窗外就是蘇州河，直線600米到人民廣場，樓內健身房、會客廳、咖啡館、藝術畫廊等公共配套齊全，每套租金價格1萬元至4萬元……位於黃浦區西藏中路728號的「蘇河美欣公寓」堪稱上海「天花板」級的保障性租賃住房。首批130多套住房最近已基本租罄。
「蘇河美欣公寓」也是上海市「商改保」政策首批落地項目之一。近年來，上海通過政策持續推動商辦樓宇更新，特別是在去年7月，市裏發布了《關於推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》，這也是全國首個商務樓宇更新專項新規，其中提到：允許商辦樓宇兼容租賃住房（含人才公寓）。即商業辦公等閒置低效的非居住存量房屋，可通過改建改造轉換為保租房。
上海是全國商辦樓宇存量規模最大的城市之一，推動低效商辦樓宇改造為保租房，是超大城市破解存量資產閒置與住房供給短缺雙重矛盾的關鍵抓手。「商改保」政策進一步加速了上海商辦樓宇更新轉型。去年以來，在政策加碼的激勵下，上海湧現了一批由低效商辦樓宇改造而來的保租房。
這些「商改保」項目推出後，市場反響如何？記者最近進行了一番調查。
閒置多年，一改就活
走進「蘇河美欣公寓」，高挑氣派的大廳、寬敞的休憩區、彬彬有禮的前台管家，好像步入了一家星級酒店。
「蘇河美欣公寓」規劃了230套房源，有50平方米的一居室studio戶型、60-80平方米的一室一廳、80-90平方米的兩室兩廳以及160-180平方米的超大豪華兩室露台等多種戶型選擇。
每套房型都配備了傢俱、中央空調、洗衣機、冰箱、微波爐、電視機等設施。在不少中高區的房間內，還能俯瞰蘇州河美景。樓內提供管家服務、免費健身房、會客廳、休閒室以及地下車庫等配套設施。運營方在樓內高區還引入了休閒畫廊和行政酒廊，住戶可在這裏會客、休閒以及舉辦小型活動。
蘇河美欣公寓的健身房 海沙爾攝「蘇河美欣公寓」原址是上海燃氣的辦公地，2000年起作為美欣大廈寫字樓對外辦公招租。此次改造前，寫字樓空置率較高。2022年，申能能創能源發展有限公司與黃浦區金外灘集團合作對該項目啓動了改造，並共同成立了運營改造公司「上海申能金外灘商業管理有限公司」，對該樓宇實施更新並整體轉換為保租房。「蘇河美欣公寓」在去年10月啓用，首批130多套公寓已基本租罄，住戶普遍租約在一年以上，還有不少人已來預約了下一批公寓。
蘇河美欣公寓的共享會客廳 唐燁攝同樣緊鄰蘇州河，位於恒豐路1號的保租房「供閤家」同樣「一改就活」。
在靜安區房管局支持下，「供閤家」由上海市供銷合作總社在原商辦基礎上改建而來，在去年7月投放市場，提供310套公寓，涵蓋標準單間、一室一廳、兩室一廳等多種房型。
「供閤家」公寓 唐燁攝「供閤家」門店負責人介紹，「供閤家」租金平均為5800元左右。因「供閤家」是上海首個享受「房補聯動」政策的市級人才公寓，申請到市級人才補貼的住戶還可以享受每套額外減免2000元的政策，非常具有性價比。目前，「供閤家」入住了70多家市級重點企業的300多位人才，入住率達到97%。
「供閤家」的樣板房 唐燁攝位於閔行區浦錦街道的閔行區地產城方活力社區（江月路店）項目雖然是前幾年投放市場的項目，但在上海「商改保」政策的支持下，去年其成功發行了全國首單「商改保」REITs——匯添富上海地產租賃住房REIT，在資本市場上「火」了一把，其保障房項目本身也有着超高的入住率。
閔行區地產城方活力社區（江月路店）三棟樓矗立在浦江城市生活廣場旁，樓下就是洗衣店、寵物店、健身房、瑜伽館等各類生活配套，不同風格的餐館飯店更是讓人看花了眼。更重要的是，這裏距離地鐵8號線江月路站僅200米，步行只需六七分鐘。「我們提供的都是一室戶，面積在28平方米至58平方米之間，月租金則為2800元至5800元不等，房間內傢俱、空調、冰箱、洗衣機、衛浴、電磁爐等一應俱全，基本可以拎包入住，十分貼近周邊年輕上班族的經濟實力和需求。」項目店長告訴記者。
閔行區地產城方活力社區（江月路店）部分戶型閔行區地產城方活力社區（江月路店）原址為2010年世博家園配套辦公區，包含三棟長期閒置的辦公樓，改造前空置率超過60%；2019年完成轉型改造，後被認定為保租房。目前，共有1080間保障性租賃住房投入運營，出租率穩定在90%以上，續租率高達71%。
政策東風下的層層探索
記者從各區了解到，上海目前有一批已入市或在改的「商改保」項目。此類項目在上海陸續開花，源於上海近年來在商辦樓宇更新政策上的逐步鬆綁。
以閔行區江月路項目為例，它其實經歷了三輪逐步遞進的創新突破。2017年，依據市相關政策，上海地產投資有限公司申請將長期空置的江月路三棟辦公樓轉型為租賃住房，並於次年獲批。2019年，經過裝修改造，可提供1080套集中式租賃房源，而當時該項目還是市場化租賃住房。到2022年，在市級政策的支持下，閔行區保障性租賃住房領導小組出具認定書，將項目正式認定為保障性租賃住房。
