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　　來源：財通社

　　合作方公開舉報、高管更迭疊加業績下滑，綠城中國（03900.HK）在這個春天陷入輿論與基本面的雙重壓力。

　　一邊是圍繞唐山項目的長期糾紛再度發酵，一邊是利潤結構失衡與派息收緊，市場開始重新審視這家高端住宅標杆企業的真實經營狀況。

　　01

　　天鴻地產實名舉報

　　4月5日，綠城中國就最新舉報事件發布聲明，稱相關指控為「不實言論」，並已報警處理。

　　公司強調，與唐山「天鴻甲第觀瀾」（備案名「龍禧裏碧湖園」，曾用名「綠城·桂語江南」）項目開發主體及其實控人之間的爭議，已進入司法程序，正在法院審理階段。

　　這一回應，針對的是3月31日天鴻房地產開發有限公司（下稱「天鴻地產」）董事長魏國秋在北京舉行的媒體溝通會。

　　會上，魏國秋實名指控綠城中國部分高管，通過體外公司實施「系統性掏空上市公司」的行為，將原本應在上市公司體系內完成的投資與賺取的收益，轉移至上市公司之外。

　　魏國秋還稱，「估計拆借挪用上市公司資金超過1000億，截留利潤超過100億，造成國有資產流失超過30億。」

　　據《鳳凰網財經》了解，天鴻地產已向綠城中國審計師安永發送風險提示函及相應證據，並向港交所、香港證監會、香港會財局提交全面舉報，目前已被監管機構記錄在案。

　　雙方爭議的核心，是2019年雙方圍繞唐山市路北區一宗核心地塊展開的合作。

　　彼時，天鴻地產以約8.6億元拿地，試圖打造「唐山第一豪宅」，並引入頭部房企綠城作為項目品牌與操盤方。

　　雙方初步約定採取「孖展+代建」模式，即綠城提供6億元借款，由綠城旗下綠城管理集團負責代建，並承諾兩年內實現約90%的去化率及21.8億元銷售回款。

　　但在正式簽約階段，合作形式發生變化。天鴻地產原本預期的「與綠城中國直接合作」，被拆分為兩份合同：一份是天鴻地產與綠城管理集團簽署的代建合作協議，另一份則是與「瀋陽全運村建設有限公司」（下稱「瀋陽全運村」）簽署的投資合作協議。

