智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，頭部代建企業新簽約規模化建築面積佔比有所下降，中部企業加速發力。根據《2025年中國房地產代建企業排行榜》顯示，新簽約規劃建築面積TOP5企業佔比41%，較2024年同期下降2個百分點；TOP6-15企業佔比40%，較2024年上升3個百分點。頭部企業新簽約規模集中度出現下降，中部企業發力，加速項目拓展，尾部企業繼續調整出清。
圖：2024-2025年各陣營企業新簽約規劃建築面積佔比
數據來源：中指數據CREIS
央國企積極入局代建，憑藉資源優勢發展迅速。根據中指研究院《2025中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，銷售額TOP50的企業中，有30家已規模化開展代建業務，佔比六成，其中央國企18家，佔比近四成。全國16家房地產央企中，已有12家開展代建業務，其中4家成立獨立代建業務公司，開展代建業務。2025年，央國企在代建領域發展迅速，部分企業新簽約規劃建築面積顯著，如中鐵置業代建新簽約規劃建築面積按年增長51%，五礦地產、中鐵建地產新簽約規劃建築面積按年增長超100%。央國企憑藉自身資源優勢，在城市更新、保障性住房、資方不良資產處置等方面具有較強優勢。
代建模式
商業代建佔比超7成，代建模式結構保持穩定。根據對典型代建企業代建模式統計，2025年，代建企業新簽約規劃建築面積中，政府代建、商業代建和資本代建的佔比分別為21.6%、74.0%和4.4%。其中，商業代建較2024年基本持平，資本代建佔比微增1.1個百分點。隨着「保交付」作為階段性工作已基本完成，以AMC、地方政府牽頭、房地產企業代建的「保交樓」式代建有所減少。
當前資本代建主要以資方不良資產處置類代建為主，這類代建資方更加考驗代建企業的產品和營銷能力，同時格外重視企業的穩健性，隨着央國企積極入局代建，該類代建業務有一定增長。近年來，代建模式結構保持穩定，商業代建佔比基本保持在7成，為當前代建企業主要代建模式，通常，商業代建管理費率高於政府代建，風險又低於資本代建，且可能涉及代銷，能為代建企業貢獻更多的營收，因而更受代建企業青睞。
圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建築面積各代建模式佔比
數據來源：中指數據CREIS
業務佈局
二線城市佔比下降，一線和三四線城市佔比均有提升。根據對典型代建企業業務佈局統計，從城市等級來看，2025年，代建企業新簽約規劃建築面積中，一線城市、二線城市和三四線城市佔比分別為8.1%、46.3%和45.6%。其中，二線城市和三四線城市佔比日趨接近，代建企業業務佈局持續向三四線下沉。隨着城市更新、舊改等利好政策頻繁，部分企業也在探索該領域代建，開始在廣州、北京等一線城市謀求代建機遇，新簽約規劃建築面積佔比較2024年同期增長3.1個百分點。
圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建築面積城市等級佔比
數據來源：中指數據CREIS
更加聚焦主要城市群拓展業務。從城市群來看，2025年，典型代建企業新簽約規劃建築面積中，長三角、京津冀、粵港澳、成渝和中西部佔比78.3%，較2024年提升10個百分點，代建企業更加聚焦主要城市群拓展項目。其中，除京津冀區域外，各區域均有增長，中西部和成渝增長最快，分別提升4.9和4.6個百分點。從京津冀區域省份來看，河北省代建規模有所下降，目前代建城市主要集中於石家莊、保定和廊坊等少數幾個城市。
圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建築面積城市群佔比
數據來源：中指數據CREIS
代建項目業態
商品住宅類佔比持續提升，代建企業積極探索城市更新類代建。從代建項目業態來看，2025年典型代建企業新簽約規劃建築面積中，商品住宅、商辦類和保障性住房佔比86.8%，與2024年佔比持平。其中，商品住宅佔比為66.7%，較2024年同期增長11.4個百分點，商辦和保障性住房佔比分別為13.5%和6.7%，均有所下降。2025年，部分代建企業開始提前佈局城市更新賽道，該類佔比為2.7%。
圖：2024-2025年典型代建企業新簽約規劃建築面積項目業態佔比
數據來源：中指數據CREIS
代建費率
管理費率持續下降，低管理費率趨勢延續。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目佔比為84%，較2024年增加了4個百分點。其中，代建管理費率僅在1%-2%之間的項目佔比為45%，較2024年增加了2個百分點。近年來，隨着代建企業競爭加劇，代建管理費率持續壓縮，預計該趨勢未來還將延續。
圖：2024-2025年典型代建企業代建費率區間佔比
數據來源：中指數據CREIS
代建類型
代建代銷類項目佔比近五成。根據對典型代建企業代建項目個數統計，代建代銷類項目佔比為49%，佔比最高，純代建類項目佔比28%。當前，大部分項目均要求代建企業代建並進行代銷，且部分項目的項目管理費支付節點和項目去化率直接掛鉤，因此，非常考驗企業的營銷能力。
圖：2025年典型代建企業代建項目類型佔比
數據來源：中指數據CREIS