摘要：38號文並非「暫停供地」，而是推動土地資源優化供給。（報告期：2026.01.01-2026.03.19）
土拍新鮮面孔頻出，企業找尋結構性機會
觀點指數 觀點指數發布的房地產企業新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企1-2月新增土地建築面積908.4萬平方米，按年下降39.05%。
其中，越秀地產、華潤置地、石家莊國控新增的全口徑土地儲備分別為85.99萬平方米、61.4萬平方米、38.55萬平方米，處於領先位置。
從權益拿地金額來看，1-2月土地投資力度最大的企業為越秀地產、中鐵置業、福州古厝集團、紫江企業、華潤置地，權益拓儲金額分別為260.3億元、24.7億元、19.9億元、19.5億元、19.4億元。
在市場調整期中，行業的變遷並不會改變市場適者生存的邏輯。企業更迭過程中，亦會有「新人」接棒。觀點指數觀察到，1-2月排名靠前的企業中有不少陌生的面孔，部分是地方國企或城投公司。今年排在前五的有石家莊國控，該企業在2024年一季度首次出現，並排在前面。去年靠前的還有中國雄安集團和江蘇海潤城發。
如上個報告期所提及，央國企憑藉資金實力與孖展優勢，仍是土地市場的核心支撐力量，持續補充優質土儲。在新的一年土拍市場中，預計也會出現更多陌生的面孔去尋找結構性機會。
地塊密集掛牌出讓，縮量提質特點突出
據觀點指數監測，1-2月，供應規模進一步回落。最新的2月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地232宗，供應土地規劃建築面積1294.4萬平方米，供應土地起始樓面價4324元每平方米，按月下降2.5%。
2月，二線城市供應規劃建築面積357.53萬平方米，按月1月下降3.12%，起始樓面價達到4631.94元/平方米。據觀點指數觀察，前兩個月合計的供應規劃建面為近三年同期最低水平。
供應收縮的力度比以往更為劇烈，可以看出地方出讓地塊時更為謹慎和精挑細選，土地供給側改革意味加重，這也為房地產土地高質量發展奠定基礎。
Wind、觀點指數整理
1月三線城市供應宗數為205宗，供應土地建面1028.63萬平方米，2月則回落至174宗，供應土地建面為876.04萬平方米，在三個線級城市中屬於供應主力。
觀點指數認為，土地供應回縮是地方主體主動改革以適應市場發展的一個階段性狀態，更重要的是提升地塊質量，優化產品供給。關於住宅項目地塊的管理，還是以去庫存，優供給為主。各線級城市在結構性機會上存在一定的競爭關係，需要以更加優質的供應去吸引房企，這也是吸引投資的一種策略。
對於低效地塊，各地方也逐步啓用以專項債券回收閒置地塊，後續可能會以控規調整，修改其他土地出讓條件等方面後再重新投放市場。地方回收閒置土地是房地產去庫存的重要手段。預計2026年各省市將持續推進盤活存量用地、存量用房工作，這將進一步修復供給關係。
二三線城市底價成交量大，地方企業為拿地主力
2月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地166宗，成交土地規劃建築面積949.03萬平方米，按月下降41.48%；成交總價553.58億元，按月下降8.3%；成交樓面均價5833.19元每平方米；平均溢價率11.1%。
觀點指數觀察到，1-2月宅地成交量下降幅度明顯，除市場下行主導外，還受季節性和假期影響。從溢價率來看，今年2月的溢價率回到了去年4月之前的位置，也是近三年中溢價率排在第五低的月份。
Wind、觀點指數整理
二線城市成交的住宅用地土地規劃建築面積為172.09萬平方米，按月下降56.24%；成交樓面價為3768元每平方米，按月下降25.96%。三線城市該數值為681.19萬平方米，按月下降43.84%；成交總價為180.97億元，按月下降51.11%；成交樓面價為2656.76元每平方米。
