來源：IPO早知道

疊加服務中國產業出海及京東集團生態支撐兩大因素，京東產發的差異化及稀缺性更為鮮明。

本文為IPO早知道原創

當全球化供應鏈重構進入深水區，服務於中國創新經濟的供應鏈基礎設施正迎來從「本土深耕」到「全球佈局」的價值躍遷關鍵期。

據IPO早知道消息，京東產發於日前正式向香港聯交所遞交A1申請文件。招股書顯示，作為京東集團旗下現代化基礎設施開發及管理平台，截至2025年9月30日，京東產發已在境內29個省級行政區及境外10個國家和地區，開發、擁有或管理285個現代化基礎設施資產，總建築面積約2710萬平方米，資產管理規模總額為1215億元（人民幣，下同）。

同時，其總計開發、持有或管理的現代化基礎設施包括259個物流園、20個產業園以及6個數據中心基礎設施。

2023年、2024年及2025年前9個月，京東產發營收分別為28.68億元、34.17 億元、30.02 億元，年平均增長率約為20%。2025年前9個月，其調整淨利潤達8.23億元，按年增長77%。資產管理規模至2025年9月已較從2023年初增長28.1%，擴張態勢明顯。

從估值視角出發，招股書中透露出的三個關鍵線索頗值得關注，即國際化破局、輕資產轉型以及產業生態加持。它們分別從估值座標切換、估值溢價提升以及長期估值錨點三個維度，為京東產發的「長坡厚雪」之路打開想象空間。

據胡潤發布的《2025 全球獨角獸榜》，京東產發以545億元估值躋身全球前100名。此前，其曾引入高瓴資本、華平投資、紅杉中國、貝萊德等知名機構參投。

值得一提的是，普洛斯（GLP）亦計劃衝刺港交所，預計將於年初提交招股書。這意味着，全球兩大采用「開發+基金+REITs」模式的企業或將於上半年「相遇」港股，並帶來兩個稀缺標的。

疊加服務中國產業出海及京東集團生態支撐兩大因素，京東產發的差異化及稀缺性更為鮮明。若能通過IPO完成從「中國發展速度最快的物流地產開發及運營商」到「全球現代化基礎設施投資及資管平台」的估值躍遷，京東產發或將為中國新基建企業的全球化估值提供全新參照。

一、「破局」國際化，切換估值座標

開放共贏的新出海浪潮下，技術與服務的國際化已成為核心估值支點。能否支撐深度全球化及跨區域運營，是資本市場評判出海企業是否具備「長期價值」的關鍵所在。

而京東產發的國際化佈局正中這一核心訴求。據仲量聯行報告，截至2025年9月30日，其1,215億元資產管理規模中，12.8%位於境外。而據招股書，2023年初，其海外資產管理規模佔比僅約3.7%。2023年末、2024年末，其海外資產管理規模總額分別為7.2%和10.7%。

逐年提升的數字，清晰展現出京東產發從本土玩家到「國際玩家」的轉型軌跡。

2020年起，京東產發便開始在海外部分關鍵物流樞紐區域落地高標準物流基礎設施。2023年，京東產發曾完成對英國考文垂一處物流園的收購，項目按時竣工後便實現近100%的出租率；2025年7月和11月，其曾先後完成與阿布扎比機場自由區（ADAFZ）的合作簽約，以及與沙特MODON的戰略合作備忘錄簽署。

截至2025年9月30日，其高標準物流基礎設施已覆蓋海外10個國家和地區，並通過50餘座物流園編織起覆蓋全球主要經貿樞紐的倉儲服務網絡。其國際團隊規模已擴充至近600人，確保了全球各地業務表現的一致性和戰略的高效落地。

系統性的海外擴張，無疑將為京東產發提供充分的增長彈性和確定性。

一方面，多元化的地域佈局顯著降低了京東產發對單一市場的依賴風險。例如，其考文垂物流園實現近100%出租率的同時，迪拜傑貝阿里自貿區的項目亦在交割即完成客戶入駐，進一步鞏固抗周期韌性。

另一方面，深度綁定中國企業從產品外銷到供應鏈出海，同步開啓了高確定性的需求來源。近年來，中國企業不斷增加海外擴張的廣度與深度，從以產品驅動的模式轉向以供應鏈為基礎的戰略，「這種全球化趨勢為京東集團生態系統在物流、產業發展及更廣泛的B2B基礎設施業務帶來新的增長動力。」

在印尼雅加達，國內一家家電品牌因業務拓展尋求短期倉儲租賃解決方案時，京東產發憑藉其高效的項目運營能力和當地團隊的專業服務，不僅快速解決了客戶的倉儲短缺問題，更通過優化庫內動線設計，顯著提升了客戶的物流效率。憑藉優異的服務體驗，雙方的合作關係由短期租賃成功升級為長期戰略伙伴；同樣在印尼市場，面對國內某新茶飲品牌在當地化快速擴張需求，京東產發依託其高質量的倉儲服務網絡和本地響應能力，迅速為其提供了關鍵戰略位置的倉儲支持，有力地保障了該品牌門店網絡的高速發展。

從中國本土物流地產運營商，到實質參與全球供應鏈基礎設施重構，海外敘事的紮實落地，將有力推動京東產發的估值座標從「中國發展速度最快的物流地產開發及運營商」切換至「全球現代化基礎設施投資及資管平台」，令資本市場對其未來收入來源、客戶多樣性、資產流動性給予更高溢價。而這，又將反哺其孖展能力與併購動能，形成正向循環。

