2025年，對商用物業運營行業而言並非坦途。消費市場復甦不均衡、品牌方擴張趨於謹慎、存量競爭加劇，多重因素給商管公司不小的經營壓力。
不過值得關注的是，在星盛商業(6668.HK)近期發布的2025年財報中，我們依然能看到一系列極具韌性的財務數據，足見公司具備穿越行業周期的底層實力。
財報顯示，2025年，公司全年營收5.83億元，毛利2.78億元，毛利率按年提升1.5個百分點至47.7%；歸母淨利潤1.43億元，降幅按年收窄至7.7%，經營性現金流淨額按年增長3.3%至1.74億元。
具體解讀這份最新的成績單，其背後實則指向一個值得探討的行業問題：當規模擴張不再是商管企業的唯一目標，行業的核心競爭力究竟應該錨定何處？
業績驗證經營質量，不斷兌現股東價值
首先來看具體的財務表現，星盛商業2025年營收5.83億元，其中大灣區貢獻的收入佔比提升至75.9%。這一數據印證了公司在覈心經濟圈的業務佈局已形成穩固的收入基本盤，深耕核心區域的戰略價值也愈發顯著。
2025年公司全年毛利率47.7%，按年提升1.5個百分點，長期保持在行業較高水平；同時管理費用率下降至10.7%，按年下降1個百分點。一增一減之間，公司最終實現歸母淨利潤1.43億元。
與此同時，公司經營性現金淨流入1.74億元，按年增長3.3%。經營性現金流與歸母淨利潤的比值是衡量盈利質量的重要指標，兩者比值約為1.22，意味着每一元歸母淨利潤背後，有超過1.2元的現金流入。這進一步說明公司盈利的現金保障程度較高，是在真實的經營層面實現正向淨利潤。
截至2025年底，公司在手現金約13.43億元，佔總資產的比重較高，資金儲備充足。在存款利率下行的大環境下，2025年實現資金收益約2769萬元，反映出其在資金管理方面的精細化操作能力。
隨着最新財報發布，公司宣派2025年末期股息每股8.5港仙，疊加中期派息5.0港仙/股，全年派息提升至13.5港仙/股，派息率約為87%。公司上市5年以來連續派息9次，累計現金派息6.72億港元。派息率和派息額的持續提升，也從側面印證了公司具備兌現長期價值的盈利質量和現金流穩定性。
精細化管理，構築穿越周期的核心競爭力
業績指標的短期波動，往往容易讓投資者忽略企業的長期經營能力。對商管公司而言，能夠支撐其穿越周期的核心競爭力，從來不是項目數量的簡單增加，更重要的是對每一個在營項目的深度運營——通過精細化管理釋放商業潛力，最終實現業務的質效雙升。
具體來看，公司的核心競爭力體現在以下三個維度：
1、提升消費體驗，激活商業體客流活力
在消費選擇日益多元的當下，如何讓消費者持續到訪、延長停留時間、形成復購習慣，考驗着運營方對客群需求的深度理解能力。
星盛商業挖掘"港客經濟"便是典型案例。公司依託"即買即退"集中退付點的政策優勢，配套雙語導視、多語菜單等國際化服務。同時通過AlipayHK等跨境平台洞察港客畫像，進一步聯動香港電訊HKT、JOOX、OpenRice等渠道持續開展品牌曝光與權益投放，打通港客吸引、到店到訪、消費成交的全鏈路。
活動營銷方面，公司同樣體現出對客群活力的精準撬動。2025年，公司引入多元主題活動與跨界資源聯動的組合策略，在有效激活客流活力的同時，也為商戶經營奠定了堅實的流量基礎。
2、賦能商戶發展，鞏固商業運營根基
商戶的經營狀況，直接決定了商管公司的租金收繳能力、商業體的出租率穩定性以及長期吸引力。因此，運營方的核心能力之一，在於能否為商戶提供超越物理空間的經營支持。
星盛商業一方面利用數字化和AI能力賦能商戶，通過數字化工具為商戶提供更精準的客流分析、更高效的營銷觸達、更便捷的收銀體驗，切實降低商戶的日常運營成本；另一方面搭建多元會員生態圈，2025年公司會員消費人數增長35%，復購率達46%，其中銀卡以上會員消費人數增長82%，復購率達56%。商戶接入這一會員體系，能夠直接觸達具有較高消費意願的穩定客群，有效提升經營效率。
3、實現項目增值，釋放商用物業長期價值
商管公司的核心價值，最終體現在所管理資產的持續增值能力上。這種增值既包括租金收入的穩步提升，也涵蓋資產本身的市場估值增長。在輕資產運營模式下，運營方通過精細化運營提升項目現金流，既能夠實現自身營收增長，也能為資產持有方創造更高的資產價值。
星盛商業2025年的經營數據，為這一運營邏輯提供了有力支撐。公司在管項目出租率提升至93.6%，空置率僅6.4%，顯著優於典型城市12.9%的平均空置率水平；品牌汰換率達26%，意味着項目持續保持品牌結構的新鮮度和市場競爭力，在管項目的整體品質得到進一步提升。
此外，公司獲得星河控股的信用背書，不僅為業務發展帶來了堅實保障，也是星河控股對其商業運營能力的高度認可。星河控股財務狀況穩健，"三道紅線"指標連年全綠，連續5年保持AAA主體信用跟蹤評級且評級展望為穩定；目前星河集團已獲得聯合資信和中證鵬元評定的雙AAA主體信用評級。
整體而言，星盛商業在精細化管理上構建起了多維度的核心競爭力，使其在行業存量競爭中成功突圍，充分挖掘市場價值，推動企業業績實現可持續增長。
總結
星盛商業2025年財報充分體現了公司全面提升核心競爭力所帶來的經營成效，通過深耕核心區域、以精細化管理挖掘商業潛力，公司經營質量和運營效率得到持續提高。
當前商用物業運營行業的頭部效應愈發顯著，星盛商業已勾勒出清晰且穩健的發展路徑，以精細化管理穿越周期，有望在行業競爭中實現"強者恒強"，其長期價值增長值得投資者期待。