金吾財訊 | 中金公司發研報指，近期，香港政府公布2026-27財年的財政預算案，同時發展局局長答記者問中公布詳細新財年供地計劃。預算地價收入較去年修訂額小幅提升，料全年將「超收」。地價收入是香港財政核心非經常性賬目，含賣地、換地、契約修訂等渠道。過去十年貢獻超1.5萬億港元收入，在樓市景氣期財年約佔總收入15-30%；同樣地，近年來地價收入退坡亦一定程度導致香港財政非經營收入承壓。2026財年預算地價收入在2025財年修訂額（175億港元）做小幅提升至180億港元；結合歷史情況與當前資產價格走勢，我們認為全年實收或有可能超出該預算。此外，為補貼財政，新財年計劃提升價值超1億港元豪宅交易印花稅率至6.5%（原先4.25%），僅涉及0.3%住房交易量。私宅用地供應量邊際提升，料全年庫存穩步下降。2026財年預計供應私宅用地規模提升至2.26萬套（2025財年實際供應1.35萬套），與過去12個月一手私宅成交量相若。我們認為本次調高計劃宅地供應量既便於重點房企及時補庫，同時供給彈性改善避免中長期房價上升逾速，有利於修復周期更健康、持久；結合歷史供應完成比例，我們判斷新財年香港樓市仍處於去庫周期。從結構看，對於賣地、鐵路發展項目等由政府主導的途徑，其計劃供應量提升顯著；其中，2026財年將推出9宗（3宗滾存+6宗新推）私宅地約6650套，7宗來自於新界（3宗均為洪水橋發展新區），北部都會區將在未來五年貢獻約五成新增私宅用地。連續第二年不供應純商業用地，或有三宗學生公寓用地入市。考慮到寫字樓與零售物業市場供需關係尚有壓力，空置率亦處於較高水平，香港政府連續第二年不推售純商業用地。此外，2025年7月啓動的「城中學舍計劃」第一批土地預計將在2026財年入市，分別位於啓德、沙田小瀝源及東涌東，共計提供5000個宿位。近年來，教育局規定非本港本科生招生比例上限提升，加之「八大」授課研究生穩步擴招，我們判斷2027-28學年「八大」在校外地生或將新增3.5萬人，將帶動周邊私宅租賃需求。