資金端壓力依然存在，不同能級城市分化加劇。（圖/視覺中國）
作者｜許倩
樓市正在釋放積極信號。
3月16日，國家統計局發布的2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一線城市新房價格率先結束連續9個月的下跌態勢，北京、上海等核心城市二手房價格同步回暖，為全國市場信心修復注入強心劑。
但市場整體仍處調整期，銷售端數據受去年同期高基數影響較大，資金端壓力依然存在，不同能級城市分化加劇。
北京、上海房價上漲
新房市場呈現復甦態勢。2月份，70個大中城市中新房價格按月上漲城市為10個，比1月增加5個；7個城市按月持平；下跌城市數量為53個，比1月份減少9個。
其中，長春、南京、宜昌以0.3%漲幅，並列全國第一；北京、上海、瀋陽、杭州，均上漲0.2%。
分層級來看，一線城市新房價格率先止跌並出現微漲，結束了此前連續9個月下跌態勢，具有顯著信號意義。其中，廣州持平，深圳下降0.3%。二三線城市新房價格按月分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。
二手房市場同樣顯現積極變化。2月份，70個大中城市中，2個城市二手房價格按月上漲，另有2個城市持平，打破了此前持續多個月全面下跌格局。北京二手房價格按月上漲0.3%，上海上漲0.2%；瀋陽、廈門均持平。
分層級來看，一線城市二手住宅價格按月下降0.1%，降幅比1月收窄0.4個百分點。其中，廣州和深圳分別下降0.5%和0.4%。二三線城市二手住宅價格按月分別下降0.4%和0.5%，降幅均收窄0.1個百分點。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，重點城市具有「領頭羊」特徵，是整體房價趨穩的關鍵。近期熱度城市不僅低總價二手房交易繼續佔主導，中等價位二手房交易也開始穩定，有助於剛需與改善、新房與二手房的良性循環。
銷售端仍面臨壓力
從新房銷售層面看，短期仍面臨壓力。
國家統計局數據顯示，1～2月份，新建商品房銷售面積9293萬平方米，按年下降13.5%，降幅比上年全年擴大4.8個百分點；新建商品房銷售額8186億元，按年下降20.2%，降幅擴大7.6個百分點。
數據回落主要受兩方面因素影響：一是去年同期高基數效應，2024年9月新政後，2025年一季度樓市「小陽春」特徵明顯；二是今年春節假期較長，外出人群創新高有關。同時，新開工面積自2020年以來連續6年下滑，導致供給端收縮，也是新房銷量下滑的重要原因。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶分析認為，1～2月新房市場仍面臨一定壓力。3月以來，核心城市優質項目供應有所放量，有望帶動銷售階段性修復，「小陽春」預計將以「點狀復甦」形式在覈心城市出現。而以「去庫存」為主的低能級城市短期市場難言改善，「分化」仍將是今年房地產市場主要特徵。
開發投資下滑態勢出現收窄跡象。1～2月份，全國房地產開發投資9612億元，按年下降11.1%，降幅比去年全年收窄6.1個百分點。
先行指標仍處深度調整期：房屋新開工面積按年下降23.1%，降幅擴大2.7個百分點；房屋施工面積按年下降11.7%，降幅擴大1.7個百分點；竣工面積按年下降27.9%，降幅擴大9.8個百分點。
值得注意的是，今年房地產開發投資重點轉向「縮量提質」，尤其在土地端。中指數據顯示，1～2月，300城住宅用地成交3969平方米，按年下降28.8%，整體成交規模仍處低位。但一線城市住宅用地成交溢價率達14.2%，競拍熱度較高。
自然資源部、國家林業和草原局近期發文明確，要建立健全新增建設用地與存量建設用地盤活掛鉤機制，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積；新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用於經營性房地產開發。
3月16日發布會上，自然資源部相關負責人強調，這不等於不供應房地產用地，而是要重點用好存量資源「精供優供」，因城施策把握好供地的節奏和時序，優先佈局區位優越、配套完善的區域，促進企業「拿好地、建好房」。
今年2月底，全國商品房待售面積按年增速為0.1%，為2021年7月以來最小增速。
李宇嘉認為，這一方面是開發商和地方政府主動去庫存、收縮供地和開工的結果，另一方面也是積極調整庫存結構、增加適銷對路的好房子供應、去化舊規和不適應市場需求產品的結果。經過源頭上的收縮供地和開工優化，根據市場需求變化調整庫存結構，新房市場供求關係開始走向平衡。
房企資金壓力依然較大。1～2月份，房企到位資金13047億元，按年下降16.5%，降幅比去年全年擴大3.1個百分點。
值得注意的是，自籌資金4939億元，下降5.9%，降幅收窄6.3個百分點，顯示房企內生性孖展能力有所修復。但國內貸款與個人按揭貸款兩個核心指標的大幅下滑，清晰揭示了房地產市場仍在經歷的深度調整。
其中，國內貸款2570億元，下降13.9%，降幅擴大6.6個百分點；定金及預收款3589億元，下降21.5%，降幅擴大5.3個百分點；個人按揭貸款1128億元，下降41.9%，降幅擴大24.1個百分點。這也反映了銀行對房地產孖展仍持謹慎態度，購房者意願與能力雙降。
從政策面來看，今年兩會政府工作報告定調「着力穩定房地產市場」，「十五五」規劃綱要提出「推動房地產高質量發展」，房地產在穩增長中的支撐地位依然穩固。
曹晶晶預計，2026年各地政策工具箱將進一步細化，施策方向更趨精準。核心城市優質項目供應放量有望帶動新房銷售階段性修復；而以「去庫存」為主的低能級城市短期仍承壓，分化仍將是今年房地產市場主要特徵。要實現真正的「止跌回穩」，仍需收入預期改善與房價預期的實質性修復共同支撐。