「未來市場將逐步向頭部企業聚集，具備能力與發展思路的企業將獲得更好發展。」
3月26日，越秀服務（06626.HK）刊發2025年業績，全年實現總收入約39.02億元，按年增長0.9%；期內錄得毛利約5.77億元，毛利率約為14.8%，歸母淨利潤約為2.74億元。
回顧過去一年，物業行業仍在經歷有痛感的轉型。上游地產持續出清、成本剛性上漲、撤場潮洶湧、收繳率走低……物企們普遍掙扎於「增收不增利」甚至「營收雙降」的困境。
在此背景下，越秀服務也在利潤上做出了「減法」。但撥開利潤波動的表層迷霧，背後是其基礎服務品質的「加法」、增值業務結構的「換擋」、非住賽道質量的「躍升」和數智化能力的「築牆」。
「雖然去年業績出現短期波動，但公司的業務根基和財務基本面依然穩健」，業績發布會上管理層表示，行業轉型期機會和挑戰並存，越秀服務將走出一條依靠內生增長可持續高質量發展的道路。
築牢底盤
「2025年，越秀服務住宅客戶滿意度85.6%，按年得到提升，收繳率達到91%。」
截至2025年12約31日，越秀服務在管面積約為7346.8萬平方米，按年增長6.0%；合約面積約為9000.5萬平方米，按年增長1.4%。
行業告別了「跑馬圈地」的粗放擴張期，進入存量競爭、品質為王的新階段，比起比規模增長，質量與結構更值得關注。
去年，越秀服務主動退出了655萬平方米低質低效項目，通過項目結構優化夯實基礎盤；同時，在管面積中92%的項目位於一二線城市，物業費單價總體處於行業中高水平，為「優質優價」戰略提供了堅實的地理區位保障。
規模優化的同時，越秀服務對品質提升不吝投入。報告期內，其聯合越秀地產在全國83個社區開展「悅煥新」專項行動，累計投入數千萬元，完成228項品質更新，涵蓋社區大門、園林景觀、兒童遊樂設施、電梯轎廂等業主高頻觸點。
服務品質最終體現為現金流。2025年，越秀服務小業主當期收繳率達91%，外拓項目當期收繳率高達94%，均遠高於行業平均水平。得益於此，報告期內，越秀服務經營性現金流淨流入5.09億元。
在行業收縮期夯實基本盤，2025年，基礎物管貢獻營收14.99億元，按年增長21.3%；佔總收入的38%，按年上升6個百分點，為越秀服務最穩定的增長引擎。
另一邊，增值業務板塊則在2025年經歷了明顯的結構性調整，高毛利率的階段性房屋硬裝業務陸續結算完畢、與關聯地產相關的非業主增值服務持續收縮，越秀服務主動進行戰略「換擋」。
2025年，越秀服務成立了增值業務事業部，通過資源整合與業務模式創新，推動增值服務從依賴地產強關聯業務的「交易型」模式，向深耕社區存量需求的「運營型」模式轉型。
具體來看，生活服務端，實施「爆款矩陣+渠道深耕」策略，聚焦定製水、糧油、空調清洗、中秋月餅等高頻剛需場景，提升社區前置倉覆蓋率。
配套商業端，「悅+LIFE」融合業態門店落地運營，以「房產租售+咖啡+家居」模式打造一站式生活服務場景，文商旅首個外拓項目無錫隆亭裏招商率達82%。
物業資產管理方面，則圍繞「車、老、小、寵」等社區高頻剛需，培育長尾增值生態。
管理層表示：「存量層面仍存在較大增值空間，公司將深入了解業主需求，推動增值業務從交易型向運營型方向轉型。」
破局新路
如果說基礎服務與增值業務是越秀服務的「存量優化」，那麼非住賽道的外拓破局和數智化的自主研發，則是越秀服務面向未來的「增量佈局」。
2025年，越秀服務成立非住事業部，聚焦商寫園、大公建、大交通三大賽道。報告期內，其新增合約面積980萬平方米，新簽約項目69個，市拓新籤年合同額約3億元，其中非住業務佔比高達87%。
一批高含金量的標杆項目相繼落地：港航大廈、南京渡江勝利紀念館、旌陽湖科創園、天津西站……
其中，尤為值得關注的是旌陽湖科創園。這是越秀服務首個「產業+商業+物業」綜合性運營管理項目，合同額近千萬元，標誌着其從單一物管向綜合城市運營商邁出了實質性一步。
截至2025年12約31日，越秀服務非住業態在管面積佔比已達37%。業績會上，管理層明確表示，要將非住業態定位為「十五五」期間的核心發展方向，並強調將圍繞「資信優、支付能力強、戰略匹配度高」的賽道精挑細選，同時建立嚴格的項目退出機制，「確保進場項目全盈利及高收繳率」。
「精挑細選」的外拓策略，折射出越秀服務對外拓標準質的提升。管理層表示，未來三年，越秀服務將深耕大灣區、長三角、中西部高等級城市及京津等12個核心城市，通過區域深耕與綜合能力的疊加，構建非住業務的護城河。
在數智化領域，越秀服務選擇了一條更難但更具護城河的道路：自主研發。
2025年，越秀服務以「軟硬服一體化」推動數智轉型，核心成果集中體現在集成指揮中心、AI品控系統和EBA智慧設備管理三大方向。
具體來看，集成指揮中心構建了「平台+端」高效運營體系，管理駕駛艙實現集團、區域、項目三級數據可視化穿透，80%指標系統直出，大幅降低督導成本。
AI品控系統則從管理軟件到採集硬件到算法模型均為自研，相較外採節約開發成本約300萬元，目前覆蓋209個項目，應用於人員在離崗、電瓶車違停等8大場景，AI智能監測超8414萬次，預警超37萬次。
EBA-FM系統以AIoT為基礎管理所有設施設備，實現設備核心數據自動採集、實時監測、秒級告警、自動派單的流程閉環，人工巡檢量大幅下降。