前段時間，扮演段譽的香港男演員陳浩民一家滯留迪拜，還不忘天天直播。他們沒有告訴網友的是：
一家人去迪拜是為了看房子。
春節的餘味還沒散去，那些原本打算在七星級酒店裏消磨平凡下午的中國遊客，目睹了導彈攔截碎片從天而降。
火光是從朱美拉棕櫚島的費爾蒙酒店騰起的，橙色的火球在社交媒體的視頻裏，像是一顆畸形的太陽。
帆船酒店的住客們在倉促撤離後，在點評平台上寫下了人類歷史上最昂貴的差評：
一枚火箭彈擊中了我們的房間；
這裏竟然沒有防空系統。
那一晚，世界最高建築哈利法塔在夜色中與數架被擊碎的無人機擦肩而過。
迪拜機場——那個在2025年剛創下9500萬人次客運量紀錄的全球中轉站，瞬間癱瘓。
卡夫卡曾在日記裏寫過：
上午世界大戰爆發，下午我去游泳。
1
春節那段時間，阿聯酋總理興奮地宣佈，迪拜房地產的成交額刷新了歷史紀錄。
迪拜已經連續兩年成為：
全球千萬美元以上豪宅交易最活躍的城市。
1.7萬億迪拉姆的銷售額，按年增長超20%，相當於整個中國2025年新房銷售額的五分之一，別忘了，迪拜的面積：
比嘉興市略大。
現在的迪拜，到處是塔吊和圍欄。各個售樓處都在搶房，排隊、搖號、開盤即售罄。
11月，地產巨頭 DAMAC 推出Damac Islands二期。他們的一期項目曾在24小時內成交27.7億美元，拿到了：
吉尼斯世界紀錄。
二期的表現卻更炸裂，僅用了5個小時，成交額就突破了30億美元。
房子沽空了，就連推出的首個房地產代幣化項目也日光了。代幣主要是賣給外國人的，2000迪拉姆（約570美元）就可以入場，通過區塊鏈，買入了一塊雲端的「水泥地」。
6月份，第二個代幣化項目推出，從開盤到售罄僅用了1分58秒。
迪拜最大的地產商之一Emaar實現了歷史最高的219億美元銷售額，按年增長40%。他們的創始人Mohamed Alabbar在年會上意氣風發，他像許家印附身，說這裏的商業環境：
獎勵長周期思維。
在迪拜這個外籍人口占九成的魔幻之城，中國買家現在是真正的主角。中國人投資迪拜房產的金額擠進了前三，僅次於印度和英國。
2026年本來應該是中國資金大筆購入迪拜房產的黃金時代，但現在，迪拜失去這個大客戶了。
2
最有錢的那批中國人，來迪拜不是買房子的。
2月份，經濟學人報道了一篇文章：
新加坡靠邊站，中國富豪來迪拜了。
他們引用了諮詢公司Henley & Partners的數據，說遷往阿聯酋的私人財富，很大部分都來自中國家庭。
在過去十年裏，Henley每年都在總結全球財富流向。他們判斷，2025年阿聯酋淨流入近1萬名百萬美元富翁。
幾個月前，新加坡前總理李顯龍給外國人提了建議：
請新移民低調一點。
不要當衆開香檳，不要半夜用法拉利炸街，本地居民會不開心。李顯龍說的「新移民」，很多都是中國過去的。
但在迪拜，沒人會管這些。
李顯龍一句話，趕走了1000多家家族辦公室。而迪拜的家族辦公室，2025年增加了將近500家。來自中國的資金，貢獻了主要的增幅。
富人們來迪拜，是衝着黃金簽證來的。
2019年開始，迪拜用黃金簽證來招商引資。2025年，放水的規模達到了史無前例。
只要投資200萬迪拉姆（370多萬人民幣）或以上的房產，購買準現房，拿到迪拜的產權證，或者有200萬迪拉姆的房產股權，都能滿足拿下黃金簽證條件。
不僅本人可以有10年續簽居留權，還可以同時給父母、孩子、配偶辦理。這一次，迪拜特別取消了本地持股51%的限制，放寬到了外國人100%擁有企業所有權，還能享受零個人所得稅。
這意味着，500萬元人民幣年利潤的企業主，在迪拜交的稅要比中國少150萬。
和政策剛開端的2019年相比，如今居住在迪拜的中國人，在迪拜開展業務的中國公司，數量都已經：
