來源：重陽投資
Q：請問重陽投資，如何看待2026年房地產市場「小陽春」行情？
A：春節以來房地產市場「小陽春」行情，呈現出「京滬先暖、二手強於新房、剛需主導、量升價穩」的鮮明特徵。
城市分化：京滬領跑，復甦梯隊逐步成形
從區域表現來看，本輪復甦呈現出清晰的城市能級分化，且頭部城市率先企穩的態勢正在形成。一線城市尤其是京滬兩地表現亮眼，春節後至今二手房成交農曆按年分別增長28.6%和36.5%，顯著高於全國21.9%的增速。北京、上海的二手房去化周期已分別降至8.6個月和4.1個月，庫存結構持續改善。核心城市的企穩，往往是市場底部形成的先行信號——儘管全國層面2026年1-2月新建商品房銷售面積按年仍下降13.5%，70個大中城市中仍有多數城市二手房價處於下行通道，但「核心城市率先築底、修復能量向外擴散」的歷史規律在本輪中再度得到印證，市場底部區域特徵日趨明顯。
業態分化：二手市場活躍，新房蓄力可期
在業態層面，二手房市場的活躍度明顯優於新房，並在量價兩端均出現積極信號。數據顯示，北京二手房網籤套數是新房的2.07倍，上海為1.46倍。第11周重點20城二手房成交按月增加21.97%、按年增長13.68%，延續了節後以來的良好勢頭；重點14城新房網籤同期按月增長32.32%，雖按年仍有小幅負增，但按月動能已明顯回升。值得關注的是，35城批准上市商品住宅按年降幅超過四成，開發商在供給端的主動收縮，有助於改善新房市場的供需關係。隨着二手房熱度的持續積累，市場人氣向新房傳導的條件正在逐步具備。
需求結構：剛需主導，入市節奏積極
從需求結構看，本輪行情以剛需群體為主導力量，入市意願明顯增強。2026年2月，北京、上海、深圳二手房成交中300萬以下低總價房源佔比分別為52%、59%和52%，廣州、成都、杭州200萬以下佔比分別達到67%、89%和53%。以上海為例，1-2月300萬以下二手房成交近1.7萬套，按年增長25.2%，佔比提升至56.1%，較去年同期增加6個百分點。剛需群體的集中入市，是政策落地效果的直接體現，也是市場回暖最堅實的基礎。改善性需求雖入市節奏相對滯後，但隨着剛需率先消化、價格預期趨穩，改善鏈條的啓動只是時間問題。
量價關係與供給端變化
價格層面呈現「量價趨穩、底部特徵明確」的積極格局。2月份北京、上海二手房價格按月分別微漲0.3%和0.2%，全國按月降幅收窄至0.43%，跌勢明顯趨緩。節後四周掛牌價格走勢顯示，上海已基本持平，核心一線城市的價格底部信號日趨清晰。
供給端同樣出現值得重視的積極變化。節後三周二手房掛牌量增長顯著慢於往年同期，北京、上海分別僅增長1.4%和3.5%，廣州甚至出現-0.5%的負增長。與此同時，一線城市議價空間持續收窄，1月份北京、上海、深圳議價率分別按月下降0.4、1.0和0.4個百分點。掛牌增速放緩、去化周期縮短、議價空間收窄三者疊加，表明賣方預期趨於穩定，市場正從恐慌性拋售向理性博弈轉變，供需兩端的良性互動正在形成。
前瞻的看，房地產市場的止跌回穩的過程可能不會一蹴而就，市場可能繼續呈現出結構性分化的特徵。但是相比過去幾年的情況來說，今年以來的市場變化給了我們更多信心。從更大的範圍來看，隨着資本市場的回暖和社會信心的改善，國內經濟調整最痛苦的階段已經過去了，內生性企穩的跡象越來越多。
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責任編輯：石秀珍 SF183