今年以來，A股市場熱點不斷輪轉，港股熱點同樣發生切換。

儘管今日恒生科技指數尾盤翻紅，但從去年10月初的高點至今，恒生科技指數累計下跌已近20%。

與之對比的是，香港本土規模穩定、派息持續的巨頭，近期卻持續崛起。

在港股近日上漲板塊中，能源、房地產、金額行業指數漲幅居前。

自去年以來，港股銀行股、保險股、地產股乃至公用事業股，熱度顯著提升，估值持續修復。

如果說老登股等同於高股息和低估值，那麼港股本土金融和地產行業，無疑是港股「老登股」代表。

而過往經驗顯示，港股在農曆正月，往往會出現一定的春季躁動。

那麼，港股「老登股」的春天，來了嗎？

01

今年1月，恒生指數大幅上漲6.9%，成功結束了此前連續三個月的跌勢。

與此同時，港股日均成交額按年激增90%，超過2720億港元，市場活躍度與資金參與熱情急劇升溫。

這一強勢表現與全球資金配置的再平衡密切相關。

一方面，美元指數在2025年下跌逾9%，而人民幣匯率走強，推動國際資本從歐美市場流向以香港為代表的亞洲市場。

另一方面，香港金融市場展現強大韌性，銀行體系總存款額已超過19萬億港元，提供了充裕的流動性基礎。

而對於具體板塊而言，此前備受矚目的科技股板塊表現相對溫和，而金融、地產及公用事業等板塊則接棒成為領升主力。

金融股的強勁表現來源於多重利好疊加。

近期，人民幣跨境支付系統（CIPS）新規正式施行，這一制度性變革將使得香港定位加速轉向「人民幣離岸定價中心」演進。

香港金融管理局數據顯示，當地人民幣存款規模及跨境結算量均實現兩位數增長，中資銀行在港分支機構成為清算樞紐，直接為在港金融機構帶來了龐大的基礎業務增量與中間收入潛力。

2025年港股活躍的IPO與再孖展市場，也帶來了一定財富效應，也帶動投資者財富管理需求飆升，投資者認購熱情高漲，這直接利好券商投行與資產託管業務。

人工智能也成為銀行業提升競爭力的核心驅動力，而專屬於香港地區的數字資產託管、代幣化產品等創新業務，也為傳統香港金融股賦予了新的成長敘事。

和金融行業所不同的是，香港地產板塊的上漲，要從內地房企和本土房企兩個方面來看。

一方面，內地提振房地產政策頻繁推出，改善和穩定房地產市場的預期較為穩定。因此，近期港股內房企表現優異。

而另一方面，港股本土房企在經歷數年調整後，隨着香港房地產市場的回暖呈現出鮮明的轉折信號。

香港特區政府土地註冊處公布數據顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業等在內，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創四年以來新高。

