地產行業數據：新房、二手房成交按月均回升，新房成交推盤比回升。上周(2.21-2.27)34 個重點城市新房合計成交105.7 萬平米，按月+334.6%，其中，一二線按月+315.9%，三四線按月+626.2%。2 月(2.1-2.27)34 城一手房成交按年-24.5%，較1 月-3.3pct。其中，一二線按年-23.1%，三四線按年-37.1%，分別較1 月-2.6pct 和-9.2pct。上周13 城二手房合計成交51.2 萬平米，按月+823.7%；2 月累計成交按年-25.5%，較1 月-39.6pct。庫存方面，上周15 城合計推盤12 萬平米，合計成交38 萬平米，對應成交推盤比為3.1 倍，最近三個月（25 年11 月-26 年1 月）分別為0.9 倍、1.0 倍和1.42 倍。截至上周末（2026/2/27）15 城合計住宅可售面積為8843.6 萬平米，按月-0.3%。3 個月移動平均去化月數為27.7 個月，按月+1.85 個月。

主要政策新聞：春節後「滬七條」新政卡點推出，釋放穩樓市強信號並示範全國。宏觀方面，央行公布2 月貸款市場報價利率維持不變，1 年期LPR 為3%，5 年期以上LPR為3.5%；因城施策方面，上海住建委等五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》（「滬七條」），1）非滬籍居民購房門檻從連續社保或個稅滿3 年減少為滿1 年，且滿3 年限購2 套（此前限購1 套）；2）非滬籍居民持居住證滿5 年限購1 套（此前無購房權限）；3）提升公積金額度，首套最高額度240 萬元（此前160 萬元），疊加多子女及綠色建築額度324 萬元（此前216 萬元）；4）本地家庭成年子女名下僅一套住房的，免徵房產稅；廣州市提出到2026 年完成城市更新投資2,200 億元；土地市場方面，越秀地產以236 億元競得廣州跑馬場地塊，溢價率26.6%；商業不動產REITs方面，新城控股商業不動產REITs 項目已申報。

公司動態跟蹤：新城發展發行3.55 億美元債。孖展擔保方面，新城控股母公司新城發展成功發行3.55 億美元高級無抵押債券，發行期限3 年，票面利率11.8%。

一周板塊回顧：上周房地產板塊、物管板塊均弱於大市。板塊表現方面，SW 房地產指數上漲0.6%，滬深300 指數上漲1.08%，相對收益為-0.47%，板塊表現弱於大市，在31 個板塊排名中排第24 位。個股表現方面，SW 房地產板塊升跌幅排名前5 位的房地產個股分別為：*ST 榮控、黑牡丹、京能置業、西藏城投、皇庭國際，上周升跌幅排名後5 位的房地產個股分別為上實發展、海南機場、珠免集團、招商蛇口、空港股份。板塊表現方面，物業管理板塊個股平均下跌0.12%，滬深300 指數上漲1.08%，相對收益為-1.2%，板塊表現弱於大市。當前主流AH 房企25/26PE 均值分別為24.3/19.0 倍；物管25/26PE 均值分別14.0/12.6 倍。

投資分析意見：看好優質房企及商業地產，維持「看好」評級。我們認為，在我國房地產經歷深度調整之後，預計行業基本面底部正逐步臨近，同時考慮到近期中央要求「着力穩定房地產市場」，並且今年年初央媒《求是》為房地產重磅發聲，其中強調地產金融屬性、居民資產負債表及建議政策一次性給足，疊加京滬連續放鬆限購政策，政策面基調也更趨積極。此外，考慮到房地產供給側深度出清下，行業格局顯著優化，預計優質房企盈利修復將更早、也更具彈性，並目前板塊配置創歷史新低，部分優質企業PB 估值或絕對市值已處於歷史低位，板塊已具備吸引力。我們維持房地產及物管「看好」評級，推薦：1）優質房企：建發國際、濱江集團、綠城中國、中國金茂、保利發展、中海外發展，關注城投控股；2）商業地產：新城控股、華潤置地、嘉裏建設、恒隆地產、龍湖集團，關注新城發展、太古地產、大悅城；3）二手房中介：貝殼-W；4）物業管理：華潤萬象、綠城服務、招商積餘、保利物業。

風險提示：銷售去化不及預期，孖展超預期趨緊；物管行業人工成本上行超預期。