央廣網北京2月2日消息（記者傅天明鄒煦晨）一份刷新A股虧損紀錄的業績預告，將曾經的地產龍頭推向轉型的十字路口。2026年1月30日，萬科企業股份有限公司（000002.SZ/02202.HK）發布2025年度業績預告，預計歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約820億元。這一數字不僅較2024年494.78億元的虧損大幅擴大，更創下A股房企連續兩年累計虧損1314.8億元的歷史之最，虧損額遠超公司當前總市值。

　　南開金融發展學院院長田利輝分析向央廣財經表示，這一虧損規模是房地產舊模式崩塌的標誌性事件。知名財稅審專家劉志耕向央廣財經分析，萬科危機源於戰略誤判、高價拿地、多元化失敗、資產減值暴增等多重因素。

　　多重壓力最終導致虧損頹勢

　　對於業績虧損的主要原因，萬科方面在公告中表示有四點核心因素。一是房地產開發項目結算規模顯著下降，且結算項目地價獲取成本較高，導致結算毛利總額大幅減少。二是業務風險敞口升高，公司新增計提了信用減值和資產減值。三是部分經營性業務扣除折舊攤銷後整體虧損，疊加部分非主業財務投資出現虧損。四是部分大宗資產交易和股權交易價格低於賬面值。

　　資深投行人士王驥躍向央廣財經指出，此類賬面虧損主要由計提減值準備造成，某種程度上降低了企業包袱，助力輕裝上陣。此外，部分經營性業務扣除折舊攤銷後仍呈虧損，非主業財務投資也受市場波動影響出現虧損，疊加部分大宗資產交易及股權交易價格低於賬面值。

　　劉志耕強調，萬科鉅虧本質是戰略誤判與行業周期錯配的必然結果，高價拿地、激進收併購及多元化業務拖累，再疊加資產減值與處置損失，多重壓力最終導致虧損失控。

　　香頌資本執行董事沈萌認為，萬科公布的鉅額虧損不排除是一次性進行財務處理，在債務重組獲批後，為進一步加強經營基礎、在房地產市場新周期下尋求新的生機做準備。

　　銷售回款成關鍵變量

　　面對嚴峻形勢，萬科在2025年展開了一場以「保交付、穩經營、化風險」為核心的自救行動。核心股東深圳地鐵集團提供了關鍵支持，截至2025年三季度末已累計向萬科提供超過300億元的股東借款，且借款條件優於市場水平，有效緩解了公司的流動性壓力。

　　但劉志耕直言，深鐵的支持已遠超一般股東義務，更多是戰略綁定下的無奈之舉，而非單純財務救助，面對萬科千億級虧損與債務壓力，現有支持僅是杯水車薪，難解根本困境。

　　萬科自身也將「保交付」作為經營底線，2025年全年保質交付房屋11.7萬套，其中1.6萬套實現提前30天交付，同時通過降本增效實現開發業務管理費用連續兩年下降。雖然採取了多項措施，但萬科坦言「當前公司發展依然面臨嚴峻挑戰，經營業績也將持續承壓」。

　　1月30日晚間，萬科還發布了公司債券後續轉讓安排的公告。公告稱，「21萬科02」「21萬科04」等7只債券將自2026年2月6日起作為特定債券轉讓，計價方式由淨價交易調整為全價交易，投資者範圍限定為專業機構投資者。部分債券已自2026年1月5日或2月2日起停牌，復牌時間另行公告。

　　田利輝分析，債券展期與深鐵借款僅解燃眉之急，短期債務與現金的缺口，決定了萬科命運關鍵在兩點：一是2026年上半年月均銷售能否回升，二是股東支持能否從借款升級為資產負債表優化。

　　上海正策律師事務所律師董毅智向央廣財經表示，資本市場已用腳投票，萬科股價下跌、債券展期反映出市場信心受挫，虧損超總市值動搖了投資者對其資產質量和盈利能力的信任。他指出，萬科短期焦點是「活下去」，深鐵的借款只是「時間換空間」的策略，2026年超百億境內債券到期疊加低現金短債比，銷售回款與資產處置進度將被資本市場密切關注。

　　長期來看，萬科需重塑商業模式，其物業、物流等經營服務業務雖規模領先，但尚不足以支撐龐大體量，需證明無房地產高毛利率支撐下的可持續盈利。對此，萬科在公告中表示，未來將全力以赴推進經營改善，通過戰略聚焦、規範運作和科技賦能等措施優化業務佈局。

　　田利輝建議，萬科需斷臂求生，剝離重資產轉向輕資產運營，這一過程註定伴隨陣痛與估值重構。

　　房企轉型或迎來分水嶺

　　萬科820億元的預虧，是房地產行業深度調整期中一個極具代表性的縮影。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對央廣財經說，該事件有深刻教訓意義，反映出房企仍存風險，2026年防範化解風險的工作需持續推進。但他同時指出，萬科鉅額預虧只是單一企業現象，應與行業健康發展大趨勢區分，目前房企債務化解成效顯著，行業風險已明顯收斂，2026年去庫存工作將成為發力重點。

　　劉志耕則提醒，萬科危機為行業敲響警鐘，龍頭房企需警惕規模擴張慣性、戰略調整滯後及多元化轉型風險。

　　田利輝進一步表示，作為行業標杆的萬科陷入鉅虧困境，為行業劃下分水嶺：估值邏輯從「看土地儲備」轉向「看經營現金流」，發展模式從「規模槓桿」轉向「聚焦協同」，風險控制從「依賴政策」轉向「構建韌性」。

　　這一事件不僅反映了高槓杆、高周轉舊模式難以為繼的現狀，也考驗着企業在行業拐點中的生存智慧和轉型決心。市場的關注點已從規模轉向安全，萬科的下一步，不僅是其在逆境中重構核心競爭力的關鍵，更將為中國大型企業應對超級周期轉換提供關鍵觀察樣本。

（文章來源：央廣財經）