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來源：財通社
儘管大家都知道萬科企業（02202，HK）去年的業績不會好，但是可能都沒有想到會這麼不好。
核心數據觸目驚心
3月31日晚，萬科企業公布了2025年財報，幾個核心數據觸目驚心，呈現弱勢加劇的形態：
·歸母淨利潤虧損885.6億元，較去年的虧損494.8億元增加79%，已是連續第二年歸母淨利潤虧損；
·收入2334億元，按年下降32%，但毛利僅為12.59億元，按年暴降95%；
·一年內到期的有息負債1605.6億元，但持有的貨幣資金只有672.4億元，中間有着近千億元的巨大差額。
不過，可能是市場早已消化了這一負面預期，萬科的A、H股4月1日均現上漲，A股收漲1.25%，報人民幣4.04元/股；H股收漲2.41%，報港幣2.98元/股，總市值482億元人民幣。
萬科企業稱，業績虧損的主要原因有四點，其中最重要的一點是公司的房地產開發項目結算規模顯著下降，毛利率仍處低位。
原因在於：2025年公司的房地產開發業務主要是消化前幾年高價拿地的現房和準現房庫存，銷售情況和毛利率均低於投資預期，高成本導致毛利總額大幅減少。
萬科企業也分析了全行業的弱勢情況，試圖為公司的業績找外部原因：2025年，全國商品房銷售面積和銷售金額按年分別下降8.7%和12.6%。
但是，「本集團實現銷售面積1025.0萬平方米，銷售金額1340.6億元，按年分別下降43.4%和45.5%。」
由此可見，萬科企業的銷售面積和銷售金額的降幅比全國的平均降幅高得多，分別是約5倍和3.6倍。
所以，主要問題還是出在萬科企業自身上面。
虧損金額超巔峯期淨賺金額
從近八年的數據變化來看，萬科企業的歸母淨利潤在2020年處於巔峯期，當年給股東淨賺了418億元。不過到了2024年局面徹底扭轉，當年淨虧損492億元，虧損金額比淨賺的峯值金額還要高。到了2025年更是徹底「擺爛」了。
從收入變化來看，萬科企業近八年的高峯是2022年，當年收入5038億元，2025年收入直接被「腰斬」。
要說最慘的還是毛利，萬科企業2019年的毛利峯值高達1322億元，2024年的毛利大縮水，但還能勉強穩住278億元。到了2025年直接暴跌到僅僅兩位數12.59億元，連峯值的零頭都當不了，完全無法覆蓋74億元的銷售及營銷開支，以及92億元的管理費用。
從分業務類型的毛利率來看，萬科企業的主營業務包括「房地產開發及相關資產經營」和「物業服務」，兩者的營收佔比分別為81.7%和15.2%，毛利率分別為-2.3%和12.3%。
雖然兩者的毛利率均較2024年有所下降，但可以看出萬科企業的物業服務還是能賺錢的，賣房業務基本就是越賣越虧。
短期負債超現金近千億元
在負債方面，萬科企業淨負債率（有息負債減去貨幣資金後的淨額除以總權益）為123.5%，較2024年底提高42.9個百分點；資產負債率（總負債除以總資產）為76.9%，較2024年底提高3.2個百分點。
整個集團的有息負債合計3，584.8億元，大部分是銀行借款，佔比71.9%。
其中，最要命、最迫在眉睫的是一年內到期的有息負債，這個數字在2025年是1605.6億元，2024年是1，582.8億元，按年略有增加。同時在有息負債中的佔比也從2024年的43.8%上升到2025年的44.8%。
更糟糕的是，萬科企業現金覆蓋能力顯著惡化。2025年持有貨幣資金672.4億元，較2024年的881.6億元大幅減少209.2億元，降幅高達23.7%。
這意味着萬科企業在2025年現金儲備與一年內到期的有息負債之間的差額達到933.2億元，流動性風險進一步加劇。
為了應對銀行的還債壓力，萬科企業也很努力。
2025年，萬科企業通過多筆公開債成功延期、股東輸血支持（深鐵累計借款335.2億元）等方式緩解了集中兌付壓力。
萬科企業在年報中特別強調了最新進展，以讓股東們寬心：2026年1月27日，主要股東深鐵集團提供不超過人民幣23.6億元的股東借款。
高管動盪風暴
與扎眼的業績相比，萬科企業的高管動盪更是投資者茶餘飯後的調料。
據網絡傳言，2026年3月，萬科創始人王石，因公司歷史經營與治理相關責任，被實施實際出境限制，連續16年出席聯合國氣候大會的行程徹底中斷。
原董事會主席鬱亮在2026年1月到齡退休辭去公司董事、執行副總裁職務後，處於實際行動受限狀態，未再公開露面，相關工作社交全面停滯。
公司前董祕、A股金牌董祕朱旭被正式要求全額退還2021至2024年四年全部薪酬與績效獎金，涉及金額近億元。
與此同時，原總裁祝九勝於2025年10月被採取刑事強制措施，前董事長辛傑上任僅9個月便被帶走調查，深圳、四川、雲南等多地萬科區域高管、項目負責人接連涉案。
在這樣的全層級追責風暴之下，萬科企業拉胯的年報業績也就在預料之中了。
年報中展望2026年，萬科企業指出將「聚焦化險和發展兩大主題」，着力搞好四大重點工作：堅決退出發展前景不佳的城市和業務；持續提升產品與服務能力；探索業務模式創新；強化AI技術賦能。
口號喊得很響，但至於如何化解天量債務、扭虧為盈為股東賺錢，萬科企業基本隻字未提，似乎也沒有什麼好辦法。
責任編輯：楊紅卜