與此同時，香港樓價連月上漲，私人住宅售價指數連升7個月，為近四年最長上升浪，帶動2025年樓價去年全年累升3.25%，逆轉了過去三年跌勢。

伴隨着香港房地產市場的轉暖，港股本土房企，或許將迎來新的投資機遇。

02

如今的香港房地產市場，正在受到多個方向助力的推動。

從宏觀上看，全球主要央行加息周期結束，美國進入降息周期，這為高負債的房地產行業提供了一定空間，直接降低了企業的利息支出與孖展成本。

活躍的IPO和再孖展市場帶來的財富效應，推動金融行業持續繁榮，也刺激了高淨值人羣的豪宅購置需求，進而導致豪宅復甦顯著快於普通住宅。

疊加出口持續修復和旅遊業的穩健發展，顯著提振了整體經濟信心。

而對於香港房地產行業而言，其供需關係也在其自身周期下產生不小的變化。

經過數年調整，香港住宅價格較2021年峯值已回落約四分之一，市場積壓的購買力在相對可負擔的價位開始釋放。

2025年，香港整體私宅買賣登記量預計錄得約5.72萬宗，較2024年上漲18%，實現連續兩年增長。

價格方面，香港樓市也在2025年成功止跌，並錄得約3%以上的升幅。

值得一提的是，被釋放的不止有香港本土的購買力，還有內地買家。

2024年2月，港府的全面「撤辣」，釋放了不小的跨地區購置需求。

中原地產統計數據顯示，2025年全年香港樓市共有超過13500宗普通話拼音買家入市，按年增長16.1%，連續兩年超過萬宗，持續刷新1995年有記錄以來的新高。

而近三年持續進行的高才通計劃，在釋放租房、購房需求的同時，還提高了香港住宅的租售比，進一步吸引內地資金流入。

數據顯示，截至2025年底，香港高才通計劃共收到超15萬宗申請，批出超12萬宗，其中約10.5萬名高才抵港。

成功續簽的高才中約95%的收入高於香港收入中位數，其中一半人收入更高出近一倍。

大量專業人士來港創造了穩定的租賃需求以及租金上漲，疊加本地及非本地學生住房需求持續旺盛，以及"轉買為租"的趨勢持續，香港住宅租賃市場比銷售市場更為火熱，甚至一度出現「價跌租升」的現象。

差估署最新數據顯示，2025年12月份租金指數按月按月再升0.10%至200.7點，連續兩個月破頂。

2025年全年，香港地區住宅租金累升4.26%，已是連續3年上升，並較2024年的升幅擴大0.77個百分點。 

在租金的持續上漲之下，2025年，香港中高端住宅淨租金收益率達3.04%，老舊住宅達3.59%。

相比之下，國內一線城市的租金收益率僅為1至2%。

疊加宏觀的降息周期，租金回報率持續超過房貸利率的格局，也就加速吸引資金流入香港樓市，進一步促進房價企穩。

在高淨值人羣不斷流入、需求不斷增長之時，香港的房屋供給卻出現了登頂回落的預期。

目前，香港潛在一手私宅供應量似乎已經見頂，截至2025年9月底為10.2萬個，較2024年高位的11.2萬個有所回落。

而消化潛在供應量所需的時間，也已由2023年底的102個月，減半至2025年9月的51個月，反映供應壓力顯著緩和，供需關係的邊際改善為價格提供了底層支撐。

儘管如今的香港房企均已深度佈局內地，但香港市場，仍是這些港企的大本營。

香港本土房企仍舊和香港房地產市場強掛鉤，香港的地產市場表現，也代表了其估值預期。

以新鴻基為例，作為香港地區最大的房地產開發商之一，2025財年，新鴻基在中國香港、中國內地收入佔比分別為83%、16.2%，香港地區為其業務發展主場。

受到中國香港房地產市場的影響，2025年上半年，公司收入280億港元，按年增長43.5%，歸母淨利潤88.7億港元，按年暴漲10倍。

在亮眼業績和穩健現金流表現下，新鴻基地產過去一年股價近乎翻倍，股價也創下1991年上市以來新高。

和新鴻基類似，如今香港本土房企中，經營較為穩健的如恒隆地產、嘉裏建設等，過去一年間股價均大幅暴升逾70%。

不僅如此，在經歷了過去一年的上漲之後，如今主要港資房企的平均市淨率仍處歷史低位。若復甦延續，經營穩健的港資房企，在估值上仍有一定的增長空間。

且香港本地頭部企業市佔率高，在樓市上行期，業績和股價均能收穫較大彈性。

疊加龍頭企業穩健的現金流表現，及較高的股息率水平，如今的香港房企，或許已經迎來轉折。

03

結語

在利好因素持續的前提下，根據美聯集團預測，2026年全年香港地區樓價有望實現10%的漲幅，重回2023年8月水平，這也將是自2017年以來九年間的最大年度升幅。

不過，市場也並非全無風險，地緣政治等外部不確定性仍是需要留意的變數。

且在香港本土房企中，仍不乏問題企業如債務岌岌可危的新世界發展，一度從千億市值得剩十分之一，但優質的龍頭房企，仍舊具備投資價值。

但值得注意的是，隨着香港住宅、租賃以及商業地產之間熱度和市場情緒的顯著差異，經營模式的不同在未來或許會顯著影響港資房企的未來業績。

而這，或許將決定未來港資房企的未來走勢。（全文完）