從溢價率來看，二線城市溢價率均值為5.86%，而三線城市則只有1.18%。表明二線土地市場熱度優於三線城市。
觀點指數觀察到，土拍市場上，大部分城市的拿地企業主要是本地國企或者地方城投公司。
需要注意的是，除了一線城市和強二線城市有較高的土儲安全墊之外，其他城市能級差別不足以影響房企的投資邏輯。當下，房企投資偏好從城市能級轉向了項目本身，即更多企業關注的是城市中的結構性機會。這就意味着未來低能級城市出現高溢價或者衆多房企競爭的項目，也不足為奇。
財政部數據顯示，2025年地方政府性基金預算本級收入中的國有土地使用權出讓收入為41518億元，比上年下降14.7%。這是自2022年以來連續第四年出現兩位數降幅。
Wind、觀點指數整理
減量上新，企業核心地塊拿地熱情不減
據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有31宗宅地供應，起始價427.73億元，面積92萬平方米，供應面積縮減，供應價格回升。
成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年1月18日-2026年3月15日期間，6個重點城市一共有20宗地成交，成交價409.2億元，成交土地面積62.8萬平方米。
報告期內，重點城市土地市場整體呈現「縮量升溫」的態勢，成交規模按年下降，但核心優質地塊熱度回升，廣州馬場地塊以236億元成交，成為市場的焦點。
從拿地企業來看，多數地塊競得人為國企，少數民企分食餘下市場份額。雖然土拍市場中國企佔比較大，但也不難發現有些地塊出現了其他企業的身影。這類企業部分為新入局的企業，部分是外資企業，但更多是謹慎經營蟄伏度過調整期的老玩家。
從各個城市來看，成交反應存在差異。北京期內成交的地塊以底價成交居多，而上海馬年首場三宗土拍中僅有一宗溢價成交。廣州的馬場地塊吸引了市場的高度關注。成都也出現多宗地塊溢價成交，溢價率最高達到23.03%。杭州和深圳則是進入相對平靜的土拍月份。
總的來看，重點城市土拍市場以高品質的產品為導向，收縮供應，優供精供。對房企而言，土拍市場會不斷上演激烈的競爭，房企保持理性依然要貫穿經營的始終。
推進力度顯著加大，各城市重點建設計劃持續落地
今年政府工作報告指出，高質量推進城市更新，穩步實施城鎮老舊小區、城中村等改造。盤活利用存量土地和閒置房屋設施。
「十五五」規劃建議提出，堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。
近年來，城市更新催生新的增長潛力。住建部披露，2025年全國開工改造城鎮老舊小區2.6萬個，加裝電梯1.4萬部；打造「口袋公園」4700多個、城市綠道5800多公里，建設改造地下管網15.6萬公里。
城市更新是推動城市發展的關鍵領域，各地紛紛提出城市更新的政策、計劃和目標等。
廣州正積極推動國有土地上房屋更新立法。本次立法涵蓋城鎮危舊住房、老舊小區、老舊街區、老舊廠區、老舊樓宇等類型房屋的更新改造，擬系統解決廣州市國有土地上房屋更新工作中的六大核心障礙與實施難題，包括完善頂層設計、規範更新流程、補齊民生短板、傳承歷史文脈、推動產業升級、構建資金閉環新機制等方面。
2026年廣州將加速推動城中村改造，全年計劃完成固定資產投資1200億元。根據公開資料整理，廣州將集中力量推進52個新模式城中村改造項目，力爭2026年底前實現安置房「應開盡開」；同時穩步推進舊模式項目分類處置，力爭三年內取得明顯進展。
觀點指數觀察到，各地都在密集推進城市更新項目，主要配套以政策、金融、行政審批等全方位支持。可以看見上述城市更新呈現投入大、涵蓋類型多、以舊改為主等特點。
目前的舊改主要以單個項目為主，未來會走向片區開發、綜合體改造，提升片區價值後會迎來更長遠的運營空間。無論是對地方還是企業來說，能夠達到長期運營的城市更新項目，才能平衡前期投入與後期管理的風險。
本文節選自《優化供給 | 2026年1-3月房地產企業新增土地儲備報告》