歷時6年未能完成市場化去化的商業資產，卻在西安經發物業股份有限公司（以下簡稱「經發物業」，01354.HK）上市不足兩年之際，以超過6000萬元的代價，從關聯方轉向了這家上市平台「內部消化」。

　　日前，經發物業公告擬斥資 6300.75 萬元，通過資產收購、人防車位租賃及機械車位使用權轉讓三種方式，獲取關聯方西安經發地產有限公司（以下簡稱「經發地產」）旗下經發大廈 A 座 14 個商業物業單位及 224 個地下標準停車位等資產。

　　《中國經營報》記者了解到，這筆總額高達6300.75萬元的交易，已超出經發物業2024年全年淨利潤總額，而目標資產租金收入從約200.81萬元暴跌至75.72萬元，跌幅超過六成；商業單位出租率在2024年、2025年分別僅為8.7%和14.3%，與西安市場70%—85%的平均水平相去甚遠。

　　針對此次關聯交易的定價依據、資產估值邏輯以及未來經營計劃等問題，記者多次嘗試聯繫經發物業進行採訪，但其公開聯繫電話始終無法接通。記者也同步向公司發送了書面採訪函，截至發稿，尚未獲得任何回覆。

　　6300萬收購關聯資產

　　經發物業成立於2000年，由西安經濟技術開發區管理委員會實際控制，核心業務涵蓋城市服務與物業管理兩大板塊，服務範圍覆蓋住宅、商業、醫院等多元業態。2024年，公司成功登陸港交所，成為西北地區首家在港交所上市的物業企業，被譽為「西北物業第一股」。

　　根據經發物業披露的交易文件，公司此次以6300.75萬元（約合6931.06萬港元）的總代價，收購及租賃關聯方經發地產旗下商業物業與停車位資產，完成此次關聯交易。

　　此次交易的第一部分為資產收購，交易金額5524.75萬元，收購標的為西安市未央區未央路132號經發大廈A座14個商業物業單位及224個地下標準停車位。其中，商業物業單位總建築面積3267.13平方米，地下標準停車位總建築面積8743.12平方米。按照協議約定，該筆款項分兩期支付：物業通過檢驗後5日內支付1104.95萬元；協議生效後15日內支付剩餘4419.8萬元。同時，經發地產需在收到第二期款項後30日內，完成現有租賃協議的所有權更新。

　　除資產收購外，本次交易還包括人防停車位租賃及機械停車位使用權轉讓兩項內容。其中，人防停車位租賃金額296萬元，涉及37個人防停車位，總面積2038.64平方米，租賃期限20年，期滿後經發地產承諾免費續期至土地使用權屆滿。付款方式與資產收購類似，檢驗後支付59.2萬元，協議生效後15日內支付236.8萬元。

　　機械停車位使用權轉讓金額480萬元，受讓60個機械停車位20年使用權，車位總面積1467.96平方米，期滿同樣免費續期。其付款節奏略有不同，除檢驗後支付96萬元外，剩餘384萬元需在現有租賃協議所有權更新完成後5日內支付。

　　數據顯示，2024年，經發物業實現營業收入9.52億元，除稅後利潤6109.2萬元；2025年上半年，經發物業實現營業收入4.71億元，實現除稅後利潤3209.8萬元；截至2025年6月30日，經發物業賬上現金及現金等價物約為3.601億元，此次6300.75萬元的交易金額，不僅超過了公司2024年的全部利潤，相當於動用了公司17.5%的現金儲備。

　　租金收入連降

　　經發物業在公告中稱，此次交易旨在「實現收入組合多元化，賺取穩定租金收益」，並強調公司長期為經發大廈提供物業管理服務，「對目標資產的現狀及潛在投資價值擁有充分理解」。

　　然而，從目標資產的歷史業績來看，其「潛在價值」能否支撐起6300萬元的收購代價，存在明顯疑問。

　　公告顯示，該資產初步開發成本約為5003萬元，而其租金收益表現卻持續低迷：2023年，上述目標資產（含商業單位及停車位）租金總收入尚達約200.81萬元；但2024年直接大幅跳水至74.5萬元，一年之內降幅高達62.9%；2025年雖略有回暖至75.72萬元，但較2023年仍有62.3%的大幅跌幅，收入規模始終在低位徘徊，未能恢復至此前水平。

