隨着《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》的發布，寫字樓、酒店等商業不動產迎來新的盤活途徑。近期，已有多家企業披露具體的商業不動產投資信託基金（REITs）申報方案和入池資產，更多公司則表示正積極關注，對相關資產進行梳理評估。

　　具體來看，1月27日，保利發展控股集團股份有限公司（以下簡稱「保利發展」）公告稱，公司董事會會議審議通過了《關於開展商業不動產REITs申報發行工作及相關授權事項的議案》，擬以持有的商業不動產項目為底層資產，開展商業不動產REITs申報發行工作，以進一步構築公司不動產經營專業能力，優化資本結構。

　　根據公告，保利發展擬選取廣州保利中心項目和佛山保利水城項目作為入池資產。其中，廣州保利中心項目為廣州市天河區珠江新城寫字樓項目，佛山保利水城項目是佛山市金融CBD購物中心項目，均由公司全資子公司持有。

　　在交易結構上，保利發展擬通過設立資產支持專項計劃，發行商業不動產資產支持證券；再將項目公司股權轉讓至專項計劃，再由商業不動產REITs全額認購相關資產支持證券。同時，公司或下屬子公司擬參與REITs戰略配售，認購比例不低於發售份額的20%，並繼續承擔運營管理統籌職能。

　　商業零售領域同樣已有企業落地相應方案。1月23日，茂業商業股份有限公司（以下簡稱「茂業商業」）公告稱，擬以全資子公司成商集團控股有限公司及關聯方成都崇德投資有限公司持有的成都茂業中心部分樓宇作為底層資產，申報發行商業不動產公募REITs。

　　茂業商業在公告中表示，本次公司開展商業不動產公募REITs可有效盤活存量資產，藉助此類金融創新產品，公司能夠撬動社會資本參與到新項目的投資建設，進一步拓寬了公司孖展渠道。該公司表示，若REITs順利發行，預計將對淨利潤和財務結構產生積極影響。

　　除已披露方案的企業外，更多上市公司也釋放出關注信號。例如，萬科A在投資者互動平台表示，積極關注資本市場各種制度創新和產品創新，也在關注商業不動產各類資產證券化的機會。目前該公司已建立包括資產證券化在內的資產退出渠道，設立的中金印力消費基礎設施REIT表現良好，同時也已設立三隻Pre-REITs基金。

　　武商集團亦表示，關於商業不動產公募REITs，目前公司已啓動專項研究工作，對旗下符合發行條件的商業資產進行梳理與評估，審慎論證相關方案的必要性、可行性及發行路徑。後續若涉及重大事項，公司將依法依規，履行信息披露義務。

　　從已披露信息看，具備成熟商辦資產和運營能力的企業率先制定發行方案；更多企業仍處於資產篩選和路徑論證階段。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，過去商業項目資金沉澱周期較長，而REITs能夠實現風險分散和收益共享，有利於企業降低資產負債率，也有助於提升商業不動產的市場定價和運營透明度。

　　戴德梁行相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時曾表示，公募REITs擴容至酒店以及寫字樓資產，一方面，有助於推動房地產行業從開發邏輯向運營邏輯轉型；另一方面，也有利於更多社會資金進入不動產投資的賽道，幫助企業提升運營管理能力。REITs不僅僅是孖展的方式，更是企業搭建的戰略平台，未來企業或將通過REITs平台實現更多資產的收併購以及更廣的投資策略。

　　業內普遍認為，商業不動產REITs為寫字樓、購物中心等資產提供了更加標準化、市場化的退出通道，核心城市優質商辦資產將率先受益。

（文章來源：證券日報）