3月30日，央企基建巨頭中國鐵建發布2025年財報。
報告期內，集團實現營收1.03萬億元，按年下滑3.50%；歸母淨利潤183.63億元，按年下滑17.34%。
其中，地產成為「拖後腿」的一員。2025年，中國鐵建的房地產平台中國鐵建地產淨利潤虧損31億元。
相比於外界熟知的萬科、恒大、碧桂園等房企，中國鐵建地產並未直接上市，名氣並不算大。但在克而瑞、中指院排行榜上，中國鐵建地產2025年的全口徑銷售額為733.4億元，位列行業第12位，是央企裏的一匹「黑馬」。
只是，作為掌舵人的孫洪軍壓力並不小。自孫洪軍2024年上任董事長以來，中國鐵建地產的營收一降再降，利潤又在2025年轉虧。於2025年三季度末，公司的短期資金缺口更是超過200億元。
這匹想要加速的「黑馬」，未來要奔向何方？
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逆勢擴張拿地，2025年銷售額跌231億
相比近年來崛起的「中建八子」，同是「黑馬」的中國鐵建地產則略顯低調，但其實它大有來頭。
2007年4月，中鐵房地產開發有限公司（以下簡稱：中鐵地產）正式成立，初始註冊資本5億元。當時，公司由中國鐵道建築總公司、中鐵建設集團有限公司、中鐵十二局集團有限公司和鐵道第四勘察設計院分別持股40%、20%、20%和20%。
此後，經過兩次股權劃轉、更名，中鐵地產成為中國鐵建的全資子公司，名稱變更為中國鐵建房地產集團有限公司（即「中國鐵建地產」）。
於2025年末，中國鐵建的總資產超過2萬億元，是國資委批准的16家以房地產為主業的央企之一。
背靠如此規模的基建巨頭，中國鐵建地產打造了「西派」、「江南」、「國際」、「語」等系列產品，並在樓市下行期開啓了逆勢擴張之路。
中指院數據顯示，2022年至2023年，中國鐵建地產的權益拿地金額分別為371億元、404億元，位居全國權益拿地金額TOP10之列。
與此同時，公司的行業排名從2021年的第26位，上升至2022年的第15位，2023年則保持住了行業第15名的位置。
頭頂央企光環，中國鐵建地產的行業排名快速前進，但在房地產深度調整時期，企業同樣掙脫不開銷售不暢的「枷鎖」。
例如：貝殼顯示，位於北京平谷的「中國鐵建·北京梧桐淺山」在2021年建成。於2025年9月末，此項目已投資18.05億元、銷售6.78億元，銷售進展僅有35.69%。對於去化艱難的問題，公司表示是由於位置較偏，周邊競品多。
與之相似，成都的「中國鐵建·成都西派浣花」在2018年開工。於2025年9月末，項目已投資30.21億元、銷售18.95億元，銷售進展69.37%，剩餘商業、公寓、車位沒有完成銷售。
來源：中國鐵建地產公告（單位：億元）而這種去化風險，正在中國鐵建地產逐漸顯現。據克而瑞數據，2022年，中國鐵建地產全口徑銷售額達到1281億元，按年下滑10%；2023年，則進一步按年下滑5%至1216.3億元。
在克而瑞、中指院排行榜上，2024年，公司全口徑銷售額降至964.4億元，直接掉出千億陣營。到了2025年，公司全口徑銷售額為733.4億元，又跌去了231億元。
而銷售額一跌再跌所帶來的壓力，想必作為公司掌舵人的黨委書記、董事長孫洪軍，黨委副書記、總經理兼副董事長陳建軍最為清楚。
今年3月23日，「一二把手」孫洪軍、陳建軍同時現身中國鐵建地產的一場會議——2026年經營工作會，會議定調：走出去、跑市場，全力衝刺年度經營目標。
具體到業務上，就是要穩住房開業務基本盤，以更少資金撬動更多項目，快速做大輕資產業務「第二增長曲線」，通過有效拓展形成規模效應，並且要全力培育戰新業務，更快實現落地。
簡而言之，為了規模，中國鐵建地產還是要加速快跑。
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孫洪軍上任董事長不足2年，2025年利潤虧損31億
對於中國鐵建地產來說，2024年是一個重要轉折點。
這一年7月底，中國鐵建地產宣佈，因工作變動原因，李興龍不再擔任公司董事長、黨委書記職務，當時並未同步任命新董事長。
直到2024年9月，控股股東中國鐵建下發通知，由孫洪軍接任公司黨委書記、董事長之職。
公開資料顯示，孫洪軍是從中國鐵建地產的兄弟公司空降而來，他曾長期任職於中鐵建設集團。
圖 / 中國鐵建地產公告值得注意的是，在此之前，公司兩任前董事長吳仕巖、李興龍都在中國鐵建地產歷練多年，逐步升任為總經理、董事長。在董事長空懸的1個多月時間裏，公司總經理、黨委副書記、副董事長陳建軍曾負責主持全面工作，但他並沒有再進一步。
