核心觀點

領展房產基金是香港首隻、也是體量最大的上市REIT，市值佔香港REITs 市場近七成，已佈局中國香港、內地、澳大利亞、英國、新加坡的154 個物業，總估值達2229 億港元。領展業績具備韌性、財務保持穩健，以民生類零售物業為主的香港物業是其業務基本盤，後續有望受益於香港零售市場的整體回暖。領展當前的TTM 股息率近6.8%，高股息特徵明顯；未來在美元進一步降息、有望納入港股通的影響下，估值有望進一步提升。

摘要

佈局全球的香港REIT 龍頭，港股通納入可期。領展房產基金成立於2005 年，是香港首隻、也是體量最大的上市REIT，市值佔香港REITs 市場近七成；經過逾20 年的發展，已佈局中國香港、內地、澳大利亞、英國、新加坡的154 個物業，涵蓋零售、寫字樓、物流、停車場等業態，物業總估值達2229 億港元。領展的市值、換手率等指標表現優異，在港府表態儘快落實REITs 納入互聯互通的背景下，其納入港股通可期，流動性與估值有望得到進一步提升。

業績具備韌性，財務保持穩健。2021 至2025 財年領展的收入與可分派金額保持增長勢頭；2026 上半財年主要受到香港和內地零售市場階段性調整影響，業績出現小幅下行。領展槓桿低、財務穩健，淨負債率僅22.5%、孖展成本僅3.2%；自上市以來保持可分派金額的100%分派。

中國香港、內地、海外物業經營分化。香港物業是領展的基本盤，其估值佔據整體的74%，業態以民生類的零售物業為主；內地、海外物業的估值分別佔14%、12%。領展的香港零售物業目前處於以價換量階段，後續有望受益於香港零售市場的整體回暖，香港停車場業務則保持平穩；內地零售、辦公物業目前處於租金的深度調整期；海外零售、辦公物業收入表現較為平穩。

首次覆蓋給予買入評級， 目標價51.19 港元。我們預計領展2026FY-2028FY 可分派總額分別為65.7/66.9/67.7 億港元，對應DPU分別為2.54/2.59/2.62港元。領展當前的TTM股息率近6.8%，高股息特徵明顯；未來在美元進一步降息、有望納入港股通的影響下，估值有望進一步提升。我們利用DDM 股息折現模型進行測算，得出領展的合理目標價為51.19 港元，首次覆蓋給予買入評級。