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作為物業公司「壓艙石」的物業航道，陷入增長乏力泥潭。
中房報記者 李葉丨北京報道
這是一份頗為亮眼的成績。
3月30日，華潤萬象生活發布2025年業績公告，全年實現營業收入180.22億元，按年增長5.06%；毛利潤64.1億元，按年增長13.3%；歸屬母公司淨利潤39.7億元，按年增長10.3%。
對於這一業績表現，華潤萬象生活董事會主席李欣表示，2025年，公司錨定「世界一流的城市品質生活服務商」的戰略目標，秉持「內涵式增長+外延式增長」的雙輪驅動策略，貫徹「有利潤的營業收入，有現金流的利潤」經營方針，有效應對市場變化與行業競爭，管理效益持續提升，經營業績跑贏大市。
然而，高光之下仍存隱憂。
記者梳理財報發現，儘管公司整體業績保持增長，但兩大核心航道發展嚴重分化：2025 年商業航道收入69.1億元，按年增長10.1%，旗下在營購物中心零售額更是以23.7% 的增速領跑；與之形成對比的是，物業航道收入108.5億元，按年增速僅1.1%，增長明顯乏力。
過去一年，華潤萬象生活旗下物業服務項目多次被捲入棄標毀約等投訴與爭議事件，也為企業穩健發展蒙上了一層陰影。
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物業航道增長失速
縱觀全年經營結構，華潤萬象生活 「一熱一冷」 的業務差異愈發清晰。
2025年，華潤萬象生活商業航道實現收入69.06億元，按年提升10.1%，毛利率按年增加2.9個百分點至 63.1%，盈利水平持續改善。該航道主要由購物中心與寫字樓兩大業務構成：其中購物中心商業運營管理服務收入47.7億元，佔公司總收入比重26.5%；寫字樓商業運營及物業管理服務收入21.3億元，佔總收入比重11.8%。
運營端表現同樣亮眼。2025年，公司在營購物中心全年實現零售額2660億元，按年大增23.7%，跑贏全國社零總額3.7%的增速；業主端租金收入達307億元，按年增長16.9%，經營利潤率按年提升0.6個百分點至65.7%。
對華潤萬象生活而言，商業航道規模的增長與營業收入提升呈正相關。上市近6年來，華潤萬象生活購物中心數量持續增加。截至2025年末，華潤萬象生活在營購物中心數量增至135座，其中54座零售額位居所在區域市場首位，105座躋身區域前三。
與之形成鮮明對比的是，作為物業公司「壓艙石」的物業航道似乎陷入了增長乏力的泥潭。該板塊全年收入108.5億元，按年增速僅為1.1%，近乎停滯。這一增一減之間，不僅揭示了公司內部業務結構的深度調整，也反映出外部房地產行業調整帶來的持續衝擊。
具體來看，物業航道增長失速的主要原因在於兩類增值服務的收縮：公司面向開發商的非業主增值服務與面向社區的業主增值服務。
截至2025年12月31日，面向開發商的非業主增值服務收入5.2億元，按年下降27.7%，佔總收入比重2.9%。公告解釋稱，該板塊下滑主要受房地產行業調整影響，母公司新增土儲及竣工交付規模縮減，疊加交付前籌備、前期顧問諮詢等服務單價承壓，共同導致收入回落。
同期，社區空間業主增值服務收入11.2億元，按年下降26.3%，佔總收入比重6.2%。公司表示，此項下降主要源於集團主動優化業務結構，年內戰略性剝離部分盈利偏弱、庫存較高、成長空間有限的業務，推動核心業務向平台化、輕資產模式轉型。儘管業務調整帶來階段性收入回落，但有效提升了整體盈利質量與運營效率。
此外，因撤回南通長樂、潤悅南通等物業管理項目，公司確認相關客戶關係處置損失6827.3萬元，併產生無形資產處置損失1237萬元。
事實上，在2025年中期業績會上，華潤萬象生活管理層已透露，上半年因戰略與業務模式調整，主動退出部分低質低效項目，致使營業收入增速由雙位數回落至個位數。公司首席財務官聶志章彼時表示，相關調整雖短期影響收入增速，但將對利潤及毛利率形成小幅正向貢獻。
從全年物業航道表現看，除上述兩項增值服務收入下滑外，其餘業務均實現按年增長。其中，社區空間基礎物業服務收入71.7億元，按年增長7.5%；城市空間物業管理服務收入20.4 億元，按年增長12%。
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應收賬款攀升
應收賬款的攀升也是華潤萬象生活發展中一項值得關注的風險。
業績公告附註顯示，截至2025年12月31日，華潤萬象生活貿易應收款項及應收票據賬面餘額達29.7億元，按年增長17.8%；減值撥備餘額2.4億元，撥備覆蓋率從2024年的5.6%提升至8%。
賬齡結構顯示，1年以上應收賬款佔比從2024年的19.4%上升至2025年的20%，其中2~3年賬齡應收款從5560萬元激增至1.6億元，3年以上應收款從4050萬元增至6780萬元。
對此，華潤萬象生活表示，主要系信用減值損失增加所致。受宏觀經濟承壓影響，部分物業客戶回款放緩，致應收款項的結及賬齡發生變化，預期信用損失率上升。
過去一年，華潤萬象生活的現金也有所縮減。
業績公告顯示，截至2025年12月31日，華潤萬象生活現金及現金等價物為55.4億元，較上一年的96億元減少42.2%，這一數據已連續4年下滑。同時，流動資產總值為146.2億元，較上一年同期的164.8億元減少11.2%，數據連續2年下滑。
不過，管理層在現金流管理上仍有成果。2025年，華潤萬象生活經營性淨現金流覆蓋股東應占核心淨利潤比例103.3%，保持在行業前列。
負債率方面，截至2025年12月31日，華潤萬象生活並無任何銀行貸款或其他借款。年末資產負債率為46%，按年提升3.3個百分點。業績公告稱，主要系中期派息節奏優化影響。
對於2026年，李欣在業績公告中稱，將秉持「外延式拓展+內涵式增長」雙輪驅動，推動實現質的有效提升和量的合理增長。
值班編委：李紅梅
責任編輯：馬琳 溫紅妹