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作者：楊揚
編輯：夏益軍
當科技信徒們還在為AI的每一次心跳徹夜難眠時，被刻板印象定格的港股地產老登們，卻悄悄完成了深蹲起跳。
年初至今，香港本土房企走出獨立行情。新鴻基地產、恒基地產股價接連創新高，其中新鴻基漲幅一度高達55%，市值一度突破4000億港元。
這種久違的漲勢，底色是業績拉升。2025年下半年，新鴻基物業銷售收入達323.55億元，按年大增94.3%；恒基地產2025年物業銷售收入也實現17%的增長。
支撐這波反彈的明線，是香港樓市的「量價齊升」。
從需求側看，香港樓市的復甦始於政策「去枷鎖化」。「撤辣」政策降低了外地人口與香港多套房持有者的買房門檻，「高才通」計劃則完成了精準的高淨值人才引入。
但需求增加的另一面是供給似乎被戴上了「緊箍咒」。
香港四大家族佔新房銷售量的4-5成，這種極高的市場集中度，讓頭部房企在推盤節奏上擁有極強的議價權，進一步帶動了成交價提升。
而支撐香港地產重估的暗線，則是地緣紅利的強化。
在全球化退潮、地緣博弈加劇的「小院高牆」時代，香港作為鏈接東西方的橋樑，避風港屬性被放大了，這使他正開啓一場超越地產單一品類、覆蓋全維度資產的價值重估。
/ 01 /
增長的輪子變了
在地產這門生意裏，同勢，卻不一定不同命。
對比內地房企跟隨樓市大起大落的過山車軌跡，香港地產「老登」們的波動曲線顯得極其平緩。2021年至2024年，香港樓市從高峯迴撤近30%，但同期新鴻基僅下跌9%，恒基地產甚至逆勢微漲1%。
命運迥異的核心，是商業模式的差別。
不同於內地房企曾篤信「高周轉、高槓杆」的大力出奇跡模式，香港主流房企信奉的是「開發+持有」的雙輪驅動。這種模式的優勢在於：景氣度高時靠賣房賺差價，行情寡淡時靠收租平利潤。
相比容易隨周期劇烈震盪的開發業務，物業租賃是標準的「現金牛」。
在新鴻基的利潤結構中，租賃業務以不到兩成的營收佔比，貢獻了超過52%的利潤；恒基地產更誇張，租賃盈利一度撐起了總盈利的八成。可以說，在過去漫長的香港樓市寒冬裏，是收租簿，撐起了港資房企的利潤基本盤。
但從去年開始，增長的輪子換了。
2025年下半年，新鴻基的總租金收入維持在122.85億港元，基本持平。然而，住宅銷售端卻迎來了大爆發：物業銷售收入達323.55億元，按年大增94.3%。恒基的劇本也如出一轍：物業收入微降，但住宅銷售收入按年增長17%。
支撐銷售端起飛的，是久違的「量價齊升」。
據香港特區政府土地註冊處公布數據顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業等在內，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，按年增長18.7%，創四年以來新高。
這種成交熱度迅速傳導至價格端，2026年1月，香港私人住宅售價指數報301.4，實現了連漲八個月的壯舉。高盛甚至反手將2026年的房價漲幅預測從5%上調到了12%。
量價齊升的數據好找，但關鍵背後的邏輯是什麼？
/ 02 /
需求來了，但供給帶着緊箍咒
2013年，一位香港小學生的作文《李家的城》曾刷爆網絡。這篇童言無忌的隨筆，核心主題是結尾的一段話：「李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城。」
主題顯然是誇張了，但也側面反映香港四大家族對地產行業的強影響力。直到今日，新鴻基、恒基、長和、新世界仍佔據香港新房出售量的4-5成。
了解這個背景，也更能理解香港樓市量價齊升的邏輯。
首先，從需求側看，香港樓市的復甦起於撒辣政策。所謂撤辣政策，指取消了非香港居民，本地多房產者所有的住宅交易的額外印花稅（包括買家印花稅、新住宅印花稅和額外印花稅），所有買家現在統一按從價印花稅稅率繳稅。
政策實施後，非本地買家及多套房購買者的印花稅稅率從15%統一降至最高4.25%。撤辣政策實施一年後，香港住宅樓宇買賣登記量達62,832宗，按年上升18.3%。
與此同時，香港的高才通計劃也起到了作用。截至2025年底，香港高才通計劃共收到超15萬宗申請，批出超12萬宗，其中約10.5萬名高才抵港。成功續簽的高才中約95%的收入高於香港收入中位數，其中一半人收入更高出近一倍。
這些高收入群體到港後或直接買房推動成交量，或租房推高租售比，2025年香港住宅租售比（租金回報率）整體在3.0%-4.1%。高租售比回報又進一步刺激了香港本地高收入群體的投資需求。
然後就在需求放開後，香港新房供給卻像帶上了緊箍咒。2025年8月後，純宅項目預售審批減慢，香港新樓盤開始供應趨緊：從2套房爭1個買家到平均1.1人搶1套。
供給收緊的原因，有媒體認為，香港開發商更傾向於推售已獲批的舊盤，而不是急着把新項目送入市場打價格戰。
香港開發商是否在有意「控量保價」？ 外部難以定論。但從歷史上看，香港輿論對他們一直有「囤地壟斷、推高房價」之嫌。
從數據看，香港也有不少閒置土地，全港1100餘平方公里的土地中，有400餘平方公里是郊野公園，未開發的閒置土地甚至被用來堆積集裝箱。而大把年輕人花費百萬卻擠在20平左右的納米樓。
跳開供需層面，香港地緣紅利的放大也推動了樓市重估。
/ 03 /
意外的地緣紅利
數據不會說謊，他會告訴你誰在買單。
2025年，香港樓市註冊量80702宗，成交金額6143億港元；其中內地買家註冊量13906宗，金額1379億港元。內地買家註冊量佔比17.2%，金額佔比22.4%。以相同口徑，和2023年對比，內地買家註冊量佔比增加了近7個百分點，金額佔比增加了超6個百分點。
內地買家入港買房固然有撒辣政策的推動，但深層原因則是香港地緣紅利的強化。
在全球化退潮、地緣博弈加劇的「小院高牆」時代，地緣已經取代了單純的ROI，成為影響全球資金流向的重要變量。
而在東西方產業各有優劣、資本流向卻難以被簡單斬斷的當下，香港依託「一國兩制」的穩定環境、完善的法律體系和成熟的金融基礎設施，也有了雙重避險的屬性：
它既是內地資本出海的「前哨跳板」：內地資金涌入香港樓市，本質上是在尋求一種既能對沖地緣風險、又能低成本試錯海外的路徑。
它也是國際資本配置中國的「首選入口」：港A兩地同時上市的公司，港股溢價（H/A）有超過40%的奇觀，證明了在外部投資者眼中，香港依然是直連中國產業紅利、且風險可控的橋樑。
這意味着，在地緣博弈的夾縫中，香港資產的價值邏輯早已超越了樓市本身，而是覆蓋全品類的價值重估。這種重構也在吸引着更多資金。
據港媒報道，有機構透露，最近接到的中東地區客戶查詢數量明顯增加，按月激增超50%，且問得很細——從港股投資到債券配置，從保險產品到在香港設立家族辦公室的具體要求。
這種地緣紅利的增強，影響着資金的流向，也重塑着投資人的收益曲線。
