文｜投資者網

2025至2026年，中國地產界最震撼的劇情，集中在萬科上演。前總裁祝九勝被刑拘、原董事長辛傑涉案、執掌萬科36年的鬱亮在"到齡退休"後迅速失聯，至今無官方定論。曾經最穩健的龍頭房企，陷入治理崩塌、債務承壓、國資接管的漩渦。

今天，我們用客觀視角，覆盤鬱亮的成長、萬科的資本迷局，以及頭部房企共同走向終局的底層邏輯。

一、鬱亮三十年：從財務干將到萬億房企掌舵人

1990年，北大畢業的鬱亮加入萬科，從財務與資本線起步，全程參與萬科從多元化到住宅專業化的轉型。1994年"君萬之爭"，他協助管理層守住控制權；2001年出任總經理，推出"5986"高周轉體系——拿地5個月開工、9個月開盤、第一個月售出60%、產品86%為住宅——帶領萬科走上規模化快車道。2010年，萬科銷售額突破1081億元，成為中國首家千億房企；2021年觸頂7041億元，總資產超1.7萬億元，淨負債率長期控制在30%以內，是全行業公認的財務優等生。鬱亮以極致理性、數據驅動、治理導向，成為中國地產最具代表性的職業經理人。他率先提出"白銀時代""活下去""黑鐵時代"，對周期的判斷早於行業數年。但這份清醒，未能阻止萬科在規模慣性下，走向表外擴張與治理失序。

二、萬科資本迷局：寶萬之爭、深鐵入主、表外爆雷與高管涉案

萬科的命運轉折，始於資本博弈。2015年，寶萬之爭爆發，寶能系舉牌至25.4%，威脅管理層控制權。鬱亮與王石聯手反擊，最終引入深圳地鐵作為白衣騎士。2017年，深鐵以663億元受讓股權，持股29.38%成為第一大股東，萬科從"股權分散、經理人主導"轉向"國資控股"。為維持增長，萬科在表內保持綠檔穩健的同時，由時任總裁祝九勝主導，通過博商資管、鵬金所搭建表外孖展體系，開展變相自融、資金空轉、關聯交易，以小本金撬動千億資金。這套影子體系在行業上行期隱形，在下行期徹底引爆。2025年10月，祝九勝被採取刑事強制措施，博商資管總經理何卓等十餘名核心人員同步涉案；此前，深鐵派駐的董事長辛傑也因涉案失聯辭職。深圳國資隨即派駐審計專班與工作組，全面接管經營。2026年1月8日，萬科公告鬱亮"到齡退休"，辭去全部職務。但退休次日起，其社交動態戛然而止，電話失聯、蹤跡全無，萬科官網迅速撤下其照片，官方回應僅為"不清楚"。截至目前，鬱亮仍處於失聯狀態，未被官方證實亦未被闢謠，遠超正常退休的狀態。

三、三強對比：路徑不同，宿命同源，地產舊模式徹底終結

恒大、碧桂園、萬科，三家頭部房企風格迥異，卻走向相似困局：恒大：高槓杆、高負債、激進多元化，巔峯負債2.58萬億元，資產負債率長期超80%，以非標孖展野蠻擴張。碧桂園：極致高周轉、下沉三四線，總負債1.7萬億元，資產負債率97.4%，靠規模與快銷維持現金流。萬科：聚焦一二線、表內合規、孖展成本5.18%，有息負債3612億元，以穩健著稱，卻栽在表外運作。根本原因只有一個：整個行業從增量增長進入存量出清，"拿地—孖展—銷售"循環斷裂，所有模式的風險都被暴露。鬱亮早已看清周期，卻無法擺脫規模、股東、增長的三重枷鎖；萬科守住了表內的底線，卻失守了表外的合規；職業經理人治理看似現代，卻在資本誘惑與權力邊界上崩塌。祝九勝、辛傑、鬱亮接連出事，不是個體道德問題，而是行業高速擴張期制度漏洞的總清算。

四、尾聲：時代的清算，模式的終結

鬱亮的失聯，標誌着萬科職業經理人時代徹底終結；深圳國資全面接管，意味着地產進入"去槓桿、去表外、去暴利"的新周期。曾經的千億神話、規模榮耀、戰略敘事，在數據、監管與法律面前，全部歸零。萬科的今天，就是中國地產的明天。一個依靠槓桿與周期的時代落幕，一個迴歸居住、合規與常識的時代開始。而鬱亮與萬科的故事，將作為最冷峻的案例，留在中國商業史裏。