深圳商報·讀創客戶端記者李薇

　　在經歷2024年利潤端的短暫修復之後，上海本土物業管理企業永升服務（01995.HK）再度陷入「增收不增利」的尷尬局面。3月30日，該公司發布的2025年全年業績公告顯示，儘管營業收入創下歷史新高，但公司擁有人應占溢利按年下滑8.5%，毛利率也繼續承壓。

　　這份財報的另一重意義在於，它是永升服務新任總裁林祝波自2025年9月1日上任以來交出的首份年度成績單。面對基礎物管獨撐增長、非業主增值服務大幅萎縮、毛利率下滑等多重挑戰，林祝波在業績發布會上提出了「利潤兩位數增長」的2026年目標，試圖為市場注入信心。

　　收入創新高，但利潤反跌

　　根據財報，2025年永升服務實現總收入約68.66億元，按年增長約0.4%，創下歷史新高。然而，公司擁有人應占溢利僅為4.37億元，較2024年的4.78億元減少約8.5%。

　　截至2025年底，永升服務在管項目數量為1524個，在管建築面積約2.52億平方米，按年增長約0.6%；簽約項目數量為1824個，簽約面積為3.54億平方米，按年增長約0.8%。從規模指標看，公司仍保持微弱擴張，但增速已明顯放緩。

　　林祝波上任半年，定下「利潤增長大於收入增長」基調

　　林祝波於2025年6月獲委任為永升服務集團非執行董事，同年9月1日正式接替周洪斌出任總裁。在此之前，他曾擔任旭輝集團副總裁兼華西區域集團總裁。

　　在3月31日舉行的2025年度業績發布會上，林祝波透露，上任半年內，他主導完成了2026年全面經營規劃、預算及資源配置工作。他明確表示，2026年是永升服務「承上啓下的關鍵一年」，公司內部已制定清晰的經營管理指引，核心目標是實現「利潤兩位數增長」，預計全年利潤增長8%-10%。

　　他特別強調，要確保「利潤增長大於收入增長、收入增長大於費用增長」，這一經營邏輯在物業行業中並不常見，顯示出公司正在從規模擴張轉向質量與效益並重的發展路徑。

　　物管獨撐大局，三大業務集體下滑

　　從收入結構來看，永升服務的業務主要由物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務和城市服務四大板塊構成。其中，物業管理服務長期佔據主導地位，2025年收入佔比升至79.4%。

　　具體來看：

　　物業管理服務收入54.51億元，按年增長7.1%，是唯一實現增長的業務板塊；

　　社區增值服務收入7.96億元，按年下降7.7%；

　　城市服務收入2.33億元，按年下降18.7%；

　　非業主增值服務收入3.82億元，按年大幅下降36.2%，較2024年減少了2.17億元，佔總營收比重降至5.5%。

　　非業主增值服務的斷崖式下滑尤為引人關注。林祝波在發布會上坦言，該板塊過去與母公司旭輝控股高度關聯，隨着永升服務市場化程度提高，關聯度已顯著降低，目前尚未形成獨立的第二增長曲線。不過他認為，當前已是該業務收入規模的「歷史最低點」，未來繼續下探的空間有限。

　　毛利率承壓，管理層主動「降毛利換品質」

　　永升服務「增收不增利」的直接原因在於毛利的下降。2025年，公司實現毛利13.02億元，按年下降3.5%；整體毛利率為19.0%，按年下降0.7個百分點。

　　從各業務線看：

　　非業主增值服務毛利率為7.1%，按年上升0.7個百分點；

　　城市服務毛利率為13.4%，按年上升2.5個百分點；

　　物業管理服務毛利率為18.2%，按年下降1.1個百分點；

　　社區增值服務毛利率為31.4%，按年下降3.3個百分點。

　　物業管理服務和社區增值服務成為拖累整體毛利率的主要因素。永升服務首席財務官周迪在發布會上解釋稱，外部方面，宏觀經濟環境對物業行業帶來挑戰，收入增長與成本控制均受影響；內部方面，公司主動在品質提升上加大投入，例如將部分委外員工轉為自營、提升園區品質等，均增加了成本。

　　周迪強調，基礎物管屬於民生行業，目前的毛利率仍處於合理區間。永升服務一貫不追求極端高毛利，反而願意將部分毛利反哺項目，用於提升服務品質。他預計，2026年至2028年，公司基礎物管毛利率將維持在15%至18%之間。

　　對於社區增值服務，周迪則表示，該業務仍是物業行業的重要支柱，具備社區壁壘。公司已整合大運營中心，推進「滿意到生意」的落地舉措，預計未來該板塊毛利率有望保持在30%至35%之間。

　　行業換手率提升，老舊小區成新機會

　　儘管面臨多重壓力，林祝波對行業前景並不悲觀。在他看來，雖然物業行業總量已達1.6萬億元，但未來仍有增長空間。隨着需求釋放，重點城市住宅物業的換手率已翻倍，每年約有2萬個小區進入重新選聘周期；全國超過40%的住宅房齡超過20年，對具備規範運營和專業能力的企業而言，正是機會。

（文章來源：深圳商報·讀創）