這家曾經的「西南物業第一股」，2020年底上市，巔峯時期股價衝到85港元，市值近555億港元。誰也沒想到，短短几年時間裏，它會從房企金科股份手裏最值錢的板塊，變成一家被私有化退市的公司，市值縮水90%以上。
而整件事裏，最值得說道的，是投資方博裕資本。從一開始想做一筆穩妥的投資，到最後不得不花77億港元把整個公司買下來，活生生把「財務投資」做成了「全資老闆」，堪稱高配版的「炒股炒成股東，炒房炒成房東」。
這件事，要從2021年底說起。
當時金科股份已經陷入流動性緊張，急需現金續命。為了緩解壓力，金科股份和博裕資本談成了兩筆合作。
第一筆，是賣股權。金科股份把手裏約 22.69% 的金科服務股權轉讓給博裕，總價37.34億港元，摺合每股 26 港元。當時金科服務市價為27.25港元，26港元算是略有折價，博裕也順理成章成了第二大股東。
第二筆，是借錢。博裕給金科股份貸了1.568億美元，摺合人民幣約11.43億元，年利率9%，為期一年。在當時的市場環境下，這個利率不算高。但博裕也不傻，要求金科股份將1.08億股金科服務股票，也就是18.05%的股權質押過來，另外還有員工持股平台約2.49%的股份一同質押。
這兩筆錢加在一起，金科股份當時拿到了約50億港元的資金，暫時緩了一口氣。
站在博裕的角度，這筆賬一開始算得很精明：一邊是折價拿優質股權，一邊是有足額股票質押的貸款，兩頭都有保障。金科還得上錢，就能穩穩拿利息；金科還不上，質押的股票就能歸自己，怎麼看都不虧。
但現實沒按劇本走。
2022年下半年，金科股份的危機越來越重，債務壓力壓得喘不過氣，隨時可能爆雷、重整。在此情況下，金科股份隨時都會繼續出售所持有的金科服務的股票。
同年9月，博裕以每股12港元的價格，發起部分要約，耗資約9.3億港元，又增持了11.94%的股份。至此，博裕持股達到34.63%，超過金科股份，成為第一大股東。
這一步，表面看是攤薄了成本 —— 綜合持股成本從26 港元降至約19港元，實則是被迫從財務投資，轉向戰略控股。
博裕的目的很簡單：必須把金科服務牢牢控制住。否則，面臨債務危機的金科股份，遲早會把這塊「優質」資產甩賣，讓其他機構成為第一大股東，自己就被動了。
麻煩還在後面。
12月14日，那筆1.568億美元的貸款到期，金科股份還不上，直接違約。
按照約定，博裕可以處置質押的股票。但當時市場太差，直接處置也賣不出好價錢。一直拖到2025年3月，這1.08億股被掛上司法拍賣。幾經流拍，最後還是博裕自己以6.67億元人民幣接盤，摺合每股只有6.67港元。對比當年26港元的入場價，幾乎是腳踝斬。
這筆6.67億的接盤資金抵扣1.568億美元的貸款後，金科股份還有4.76億元本金及利息未能償還。
拍到這部分股權後，博裕在金科服務的持股比例達到55.91%，成為新的實際控制人，同時也觸發了港交所《收購守則》：持股30%~50%股東增持2%以上的股份，必須發起強制要約收購。
同年4月，博裕提出以每股6.67港元提出私有化方案。這個價格比當時停牌前的8.62港元折價超過 22%，市場意見很大。拖到11月，博裕修改方案，將要約價提高至8.69港元，並且設定了嚴格條件：臨時股東大會通過退市決議案，且要約人獲得不少於90%無利害關係股份的有效接納。
2026年1月16日，該要約獲得95.56%的無利害關係股東接納，私有化條件全部達成、
2月20日，金科服務正式退市。退市前市值只剩下52億港元，相比最高點蒸發90%以上。
回頭算一筆總賬：博裕從2021年入股，到2022年增持，再到拍賣接盤、最後私有化，前前後後花了大約77億港元，將金科服務全資收購。這還不算那筆1.568億美元的貸款，尚未償還的部分。
博裕一開始的想法很簡單：趁房企困難，用相對划算的條件，拿下優質物管資產，做一筆穩健投資。可它忽略了一個現實 —— 房企和自家物業公司深度綁定，關聯業務太多，母公司一爆雷，物業板塊再好也扛不住。2022年~2024年，金科服務歸母淨利潤分別為-18.19億元、-9.51億元和-5.87億元。
等博裕反應過來時，已經投了鉅額資金，騎虎難下、進退兩難。不繼續投，前面的錢可能全打水漂；繼續投，只能一步步加碼，最後把整個公司買下來。
整件事最現實的教訓就是：沉沒成本不參與重大決策！一旦被沉沒成本左右了重大決策，原本想做一筆短期投資，最後就可能變成不得不扛到底的接盤俠。
不過，這筆失敗的交易未能阻止博裕資本的勢頭，2025年繼續在資本市場長袖善舞。
其中，最引人矚目的一筆交易是：以約40億美元的企業估值收購星巴克中國零售業務60%的股權！