翻了一番。
2025超2000名中國高管、技術人才移居迪拜。光是在迪拜多種商品中心DMCC，就有1000 家中國企業。五大國有銀行，中石油和中石化，都在這裏。
中國的新興科技企業也都來了，比如自動駕駛三子，蘿蔔快跑、文遠知行和元戎啓行，罕見地聚在了一起。
3
迪拜一開始想承接的，只是整個中東因為石油而創造出來的第一個萬億美元財富。
財富要傳承和轉移，在哪裏傳承，就很重要了。
他們主動放棄了個人所得稅、資本利得稅和遺產稅，成立了全球首個DIFC家族財富中心，要保護和增長几代人的財富。這完全擊中了富人的心理。
在DIFC，前120個家族合計管理着超過1.2萬億美元的全球資產。家族企業驅動了約60%的GDP，並僱用了全國80%的勞動力。
而中國富人對代際財富轉移的需求，纔剛開始爆發。
中國創一代正好到了65-75歲的年紀，他們要退休了，從中國高速增長賺取的紅利，到了傳承的時候。
但這場繼承之戰，並不好打。
實業不好做，而全球的稅務體系，也都在透明化。最近一年，民營經濟促進法實施，疊加全球CRS升級，讓境外財富合規化越來越緊迫。
而在迪拜DIFC，基金會結構能實現資產的獨立法人化，讓家族財富與企業債務徹底隔離：
分家不破產。
這太有說服力了。去年宗慶後家族的信託之爭，提供了活生生的負面教材。宗慶後雖然很早就在離岸設立了信託意向，但卻是半吊子工程。
結果，家族信託不但沒有起到風險隔離的作用，反而成了家庭成員爭奪財產的導火索。
以至於現在，宗馥莉接班後還得應付爭產官司，嚴重動搖了娃哈哈集團的穩定性：
賺錢針挑土，敗家浪打沙。
再看迪拜的無死角式財富管理，不願接班傳統製造業的二代，可太喫這一套了。比起在車間裏打轉，他們更願意套現，做海外配置和金孖展產。
更絕的是，迪拜乾脆打通了二代繼承的資產全鏈路。加密貨幣在中國處於灰色地帶，他們就推出VARA虛擬資產監管局，讓加密貨幣合法化。
這意味着，那些在中國不合法的加密資產，在迪拜可以直接轉化成頂級不動產。
前段時間，全球最大對沖基金橋水基金的創始人達利歐，寫了一篇長文《2026，像極了1936》
主要說的是，眼下是巨大的失序期，活下去比賺多少錢更重要。他對阿聯酋的評價是：
充滿困擾的世界中的一片天堂。
2023年，達利歐還在阿布扎比開設了新的家族辦公室。
4
天堂建成還沒幾年，就開始陷落。
當伊朗與美以的戰火波及波斯灣，阿聯酋防空系統探測到238枚導彈時，安全感變得極度廉價。
儘管官方宣稱成功摧毀了221枚，但那掉在傑貝阿里港火球拖着的尾焰，足以燒掉投資者的信心。
為了挽回形象，阿聯酋決定，對滯留人員辦理手續期間的食宿交通，還有因特殊情況無法離境人員的離境罰款，政府都承擔了。
但影響已經開始。
3月初，迪拜和阿布扎比的地產巨頭股價應聲而落。Emaar和Aldar的股價，單周跌幅達到5%。上周的地產交易量直接腰斬。
唯一對此感到興奮的，就是在和平環境裏生活了40年的中國人。當遊客們忙着逃離機場時，一群中國投資者卻在忙着給中介打國際長途：
準備抄底。
在他們眼裏，地緣政治衝突不過是市場的一次強力洗盤——2008年金融危機時，迪拜房價也曾跌去一半。
他們算了一筆賬：即便有戰火，這裏的淨租金收益率依然穩在6%，如果是買樓花，轉賣起來依然容易：
只要哈利法塔沒倒，迪拜的底層邏輯就不會變。
但路透社說，亞洲富豪的資產轉移已經開始。
他們在迪拜的資金、房產和家族辦公室，正在往新加坡或中國香港搬。有律師在一天之內，接到了十通家辦的諮詢電話。
只是，站在地緣政治雞蛋上跳舞30年的新加坡算不算安全，真的要打個問號了。
在一個渴求安全和秩序的世界中，亞洲安全的金融中心或許只有一個：
香港。