近日，大灣區領先的商用物業運營服務供應商——星盛商業管理股份有限公司（6668.HK）正式發布2025年度業績並召開業績發布會。

面對2025年消費市場的複雜變局，星盛商業展現出穿越周期的經營韌性與戰略定力。公司堅持區域聚焦戰略，深化精益管理、構建全域會員生態及全面擁抱AI技術，交出了一份「財務穩健、運營提質、科技賦能」的年度答卷，持續鞏固其在商業地產運營領域的領先優勢。

以下將圍繞財務表現、運營亮點及未來戰略，梳理本次業績會核心信息，為投資者提供解讀公司價值的有效參考。

財務底盤穩固，韌性凸顯與回報並行

2025年，星盛商業實現營收5.83億元，歸母淨利潤1.43億元，展現出紮實的盈利能力。在盈利質量方面，整體毛利率達到47.7%‌，按年提升1.5個百分點，維持行業較高水平。

公司持續推進降本增效與精細化運營，帶動管理費用率進一步降至10.7%，費用管控卓有成效，與毛利率提升形成共振，推動經營性現金流達1.74億元，按年增長3.3%，內生造血能力持續夯實。

此外，公司現金儲備充裕，截至2025年末，公司在手現金約13.43億元，為公司穿越行業周期波動、捕捉潛在發展機遇構築了堅實的財務護城河。

股東回報方面，公司宣派末期股息每股8.5港仙，疊加中期股息每股5.0港仙，全年派息合計每股13.5港仙，全年派息率高達87%。自上市以來，公司已連續5年實施派息共9次，累計現金派息達6.72億港元，持續以真金白銀兌現對投資者的回報承諾。

穩健運營穿越周期，品牌與體驗驅動價值

在運營層面，星盛商業確立了「安全為首要前提，高效為執行準則，精準為核心目標，賦能為價值延伸」的思維工作原則，全方位推動業務質效提升，運營基本盤持續穩健，成功穿越市場周期波動。

從經營指標看，2025年公司累計同店客流量按年增長3.8%，累計同店銷售額按年增長1.8%，若進一步納入山姆會員店的銷售貢獻，同店銷售額增長率為14.8%。同期，公司平均出租率按年上升1.2個百分點至93.6%，空置率則控制在6.4%，顯著優於典型城市12.9%的空置率水平。

這意味着，無論是客流修復、銷售增長，還是出租率改善，背後都反映出公司在招商調改、品牌匹配與商戶運營方面具備較強的統籌能力，也說明其項目對品牌與消費者仍保持較高吸引力。

在運營指標穩步改善的背後，品牌煥新與內容供給升級正成為星盛商業提升項目活力的重要抓手。2025年，公司新開發品牌超過400個，引進首店品牌超過200個，品牌汰換率達到26%，明顯高於市場優質項目平均水平，持續強化了項目的新鮮感與稀缺性。

作為年度重點項目的深圳光明星河COCO City於2025年底開啓試營業，主力店盒馬鮮生光明首店前三天銷售427萬元（線上+線下），創下深圳市場開業銷售紀錄，驗證了公司在項目孵化與品牌整合上的成熟能力。

順應新消費趨勢，公司積極挖掘增量市場。針對「港客北上」、「入境遊」等消費熱點，通過完善雙語服務體系、設立「即買即退」離境退稅點等舉措加速打造「國際友好商場」，以更高質量的服務承接增量客群需求，為長期穩健發展注入新動能。

Q&A環節

Q1: 過去一年公司商業運營面臨的主要挑戰是什麼？如何應對？

A1: 面對消費者客單價或消費意願趨弱、銷售額增速不及客流增速的挑戰，公司主要採取三大策略：一是堅守戰略與區域聚焦，深耕大灣區及長三角，重質不重量；二是着力提升現有成熟項目的運營效能；三是通過探索不動產投資信託基金等多元化平台，拓寬項目獲取渠道，靈活採用委託管理、品牌輸出等多種合作模式，以獲取更多優質機會。

Q2: 「港客北上」消費趨勢對公司的影響如何？

A2:‌ 「港客北上」自2023年興起，經過多年發展已從最初的集中爆發期進入常態化階段，這一趨勢不僅體現在深圳，更是整個大灣區的普遍現象。

從星盛商業的運營數據來看，不同區位的項目受益程度有所差異，例如福田區域的核心項目，港客佔比可達20%，在節假日期間佔比更高。公司積極把握這一趨勢，在深圳福田星河COCO Park設立了離境退稅集中辦理點，目前離境退稅金額每月按月增長50%-100%，成效顯著。「港客北上」已成為帶動消費結構升級的重要動力，依託大灣區的區位優勢，公司2025年整體銷售額與客流均實現個位數正增長，這一積極態勢有望在未來延續。

Q3: 公司如何看待資金使用效率？

A3: 公司秉持審慎投資的原則，在當前市場環境下對外投資保持高度謹慎。在資金使用上，始終堅持「安全第一，流動性第二，收益第三」的原則，確保資金安全，並積極探索理財等審慎的資金保值增值途徑，以對股東負責。

Q4: 管理層對未來三年房地產市場有何展望？

A4: 從2025年至今，尤其是大灣區市場，無論是看房量還是簽約量均已出現明顯的回升態勢。一手房和二手房價格雖未顯著上漲，但交易量提升明顯，整體政策環境對市場需求恢復起到了積極作用，未來保持審慎樂觀。