專題：金融視角·聚焦2026年兩會
來源：保契
兩會觀察
着力建設強大國內市場。堅持內需主導，統籌促消費和擴投資，拓展內需增長新空間，更好發揮我國超大規模市場優勢。
突出做強國內大循環。在外部環境複雜嚴峻的情況下，必須堅持擴大內需這個戰略點子。
2026年3月5日，第十四屆全國人民代表大會第四次會議發布年度政府工作報告，部署2026年工作、明確「十五五」時期主要目標和任務，國內市場和國內大循環成為經濟頂壓前行期的解題主線之一。
作為平滑經濟社會發展風險的專業行業，保險業承保和投資兩端的價值當然不容忽視，但其中，險資投資更值得關注。
險資投資不同於其他資金的主要特性在於其剛性的久期匹配，即險資既不能僅專注短期高風險、高收益投資，又不能接受極低收益的超長期投資。
基於此，險資在股市等投資領域都有着嚴格的比例限制，同時，股權、非標等投資亦不會過度押注爆火行業，避免風險積聚。換言之，險資需在投資久期和收益範圍內尋求平衡。
也正是基於險資的如是特性，以REITs為代表的新興投資品類漸成近年來險資主力路徑。
險資和REITs的雙向奔赴
REITs，多層次不動產投資信託基金。
20世紀60年代誕生，2020年我國啓動試點，並快速被市場認可。目前，我國REITs市場主要有公募和私募兩類。
2020年4月國家發展改革委發布的《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》（公募REITs）以及近年來的實踐，基礎設施REITs的底層資產已從最初的倉儲物流、產業園、高速公路、生態環保類基礎設施，拓展到保障性租賃住房、消費基礎設施、能源基礎設施、水利設施、市政設施、數據中心等諸多關涉國計民生的基礎設施領域。
2021年首批9只公募REITs上市破冰，Wind數據顯示，截至2025年7月，我國公募REITs市場已上市產品68只，發行規模1770億元，總市值2045億元。
如上領域的項目價值不言而喻，但公募REITs嚴苛的合規性、穩定盈利能力等要求，使得其規模擴張較為緩慢。
2023年9月，中國證券投資基金業協會發布《私募投資基金備案指引第2號——私募股權、創業投資基金》，私募REITs概念問世。2023年12月，首隻持有型不動產證券化產品「華泰-中交路建清西大橋持有型不動產資產支持專項計劃」在上交所成功發行，標誌着私募REITs正式進入資本市場。
私募REITs憑藉其審批簡單、不經交易所交易以及更精準的投資人、更簡化的流程、更低的合規性要求、更快的落地周期等優勢，快速成長為當下的主流，儘管其發行規模僅有公募的一半，但發展速度則遠超公募，其中險資無疑是私募REITs的中流砥柱。據專業機構數據，保險資管已成為私募REITs基石投資人，持倉佔比約45%。
險資和私募REITs，某種程度上更像是雙向奔赴。過去數年間，央國企或地方城投平台，在大發展期都或多或少地持有了基礎設施項目，在前期迴歸主業的要求下，儘管批量處置了部分項目，但仍有大量資產未處置。這一問題導致國央企及地方城投平台缺乏足夠的資金投資再生產，或投資其他更亟需的國計民生項目。
私募REITs相較公募REITs更低的門檻，使得險資可更便捷地通過該產品類型介入其中。而快速落地的私募REITs在解決資產盤活問題的同時，亦因項目本身的國計民生屬性，使得險資實打實地為暢通國內大循環提供了最底層的支撐，而這種良性的項目構建，亦在一定程度上提升了我國經濟韌性。
公募加速破解資金退出難題
險資之於私募REITs並非一路暢通。
其中，最典型的障礙無疑是退出問題。私募REITs募集的資金都來源於合格投資者，這類投資者又是當下市場中的主力資金，但資本都是逐利的，高位套現的退出或者說有盈利的退出是基本要求。
雖然私募REITs項目持有人的劣後或回購以及新引進投資者等會作為退出的兜底條款，但從實際兌付角度，原項目持有人很多時候並不具備全額支付本金和收益（明股實債項下的利息）的能力，使得現在私募REITs的退出成為限制項目高效孖展的一大難題。
對於險資而言，對REITs持續的信心是重中之重，這份信心某種程度上只能來源於項目最終走向公募REITs，一旦公募REITs發行成功，既可疏解已投項目的潛在風險，又可進一步增強投資信心。
當然，私募和公募的無縫銜接亦是監管層的着力點。即私募REITs運營一段時間，在項目的合規性和盈利能力都得到驗證的情況下，則轉為公募，險資等投資人可高效退出，確保收益的同時，亦可推動資金更多地流向實體經濟。
理想很豐滿，現實可能很骨感。一是公募REITs的發行需要過五關斬六將，地方發改委篩選項目，再推薦至國家發改委審批，之後才能去上交所或深交所審批，每一步都涉及嚴格的合規性和盈利能力及現金流的考驗，一招不慎則全盤皆輸；二是即便公募成功發行，亦存在不確定性，一如當年的新三板，紅紅火火之後卻是市場的冷眼旁觀，普通投資者不買賬，資金亦無法退出。在「韭菜難騙」的當下，各個流程參與者的審慎閾值都在不斷提升，這也正是為什麼公募發展速度遠不及私募的原因。
嚴控基礎設施公募REITs發行當然是基於基礎設施在國計民生中的特殊地位，但盤活資金、滴灌實體經濟，促進內循環卻需要實打實的資金，商業不動產便成為必然的選擇。
2025年年末，中國證監會印發《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》，自2025年12月31日起試點實施商業不動產公募REITs。
據媒體報道，自2026年1月29日首單申報啓動，一個月內項目上報呈「井噴」態勢。截至2月末，申報數量達14只，擬募資超417億元，申報節奏與體量均刷新公募REITs細分領域階段性紀錄。
這一歷史速度的背後，或許是資金急迫地想通過公募REITs退出的焦灼。高速增長期，商業不動產通常意味着穩定的現金流（租金），這種穩定但並不誇張的收益與險資的需求不謀而合，險資持倉漸豐。只是近年來，知名商超巨頭不斷退出市場的鏡像或多或少地映射着當下商業不動產市場的生態，而相較基礎設施，退出難的問題在商業不動產市場更為明顯。
如前所述，基礎設施類項目關涉國計民生，關涉經濟韌性，而商業不動產則關乎國內市場暢通程度。優質資金的注入，盤活的不僅是可出表的資產，更是宏觀戰略微觀落地的支撐；對於商業不動產而言，則是資金加持下商超升級後，對國內大循環、擴大內需的積極促進作用。
換言之，盤活基礎設施及商業不動產對於落地政府工作報告中的做強國內大循環、着力建設強大國內市場、充分挖掘釋放有效投資潛力、加緊培育壯大新動能等舉旗定向之綱要意義不凡。
即便公募REITs短期難以加速擴容為私募REITs退出掃清障礙，以險資為代表的資金，亦應考慮如何在宏觀敘事下發揮自身價值、優化投資路徑，助推戰略意圖落地。這，不僅是可以繼續嘗試的戰略機遇，更是險企險資政治性的體現。
責任編輯：曹睿潼