那麼，中國鐵建地產的董事長任命為何打破內部提拔慣例，是控股股東對於公司過往業績不滿，還是有其他安排？孫洪軍上任後，控股股東是否提出新的業績要求？對此，「創業最前線」試圖向中國鐵建地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆。
但從結果來看，孫洪軍上任之後，恰逢房地產市場低谷時期，中國鐵建地產的業績不僅未見增長，反而掉頭直下。
從銷售層面來看，據克而瑞數據，中國鐵建地產2024年銷售額直接掉出千億陣營，在2025年又進一步下跌超200億元。
這直接帶動了營收、利潤的下滑。中國鐵建地產披露數據顯示，2024年，公司實現營收466.46億元，按年下滑26%；歸母淨利潤539.59萬元，按年暴跌95%。
圖 / 中國鐵建地產公告相比於中國鐵建地產獲得的微薄利潤，少數股東則斬獲頗豐。中國鐵建地產披露，2024年，少數股東拿走了高達12.36億元的利潤。
另據母公司中國鐵建財報數據，中國鐵建地產2025年實現營收464.66億元，較2024年同期略微下滑；淨利潤虧損31.35億元，直接由盈轉虧。（編者按：2024年公司實現淨利潤12.42億元。）
但「創業最前線」注意到，在中國鐵建地產2025年三季度財務報表中，其2025年前9月實現營收143.54億元，若對比來看，公司在2025年第四季度實現了約321億元的營收，這種巨大差異着實令外界驚訝。（編者按：中國鐵建2025年三季報未披露中國鐵建地產營收數據。）
圖 / 中國鐵建地產2025年三季度財務報表（單位：元）那麼，中國鐵建地產2025年造成利潤虧損的原因是什麼？少數股東拿走鉅額利潤的情況下，是否考慮降低「小股操盤」比例？公司在第四季度如何實現超300億元的收入？前三季度和第四季度營收數據差距如此懸殊，究竟是何原因？
對此，「創業最前線」試圖向中國鐵建地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆。
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短期資金缺口超200億，存貨高達1461億
在召開2026年經營工作會的3天前，中國鐵建地產先召開了一場財務工作會。這場會議明確要求，2026年要繼續降本增效，全力保證資金鍊安全。
之所以如此，很大程度上源於中國鐵建地產當前面臨着沉重的資金壓力。
截至2025年三季度末，公司的有息負債高達874.61億元。其中，一年內到期的有息負債合計321.34億元。除此之外，還有159.39億元的應付賬款。
同期，公司的貨幣資金僅有115.54億元。若僅以貨幣資金、一年內到期的有息負債粗略計算，短期資金缺口已經超過200億元。
中國鐵建地產也坦承，雖然公司留存有較為充裕的貨幣資金，但是未來短期內到期的債務規模增大，依然將面臨一定的短期償債壓力。
其實，公司有着鉅額存貨等待變現。截至2025年9月末，中國鐵建地產的存貨賬面價值高達1461億元，佔比總資產的63.63%。
如果這些存貨加速周轉，公司也能快速回籠現金流。但問題在於，當前的房地產市場正處於深度調整時期，即便背靠央企，中國鐵建地產也無法逃脫市場環境所帶來的衝擊，這從企業銷售額頻繁下滑中也可窺一二。
為了緩解資金壓力，公司2026年開年以來正在試圖加快孖展。
3月10日，中國鐵建地產發布公告稱，完成發行23.4億元公司債券，票面利率2.76%，其中公司關聯方認購本期債券3.3億元。按照計劃，此筆公司債券擬全部用於置換在2026年已到期的兩筆公司債券本金。
在此之前的2月，公司還發行了10.1億元中期票據，利率2.43%，擬全部用於置換公司償還「23鐵建房產MTN001」的自有資金。
圖 / 中國鐵建地產公告在房地產下行期，中國鐵建地產能夠保持孖展能力殊為不易。只是，繼續加碼孖展是否會進一步加劇償債壓力？當前面臨的短期資金缺口如何化解？控股股東中國鐵建是否會下場支持？對此，「創業最前線」試圖向中國鐵建地產方面進行了解，但截至發稿仍未獲回覆。
其實，啱啱過去的一年，母公司中國鐵建也面臨着業績壓力。2025年，集團實現營收1.03萬億元，按年下滑3.50%；歸母淨利潤183.63億元，按年下滑17.34%。
圖 / 中國鐵建2025年財報在2025年財報中，中國鐵建董事長戴和根明確，2026年是「十五五」開局之年，也是中國鐵建加快轉型升級、全面提質增效、向優向新發展的關鍵一年，要求全力以赴確保「十五五」開局首戰必勝。
在這場「必勝之戰」中，想必中國鐵建不希望2026年再交出一份營收、利潤雙下滑的「成績單」，而利潤陷入虧損的中國鐵建地產能否做到不拖後腿，就要看孫洪軍交出的答卷了。
*注：文中題圖及未署名圖片來自中國鐵建官網。