金吾財訊 | 中信建投研報指，商業不動產REITs正式啓動為奧特萊斯等優質零售資產打通孖展渠道，已有兩單奧特萊斯商業不動產項目獲受理。作為「重奢平替」與「高性價比」的代表性零售業態，奧特萊斯在經濟周期波動中展現出顯著的經營韌性，行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，招商能力與貨品掌握度構築企業核心護城河。經營模式層面，聯營模式實現利益共享和風險共擔，疊加低物業成本和房產稅優勢，使其成為商業不動產REITs擴容背景下經營韌性較強的優質底層資產。估值方面，首批奧特萊斯項目折現率較為合理，2026年預測分派率達4.6%-5.5%，運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。研報指出，新政推動奧萊REITs常態化發行，抗周期資產經營韌性凸顯，首批奧萊商業不動產REITs運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。當前宏觀供需環境支撐規模擴張，中觀格局呈現頭部集聚、區域分化，微觀壁壘關注招商及貨品。