作者 | 源Sight 安然

掉隊警報拉響，杭州大廈拉上君佩們準備組更大的局。

近日，杭州大廈有限公司董事長許雷在2026新年規劃視頻中公布了相關奢侈品升級信息，包括了LV、Chanel等頂奢品牌擴容升級，MiuMiu、君佩黃金等新貴品牌將亮相，以及計劃引進GOYARD、ALAIA杭州首店等消息。

杭州大廈極力打造涵蓋頂奢品牌、新貴奢牌以及潛力小衆品牌的全方位矩陣，一方面是看中標的自身價值與前景，希望能通過自我革新與擴容，持續吸引新一代高端消費者。

例如在一衆國際奢牌中引人注意的中國品牌君佩。據界面新聞報道，君佩每月單店坪效可達8000萬元左右，緊追老鋪黃金主力店月坪效水平，接近甚至超過許多國際奢牌店效。

君佩的到來或將成為杭州大廈引流增收的一大助力。屆時，杭州大廈也將擁有「古法黃金四姐妹」中的三席，包括老鋪黃金、寶蘭、君佩，僅剩琳朝尚未入場。

另一方面，杭州大廈加速多元品牌佈局的背景，是周邊商業體的崛起。

截圖來源於《杭州2025商業地產年度報告》

根據《杭州2025商業地產年度報告》，2025年杭州大廈銷售額為120億元；同年，杭州萬象城實現135億元的全年銷售額，在2024年首度超車後再次取代杭州大廈，成為杭州商業地產頂流。

除此之外，與杭州大廈僅一街之隔的杭州恒隆廣場，預計於今年二季度開業。據官方透露，杭州恒隆將有近250個品牌入駐，包括全市、全省乃至全國高能級首店逾70家。

面對來勢洶洶的競爭對手，許雷立下目標，稱杭州大廈要做「中國的老佛爺（商場）」，2026年將衝刺140億元營收，客流保持1500萬人次。

不過，目前來看，杭州大廈的新引進品牌仍主要偏向奢侈品方向，奢侈依賴仍較重；以君佩等為代表的黃金消費品牌，在複雜國際局勢與黃金價格震盪下能否延續高增神話仍有待觀察。

在全球經濟波動下高端消費整體放緩、高端商業體普遍承壓競爭加劇，以及多元品牌協調經營等考驗下，杭州大廈的反超之路依舊撲朔迷離。

杭州「第一重奢場」失速

杭州大廈在當地一衆年輕的高端商業體中堪稱「老錢」。

圖片來源於小紅書

1993年，杭州大廈定位高奢精品商場重裝開業；2004年，其由於引入浙江首家LV一時引發轟動；直至目前，杭州大廈也是浙江省內唯一一個擁有Chanel精品店的商場，是當之無愧的杭州「第一重奢場」。

據悉，除了鎮場的Hermes、Chanel、LV、Dior、Gucci、Prada六大奢牌，杭州大廈單一商業體還集齊Harry Winston、Graff、Tiffany&Co.、Cartier等高珠或腕錶品牌。在國際奢品齊全度方面，目前國內或只有南京德基廣場可與之抗衡。

新商網數據顯示，2023年，杭州大廈銷售額達140億元，為杭州商場中最高；其次是杭州萬象城與杭州湖濱銀泰in77，銷售額分別為112億元 、102億元。

但與高奢綁定程度過高的商業體也更容易受到行業波動影響。近年來，在全球奢侈消費降溫後，伴隨奢侈品牌業績的滑落，杭州大廈也逐漸落後於更年輕更多元的商業體。

2024年，Chanel公司收入下降約4.3%至187億美元，出現自2020年以來首次出現收入下滑，營業利潤也大跌30%。類似的銷量下滑—激進漲價—客戶流失—業績下挫的惡性循環，在許多奢侈品牌身上上演。

同年，據界面新聞從華潤內部獲悉，杭州萬象城全年銷售額達130億元左右，首次超過杭州大廈，杭州第一商業體首次易主。

在全球奢侈消費低迷持續的情況下，這一趨勢依然在持續。根據《杭州2025商業地產年度報告》，2025年杭州商場銷售額前三分別是135億元的杭州萬象城、120億元的杭州大廈和110億元的湖濱銀泰in77，杭萬連續兩年奪得杭州商業體TOP1寶座。

至此，杭州大廈一家獨大格局被徹底打破，杭州高端商業格局重塑。

多元品牌救場

去年一衆成功逆襲的商業體都有相似的突圍路徑。

例如，將杭州大廈擠下去的杭州萬象城，一方面貫徹華潤系堅持「首店經濟」策略，另一方面，在更豐富品類的同時加碼線下社交體驗，尤其在年輕潮流領域。

截圖來源於小紅書

據贏商大數據統計，2025年杭萬引入品質首店38家，除了Songmont、Brooks等時尚品牌，還有藍瓶咖啡、阿嬤手作、BebeDonut（多拿滋）等20多家其他類型品牌的杭州/浙江/華東首店，擴充品牌資源庫。

