顯著的例子：
2022年，越南女房地產大亨、女首富張美蘭因涉嫌約合900億人民幣的金融欺詐被捕，成為越南有記錄以來最大的一起金融欺詐案；
2025年10月，越南第二大地產商Novaland被爆債券違規，觸發越南股市六個月來5%的最大單日跌幅，目前約45.7億元人民幣的債券未償付。
圖源：華爾街見聞
「挑選資金實力強、有銀行支持、交付記錄良好、口碑好的開發商非常重要，能有效降低風險。」老薛強調說道。
◎ 第三，目前越南買房不容易拿到房產證，容易埋下糾紛隱憂。
受訪的越南購房者均表示尚未獲得房產證，有的是通過熟悉的越南人代持，有的是只有買賣合同作為購房憑證。
「國內購買新房通常需等房子建好、房產證辦下來才能轉讓，而越南房產買賣合同本身就可以進行公證交易，目前有無房產證對交易影響不大，很多人會通過短期持有房產獲取漲幅後出手。」老薛說道。
一般來說，賣給外國人的越南公寓的產權有50年，到期可續一次，期間可轉手給當地人。
而普遍來看，更流行的是短線成交。「現在基本上不看租金回報率，看房子能不能漲。」崔光豪言說道。
小結
近幾年，越南樓市在產業轉移、政府加大基礎設施投資、房地產行業發展現狀等因素綜合影響下，提供了一個高收益、高風險並存，侷限性明顯的樓市順周期。
這是一段足夠長的穩健行程，還是短暫而曲折，取決於幾個上述幾個要素的持久力與相互配合的默契。
而當下還是陽光燦爛的日子。
2018年前，老薛還在北京一家美國房產諮詢服務類公司工作，經過對泰國、越南等國考察，最終選擇在河內創業，公司從小作坊發展到如今三十多人，正準備資本化運作。
1983年生的上海人崔光曾是國企的海外員工，常去越南出差，他說：「我喜歡越南，街上走的都是年輕人，感覺年輕了十幾歲。」