去年，江月路項目又邁出一大步，其與虹橋璟智項目共同作為底層資產，成功發行全國首單「商改保」REITs——匯添富上海地產租賃住房REIT。該產品上市後可謂「一票難求」，很多人將其當作「收租型理財」來配置，公衆認購倍數達494倍，創下公募REITs市場新紀錄，徹底打通了「商改保」項目的資本化退出通道。
閔行區地產城方活力社區（江月路店）部分戶型記者梳理發現：在推動商辦樓宇更新政策體系構建上，上海形成了「三年行動方案+實施細則+配套標準」的完整政策框架，政策力度持續加碼：
2024年6月，發布《上海市推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》，提出三年時間有序推進40-50個商務樓宇更新改造項目；2025年3月，出台《上海市商務樓宇綜合評價指南（試行）》，為商務樓宇評估、分類更新提供了量化標準；同年7月，發布《關於推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》，構建了「規劃—審批—運營—監管」的全流程新路徑。
一位區房管局的負責人告訴記者，去年出台的《關於推進上海商務樓宇更新提升的實施意見》非常關鍵，讓商辦樓宇改造有了可走通的操作路徑。該政策推出後，來問詢改造事宜的市場主體明顯變多了。有的是商辦樓宇的業主，也有不少資本投資方。這說明上海「商改保」是有需求、有市場的。
上海還為「商改保」項目提供了全方位的配套支持。在資金層面，國開行等金融機構提供4%左右的低息專項貸款，改造項目可享受前三年免徵房產稅的稅收優惠；在審批層面，大幅簡化流程，如，全國首單「商改保」REITs從獲批到上市僅用18天，創下了公募REITs發行上市的「上海速度」；配套層面，改建項目全面執行民用水電氣價格，降低居住與運營成本。
複製推廣，沒那麼容易
「商改保」讓存量閒置的辦公樓有了盤活的新路子，那麼是否可以大範圍複製呢？記者採訪發現，還有不少問題需進一步研究和突破。
首先，「改造投入資金大，回報周期長。特別是一些民營業主，原本就因樓宇閒置承受資金壓力，輕易不敢追加投資，而且擔心改造後收益還不如商辦，大家要麼‘改不起’，要麼害怕‘盤不活’。」一位市場人士說。
如，江月路項目裝修改造的資金投入達1.3億元，哪怕通過公募REITs發行上市提前實現資金回籠，仍需大約10多年才能回收投資成本；「蘇河美欣公寓」定位中高端保租房市場，因此改造標準很高，整個改造投資金額達到了2.4億元。
其次，從具體操作上來看，商辦樓宇產權分散更是一大堵點。
「不少投資機構對‘商改保’表現出了濃厚興趣，但在深入考察後，很難找到適合投資改造的辦公樓。這是因為大量樓宇早期分割銷售，小業主衆多、訴求不一，統一改造、運營的難度非常高。」黃浦區城市更新推進辦副主任錢峯說。
另外，要更新的商辦樓宇普遍建造於上世紀90年代到2000年前後，當時的建設標準與現在有很大不同，商辦樓宇改成保租房，要把「大開間」改成「小戶型」，結構安全和消防規範需要參照現在的標準，標準要求高，施工難度大、周期長。
第三，探索公募REITs發行上市是投資方資本退出的有效途徑，但發行門檻頗高。
以江月路項目為例，個人投資者之所以看好「匯添富上海地產租賃住房REIT」這個產品，一是基於上海地產這樣的國企背書，二是看中基金公司的品牌，且項目的運營方是上海地產旗下的上海城方租賃住房運營管理公司，目前負責20多個租賃項目的運營，專業度高、經驗豐富，因而能受到投資者廣泛認可。而換一個項目，未必如此。
最重要的是，「商改保」項目必須經得起市場的檢驗，能保持一定收益率且持久經營，這要求投資方在交通、區位、生活配套、定位、產城融合等方面進行非常周全的商業化考量。
如，「蘇河美欣公寓」項目的定位經過反覆考察與考量，非常精準：黃金地段、高品質配套匹配高端租賃人群。項目一推出市場，立即填補了上海保租房高端市場的空白。
江月路項目，交通便捷和生活配套齊全，產品性價比高。這裏的租戶80%以上在40歲以下，約一半在浦江地區的產業園和醫院等單位上班，另一半則集中在浦東的東方體育中心、徐匯西岸兩個區域上班，地鐵通勤時間在30分鐘到40分鐘。正因為定位精準，所以項目的續租率很高。
在項目後續運營中，運營方是否專業，能否持續提供有品質的服務，甚至在情感上能否凝聚住戶也起到關鍵作用。
如，「供閤家」全年策劃了20多場社群活動，鼓勵住戶參與樓宇治理。這樣的運營模式增加了住戶的歸屬感與參與感，但非常考驗運營方的運營能力。
總之，「如何獲得可持續的高出租率，纔是探索‘商改保’需要研究的核心關鍵。」有投資方說。
「供閤家」的公共區域 唐燁攝作者：唐燁 黃勇娣
微信編輯：皮小姐