　　公開資料顯示，瀋陽全運村於2011年3月註冊成立，目前看上去與綠城中國沒有直接股權關係。

　　不過，綠城中國現任執行董事、副總裁李駿，曾擔任過瀋陽全運村負責人，並於2022年12月卸任董事職務。

　　而綠城中國2020年年報顯示，瀋陽全運村為綠城中國合營公司，後者持有50%權益。

　　根據魏國秋說法，簽約時綠城曾說瀋陽全運村是其「內部單位」，出於對綠城的信任，天鴻地產最終接受了上述合作方案。

　　2019年11月，「綠城·桂語江南」項目公司——唐山鴻柯房地產開發有限公司（下稱「唐山鴻柯」）——註冊成立。

　　天眼查顯示，唐山鴻柯由天鴻地產持股90%，瀋陽全運村持股10%。

　　儘管持股比例低，但據魏國秋所說，入股後瀋陽全運村掌握項目公司唯一的執行董事席位，成為實際決策主體。

　　唐山鴻柯不設董事會，所有重大事項均由瀋陽全運村派駐的執行董事決定。天眼查顯示，該公司如今的執行董事是左文輝，據說是綠城金融事業部一位經理。

　　在孖展安排上，根據合作協議，瀋陽全運村負責向項目提供6億元借款，年利率高達16%。

　　魏國秋稱，據其了解，其中約5億元資金來自綠城房地產集團的內部無息借款，1億元來自綠城管理集團。

　　合作共贏的出發點很好，但項目實際上推進得並不順利。

　　2020年項目首次開盤，銷售不及預期。截至2021年底，項目累計回款僅9393萬元，不足原承諾的5%。

　　銷售不暢疊加高息負債，使項目資金迅速承壓。

　　2022年，雙方矛盾全面爆發。當年2月，天鴻地產在唐山起訴綠城相關方，要求確認借款關係並追責代建失職。

　　這一年4月，瀋陽全運村在瀋陽提起訴訟，要求天鴻地產提前償還剩餘借款本息約3.9億元，並申請訴前保全。

　　資產被查封后，「綠城·桂語江南」項目陷入停滯。

　　魏國秋披露，項目停工超過一年，數百套房無法交付，並在2023年被住建部納入保交樓重點督辦名單。

　　對於上述指控，綠城中國予以否認，強調瀋陽全運村為獨立主體，代建方不對銷售業績負責，並將銷售不達預期歸因於市場環境及合作方自身運營能力。

　　截至目前，相關案件仍在河北、遼寧兩地高院二審中。

　　02

　　歸母利潤大幅下滑

　　就在魏國秋召開媒體溝通會公開指控綠城的同一天，後者披露了2025年度業績。

　　財報顯示，2025年，綠城中國取得收入約1549.66億元，按年下降約2.26%；錄得年內利潤約22.86億元，按年下降約44.86%。

　　其中，歸母淨利潤7098.9萬元，按年大降約95.55%，為上市以來最低；非控股股東權益為22.15億元，僅按年下降約13.11%。

　　值得注意的是，歸母淨利潤佔公司年內利潤的比例僅為3.10%，非控股股東權益所佔比例高達96.90%。

　　也就是說，綠城中國2025年取得的20多億淨利潤，公司股東只分到了一點，絕大部分都被合作項目小股東拿走了。

　　綠城中國在財報中解釋稱，歸母淨利潤的下降，主要是由於房地產市場仍處於調整期，且公司繼續積極推動長庫存去化，導致2025年度收入結轉的毛利率以及分佔合營企業及聯營公司業績下降。同時，公司在2025年度計提相關資產減值及公平值變動損失淨額49.21億元，進而影響了股東應占利潤。

　　據財報，2025年綠城中國分佔合營企業業績為虧損5.98億元，分佔聯營公司業績為虧損5.36億元，合共為虧損11.34億元，較2024年的虧損6.33億元，增加虧損5.01億元。

　　綠城指出，虧損增加主要是近幾年新拓項目權益比例上升，新增合營企業及聯營公司項目減少，導致銷售收入下降以及受房地產行業下行影響毛利率下降所致。

　　在銷售端，綠城仍保持規模優勢。2025年，綠城中國取得總合同銷售金額約2519億元，位列行業第二，僅次於保利發展（600048.SH）。

　　其中，自投項目銷售額約1534億元，權益銷售額約1043億元，均位列行業第五。

　　但可以看到，如此規模並未轉化為利潤改善。

　　與此同時，公司現金與負債結構出現一定優化。截至2025年末，綠城持有銀行存款及現金約632.38億元，為一年內到期借款的2.6倍，創歷年新高。

　　同期總借貸1333.86億元，淨負債701.48億元，一年內到期借貸餘額為247.44億元，佔總借貸的佔比為18.6%，創歷年新低。

　　在股東回報方面，公司態度趨於保守。2025年已派發2024年度末期股息每股普通股0.30元，總額約7.62億元，但董事會明確表示，不建議就2025年度派發任何末期股息。

　　在年度業績披露前後，綠城中國管理層同步出現調整，時間點與業績發布及輿情發酵形成疊加效應。

　　3月30日，綠城中國宣佈行政總裁郭佳峯辭任，由執行董事耿忠強出任代理行政總裁。同日，公司董事會亦有多項人事變動，管理層調整集中落地。

　　從履歷來看，郭佳峯生於1965年，已於去年年滿60歲。其早在1999年5月加入綠城，一度離開，但又於2019年7月迴歸，並於2020年12月升任行政總裁，是業內公認的「老綠城人」。此次辭任，公司對外解釋為因退休原因。

　　接任者耿忠強生於1972年8月，現年53歲。其於1995年7月加入中交集團，2018年9月至2019年7月曾任中交地產（000736.SZ）總裁。

　　2019年7月，耿忠強進入綠城中國，出任執行董事及執行總裁。2025年4月，其被委任為綠城管理集團非執行董事兼董事會聯席主席，並自2026年3月30日起升任董事會主席。

　　資本市場方面，截至2026年4月2日，綠城中國股價報8.41港元，總市值約213.58億港元。

　　03

　　結語

　　從唐山項目的糾紛，到利潤結構的變化，綠城中國當前面臨的問題，並非單一事件所致，而是合作模式、行業周期與內部治理共同作用的結果。

　　對這家以「品質」著稱的房企而言，如何在規模、利潤與風險之間重新取得平衡，將決定其下一階段的走向。

責任編輯：楊紅卜