　　對於收入下滑，經發物業解釋為「健身中心租約到期未續、2024年消費市場復甦疲弱導致零售空間需求減少」。

　　除此之外，目標資產租賃表現不佳還有更深層的原因。公告披露，經發地產此前並未為該目標資產設立專門的租賃管理團隊，且未將其作為「投資物業」進行專業化運營，而是將其列為「待售存貨」。在此背景下，經發地產的銷售團隊僅以「附帶性質」處理該資產的租賃相關事宜，導致2024年、2025年商業單位的出租率僅為8.7%、14.3%，遠低於西安市同期零售物業70%—85%的平均出租率，差距顯著。

　　公開資料顯示，經發大廈A座建成於2018年，位於經開區鳳城二路，總佔地16.7畝，建築面積約6萬平方米。

　　記者還留意到，2024年10月，經發地產仍在對外開展經發大廈A座項目車位的銷售及使用權轉讓活動。根據其當時發布的業主告知書，該公司自2018年2月起持續面向業主銷售車位，並計劃在2024年10月12—15日進行「最後一次公開銷售/使用權轉讓」，此後將「對剩餘車位進行整售或整體轉讓處理，後期不再負責項目車位的銷售/轉讓相關事宜」。

　　這意味着，自2018年建成以來，經發地產歷經長達6年的持續銷售，仍未實現相關資產的市場化去化。而如今，該公司將包括同類資產在內的整體物業「打包」轉讓至上市平台，是否表明其已實質判斷該資產缺乏獨立面向市場的運營前景？

　　不過，經發物業認為，目標資產的租賃潛力尚未被經發地產充分發揮或善用，收購及租賃後可通過自身運營實現租金收入大幅增長，並長遠受益於資本價值提升。不過，結合當前持續低迷的收入表現與顯著低於行業水平的出租率，其盈利潛力能否如期釋放，仍存在較大不確定性。

　　關聯交易引爭議

　　此次交易的關聯屬性，是市場爭議的另一核心焦點。根據股權結構，經發地產由經發集團全資控股，而經發集團持有經發物業67.5%的股權，經發物業的最終實際控制人為西安經濟技術開發區管理委員會（以下簡稱「西安經開管委會」）。也就是說，此次交易本質是「子公司向母公司旗下公司購買資產」，屬於典型的關聯交易。

　　而從業務結構來看，經發物業對關聯方的依賴早已根深蒂固。根據經發物業公開披露的數據，2021年、2022年及2023年，公司向各年度前五大客戶提供服務所產生的收益分別為2.91億元、3.28億元及3.55億元，佔各年度總收益的比例分別為49.0%、46.4%及41.1%，呈現逐年小幅下降態勢。2024年，經發物業上市之後，當年公司前五大客戶貢獻的總收入佔總收益的比例進一步降至36.32%。雖然整體呈現下降趨勢，但整體仍處於較高水平。

　　其中，西安經開管委會作為經發物業單一最大客戶，始終是公司核心收入來源。2021—2023年，經發物業向西安經開管委會提供服務產生的收益分別為2.02億元、2.25億元及2.33億元，分別佔各年度總收益的33.9%、31.8%及27.1%。

　　進入2024年，經發物業對西安經開管委會的依賴態勢並未出現明顯改觀。根據公司2024年年報數據，當年公司實現總收益9.52億元，其中西安經開管委會貢獻的收入佔比約為24.49%，對應收益約2.33億元，該收益規模與2023年基本持平，未出現明顯波動。

　　此次6300餘萬元收購關聯方低效資產，無疑讓經發物業的關聯交易爭議再度升級。一家上市不足兩年的公司，動用超過全年淨利潤的鉅額資金，從關聯方收購歷時6年仍未能實現市場化去化的低效資產，究竟是價值發現還是風險轉嫁？

（文章來源：中國經營網）