智通財經APP獲悉，中信建投發布研報稱，77只REITs披露了2025年四季報，順周期板塊邊際改善，抗周期板塊展現成長性。42只次新REITs Q4業績達成率總體超預期，三大指標(收入、EBITDA和可供分配金額)的平均達成率均分別為103.7%、92.4%、104.1%;存量REITs總體業績邊際改善，三大指標按年平均變幅分別為5.2%、6.2%、17.2%。一級市場定價更加理性，抽新股及戰配策略由「普選」轉向「精選」。政策紅利集中釋放，看好2026年上半年REITs市場的表現，建議聚焦「抗周期」、「高景氣」、「強擴募」三條主線。

中信建投主要觀點如下：

綜述

四季度次新REITs達成率表現超預期，存量項目邊際改善。截至2025年底，共78只REITs上市，77只REITs披露2025年四季報。(1)順周期板塊邊際改善：產業園區經營邊際企穩，倉儲物流結構性復甦;(2)抗周期板塊展現成長性：消費REITs租金普漲，政策性保租房租金均提升。42只次新REITs Q4業績達成率超預期，三大指標(收入、EBITDA和可供分配金額)的平均達成率均分別為103.7%、92.4%、104.1%;存量REITs總體業績邊際改善，三大指標按年平均變幅分別為5.2%、6.2%、17.2%。

業態

消費和保租房板塊表現優異，市政環保板塊因季節因素波動較大，交通基礎設施板塊表現不及預期，能源、產業園區、倉儲物流板塊表現分化。(1)產業園：按年繼續承壓，按月出租率改善，行業整體供需壓力仍存，廠房REITs較研發辦公REITs量價表現更優，展現出客戶粘性和業績韌性;(2)倉儲物流：量邊際改善，價持續探底,整租及關聯租約相對穩定;(3)保租房：出租率維持高位窄幅波動，政策性保租房租金穩中有升;(4)消費：強運營疊加旺季助力業績持續表現亮眼，運營與定位驅動分化;(5)數據中心：業績持續表現穩定，大客戶+長協維持業績穩定;(6)交通：次新項目表現較好，路網結構與客貨結構導致業績分化延續;(7)市政：剛需支撐穩增長，關注主動改善運營項目;(8)能源：資源稟賦與區域電改政策加速業績分化。

投資建議

抽新股及戰配策略由「普選」轉向「精選」，政策紅利集中釋放，看好2026年上半年REITs市場的表現，聚焦「抗周期」、「高景氣」、「強擴募」三條主線：(1)分子端穩健，具備強抗周期屬性的板塊：包括消費基礎設施、政策性保租房、市政環保等板塊。(2)符合國家戰略方向的高景氣度板塊，如數據中心板塊，以及景氣度邊際修復的部分標的：包括部分倉儲物流及高速公路項目。(3)受益於政策導向公募REITs作為「資產上市平台」的長期戰略價值，原始權益人擴募訴求強，儲備資產優質的相關標的

風險分析

1、審批及發行進展不及預期的風險；2、政策出台不及預期的風險；3、二級市場波動的風險。