除了「餐飲從平價到黑珍珠都齊全、購物從優衣庫到LV都具備」的配置外，去年杭萬打造的「掀潮大街」慢閃街區，包括CHILLMORE 浙江首展、KODAK浙江首店、OF HUNGER 華東首店等，也強勢吸引年輕客群。

將「全球店王」北京SKP擠下神壇的南京德基也是如此。憑藉更多元的品牌佈局和更豐富的線下場景體驗，去年南京德基以262億元的全年銷售額，再度超越北京SKP，蟬聯全國單體商場銷售第一寶座。

杭州大廈自然也不甘落後。

2025年生日慶期間，杭州大廈C座調整引入了Montane、Salomon、Discovery Expedition、HOKA等6家新品牌，其中被譽為「輕戶外鼻祖」的Montane為華東首店，Salomon為杭州首家直營店；年底，瑞典戶外品牌Haglöfs（火柴棍）浙江首店也在杭州大廈開業。

今年1-2月，在杭州大廈開業的還有鵝絨服品牌高梵的浙江首店、美國男性瑜伽品牌Vuori的杭州首店、奧地利競技品牌HEAD的杭州首店。

日前，許雷又公布了杭州大廈奢侈品升級信息，在一衆知名的國際大牌中間，中國黃金珠寶品牌君佩分外惹眼。

截圖來源於小紅書

衆所周知，營業額高歌猛進的老鋪黃金，創造了黃金珠寶從保值工具到中式奢侈品的行業神話。花旗2025年研報顯示，僅北京SKP老鋪黃金一家門店的年銷售額，就預達30億元，約佔商場整體銷售額的1/7。

站在老鋪黃金肩膀上的古法黃金品牌們，銷售同樣火爆。

據界面新聞報道，有業內人士透露，老鋪黃金主力店月坪效在1億元以上。而君佩目前月單店坪效大概可以到8000萬元左右。這一數據已接近部分國際奢侈品牌的億元線水平。君佩的入駐對杭州大廈的增收提速或是一個極大助力。

並且，從另一個角度看，杭州大廈拿下君佩也勢在必行。

截圖來源於琳朝LAMCHIU公衆號

目前，國內成功集齊「古法黃金四姐妹」的還只有南京德基，其琳朝門店正處於開業籌備階段；而杭州萬象城已經召集到除琳朝外的其他三家品牌。

儘管目前以君佩等為代表的黃金消費品牌，在複雜國際局勢與黃金價格震盪下能否延續高增神話仍有待觀察，但若再不抓緊時間碼人組局，杭州大廈可能與杭萬掰手腕的機會都快沒有了。

前狼後虎

除了成功超車的杭州萬象城，最讓杭州大廈感到如芒在背、如鯁在喉的商業體，或許就是4月底即將開業的杭州恒隆廣場了。

一方面，杭州恒隆來頭不小，背後的老牌港資地產財團實力雄厚。在內地零售市場觸底修復過程中，即將登場的杭州恒隆可能被集團寄予更大希望，投入更多資源。

在擁有浙江省首座文華東方酒店，增添奢華底色的同時，杭州恒隆也將迎來約250個多元品牌入駐，包括全市、全省乃至全國高能級首店逾70家。

這意味着，消費者每在這裏逛3-4家店，就有1家是首次進入杭州甚至浙江。

截圖來源於小紅書

另一方面，杭州恒隆選址步步緊逼。同處杭州武林商圈，杭州恒隆與杭州大廈僅一街之隔。除定位、品牌、服務之間的競爭，杭州恒隆在地理位置上對杭州大廈的客流分流影響也將最大。

面對競爭壓力，杭州大廈計劃在「十五五」期間持續探索商業發展新路徑，以「從武林航母升級為浙江省域航母艦隊」為核心願景，謀劃「555 5000」計劃，開啓從單一高端零售向多元商業生態的全面轉型。

「555 5000」計劃，即5年內新開業項目不少於5個，新簽約輕資產項目不少於5個，實現總利潤5000萬元以上。

在恒隆地產65周年的慶祝酒會上，恒隆行政總裁盧韋柏接受媒體採訪時表示，「杭州大廈當然是我們的競爭對手，但我們不怕它，我們希望和杭州大廈也是朋友，共同做大做好武林廣場。消費者如果不來武林廣場，可能就要去錢江新城了。所以，把武林廣場做好對大家都有好處，這是一個共贏的事。」

儘管後來者渴望共贏，但已經被杭州萬象城甩下兩次的杭州大廈，卻不能再放鬆警惕。