二、擊穿資本效率，成就「稀缺」標的

公開市場中，稀缺標的由於「不可替代的價值」和「未來的確定性收益」，往往能獲得市場的額外定價。

京東產發在招股書中提及，其已構建起「一個極具延展性的商業模式，能夠產生可持續現金流。」其中包括即基礎設施解決方案、資產價值提升及基金/合夥投資平台管理。迄今，其已成功連續推出基金和REIT，並正通過系統性的資本循環戰略，加速向資產管理人模式轉型。

與目前港股已上市的地產及基礎設施類企業相比，京東產發「重出海、深運營」的模式已頗為罕見，而上述提及的基金/合夥投資平台管理即「基金+公募REITs」這一輕資產模式，又進一步夯實了其稀缺性標籤。

招股書顯示，其管理費收入在2020年至2024年的平均複合增長率達到了30%，年均實現資產增值變現收益人13億元 ，累計回報率達初始成本的40%；截至2025年9月30日，其基金管理規模已由2022年的255億元大幅提升至410億元，佔資產管理總規模的33.7%，包括其主導設立的5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、一個合夥投資平台，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金（即嘉實京東倉儲基礎設施REIT）。

值得一提的是，基金中剩餘的805億元資產，更將為公司未來發展基金與合夥投資平台管理業務提供豐富儲備。

較高的資本效率，向來是資本市場最為看重的核心指標，這進一步增加了京東產發的關注度。與此同時，海外優質資產的注入也將進一步提升其國際配置的吸引力。

當前，港股正經歷「中國資產重估」與「估值窪地修復」雙重邏輯。國際投資者尤其青睞兼具中國新經濟基因、全球收入潛力及美元計價或對沖匯率風險能力的標的。

這一維度上，京東產發的海外資產以當地貨幣計價、租約多為長期穩定現金流，且已有項目吸引機構投資者參與，這使其收入結構更具多樣性，盈利受單一市場波動影響更小，符合全球資本對「高質量、低相關性、高透明度」中國資產的配置需求。

例如，京東產發與當地合作伙伴合作，成功收購新加坡一項物流資產組合，並在一年內將部分股權出售予一家機構投資者，從而快速實現資本循環；在阿聯酋的一項綠地開發項目中，其與當地合作伙伴合作並共同投資，同時擔任該項目的資產管理人。

這種高效的資本循環戰略不僅實現了更靈活、更全面的業務拓展，更向資本市場傳遞出其資產具備高流動性、高透明度和強退出路徑的信號，成為京東產發估值溢價的關鍵來源之一。

三、產業生態加持，長期估值深層錨點

為保證稀缺溢價的穩定性，優質標的業績增長需持續匹配估值水平，京東產發的一個「殺手鐧」之一，是其「依託京東集團生態系統的獨特項目獲取能力」。

自2007年從京東物流戰略中醞釀而生，至2018年開始獨立運營，11年間，京東產發在服務京東供應鏈生態系統的增長過程中，積累了對商流和物流的深入洞察，發展出整合資源的獨特能力，以及促進區域經濟發展、助力產業升級的能力。

2025年，京東產發與國內居家大件物流企業日日順供應鏈達成戰略合作，雙方首個合作的項目落地在北京，可顯著提升日日順供應鏈在華北區域的倉儲分揀與配送效率，滿足日日順服務本地家電、電商等零售市場的旺盛需求。京東產發與融輝物流簽署戰略合作協議，將進一步支持融輝物流加速全國網絡佈局，提升業務運營效率。

可以看出，京東產發已成為國內「最懂零售和物流的現代化基礎設施開發及管理平台」。

截至2025年9月30日，京東產發超過90%的境內現代化基礎設施資產中，已竣工資產平均出租率超90%，根據仲量聯行報告，該出租率高於新經濟領域平均水平約10個百分點。

值得一提的是，截至2025年9月30日，其基礎設施解決方案收入中來自外部客戶的貢獻達到62.5%，「相較2018年開始獨立運營時幾乎可忽略的水平顯著提升」。

來自京東的生態動能，是京東產發從「被動收租」轉向「主動創造價值」的一大核心引擎。當越來越多的企業需要的不僅是倉儲空間，而是從科學選址諮詢到數智化運營管理，再到生態協同的多維服務時，京東產發則可以憑藉京東集團的科技、供應鏈、採購等各類上下游資源，為企業提供多方面的資源。

例如，在採購方面，京東產發可聯動京東工業，針對庫內硬件物流設施，結合京東生態內的批量需求實現集約化採購，為客戶降低供應鏈硬件設施採購成本。在科技方面，京東產發以京東科技的技術為底座，可以為客戶提供自動車流量評估、車輛調度等服務，並運用AI技術監測庫內作業動線和飽和度，助力客戶最大化提升作業效率。

在物流地產行業從「規模競爭」邁向「生態與服務競爭」的新階段，這一優勢正成為其挑戰普洛斯龍頭地位的關鍵支點，推動市場重新思考一家物流地產投資及資管商在具備全球化生態服務能力時的估值邏輯。

結語：

所有理性估值，最終均將回歸一個本質，即「未來能以多高的確定性，創造多少可歸屬股東的自由現金流」。

伴隨中企出海進入產業與服務輸出的新階段，更多高新技術及高價值產業「走出去」，如何在當地建設產業鏈、售後服務體系，如何真正融入當地市場、開發適配度更高的產品，甚至如何服務當地產業，均成為關鍵制勝因素。

而京東產發精準踩中當前「中國製造國際化」的上升節點。憑藉「超級節點」的優勢地位，其近20年躬身入局、與產業深度耦合、服務中國出海進程的寶貴經驗，正可用在此時。

目前，港股中能直接為中國企業全球化提供供應鏈基礎設施支撐的平台極少。依託「實體資產為載體、嵌入中國企業出海價值鏈」的商業模式，京東產發不僅是資產持有者，更是「中國供應鏈出海的基礎設施共建者」。而這一特質，將成為支撐其長期估值的「根基」。