來源：源Sight
作者 | 王言
最近，很多老牌高星酒店，開始轉型煥新，發力中高端賽道。
4月14日，原無錫山明水秀大酒店正式煥新為亞朵酒店。據媒體報道，山明水秀大酒店作為本地知名四星級酒店，積澱了商務會議資源與市場口碑，全新的亞朵則以3.5版本為基礎進行個性化住宿設計。
與此同時，近些年，或是基於運營壓力，亦或是出於優化資源配置，盤活資產與現金流，廣東、四川、上海等多地星級酒店相繼與華住、亞朵等酒店集團達成品牌合作與升級改造。
中高端酒店開始成為高端存量酒店煥新的新選擇，這背後伴隨着酒店行業供需關係的不斷調整，以及市場競爭激烈程度的變化。
不過，各大中高端酒店集團在穩固中高端基本盤、下沉整合老舊高星資產的同時，也在悄悄向上佈局，加碼高端乃至奢華酒店賽道。
老牌高星酒店的轉型
這幾年，高檔酒店業態發生最明顯的變化之一，就是品牌變更，改換門庭。
亞洲旅宿大數據研究院的數據顯示，2025年，共有1887家中檔及以上定位的酒店進行品牌變更。上述品牌大多通過改造存量物業的方式降低成本、縮短開業周期。
在此之外，根據上述數據，其中21%的酒店3年換牌，甚至有部分酒店物業一年多次換牌。比如在山明水秀大酒店之外，其實還有不少高星酒店改換賽道。
2025年10月，深圳福田區華強北的聖廷苑酒店更名為城際酒店。據了解，這座運營24年的老牌五星級商務酒店，由業主中洲控股與酒店管理集團合作，以輕資產模式改造升級，以降低運營成本並提升資產效率。此外，酒店相鄰的聖廷苑世紀樓已同步改造為全季酒店，同樣採用輕資產運營。
來源：小紅書差不多的時間，已停業的順德新世界酒店發布公告將進行升級改造，在完成業主變更後，與華住集團簽約，雙方啓動順德新世界酒店改造項目「清暉薈」，並引進華住集團旗下的桔子水晶酒店。
更早之前，在停止運營近2年之後，成都的一代地標酒店——銀河王朝大酒店換牌為桔子酒店，重返市場；作為上海最早涉外星級酒店之一的田林賓館也翻新為桔子酒店。
出現上述情況的原因，除了存量酒店硬件老化、原業主面臨經營壓力之外，更多的原因，還是在於整個酒店行業環境的變化。
供需關係調整
過去很多年來，酒店類資產作為能夠帶來穩定的現金流，同時具有抵禦通脹、資產增值的特質，一直是大宗投資的熱門交易類別。
不過，近幾年，酒店行業經歷重大沖擊，價值不斷滑落。比如在地產紅利時代，地產商為了拿地，需要按照相關要求配建酒店，同時酒店的出現，也能夠潛在推高周邊商業和住宅的價格潛力。在此情況下，大量高星酒店成批量出現。
而當下，隨着行業政策和環境的變化，不少開發商陷入流動性危機，開始不斷拋售酒店資產套現。
以2026年3月為例，據邁點研究院不完全統計，這期間共有60家酒店拍賣，其中拍賣價格在億元以上酒店有12家，拍賣價格在5000萬元-1億元的酒店有13家，拍賣價格5000萬元以下35家，統計周期內共有1家酒店項目成交。
這一現象的背後，是市場供需關係變化後，中高端酒店增速的放緩。
數據顯示，截至2025年末，中國內地中檔及以上層級在營酒店總數已達8.4萬家，客房供給規模超過907萬間，按年增速約為7.7%，大幅低於過往十年12.7%的平均複合增速，增速水平觸及近十年最低點。此外，2025年內新開業中檔及以上酒店10157家，新增客房規模91.6萬間，較2024年下降約3.8%。
另外，中國旅遊飯店業協會發布的數據顯示，2024年我國關店比例最高的不是經濟型酒店，而是中端及高端酒店。這一年，共有超過1000家中檔及以上檔次酒店停業，客房約10萬間。
這些數據都說明，在中高端酒店業態增速開始放緩時，酒店投資者、運營方要變得更加關注整體的經營回報以及穩定性。
與此同時，隨着酒店品牌不斷進行產品升級和創新，其在服務、體驗、設計等方面不斷提升，逐漸有了一定的特色和品質。
在當前環境下，預算收緊、商旅人士的差旅報銷額度受到壓縮，他們也開始從高端酒店轉向這類品牌。畢竟，這些酒店價格相對更低，但仍能維持一定的品質與格調。
全季亞朵卻在反着來
有意思的是，在老牌高星酒店換牌為中端市場的同時，其實全季和亞朵都在不斷向高端領域試探。
2024年10月，亞朵集團正式推出高端生活方式品牌薩和酒店。去年末，其在廣州金融城開出了在當地第一家薩和酒店。
據媒體報道，此前已開業的上海北外灘薩和酒店在爬坡期表現亮眼，該酒店營業的第三個月，均價接近1000元，出租率在90%左右，RevPAR（平均可出租客房收入）約為900元。據薩和酒店加盟手冊，其單房造價約20萬元，模型測算回報年限約4.1年。
除了薩和酒店之外，在高檔酒店領域，亞朵還推出了亞朵S；在豪華領域，則佈局有A.T.HOUSE嘉邸這一品牌。
根據財報，截至去年末，亞朵旗下的A.T.HOUSE嘉邸數量為1家、薩和3家、亞朵S為89家。
來源：亞朵財報全季的母公司華住集團入局高端市場的時間則更早。財報顯示，在高檔酒店領域，全季集團擁有花間堂、禧玥酒店、美爵酒店和施柏閣等品牌；在奢華酒店則已開設施柏閣和宋品酒店。
去年底，在成立20周年大會上，其宣佈推出全新品牌「全季大觀」。該品牌可以看作是全季品牌的升級版，目標客群為對住宿體驗和文化氛圍有更高需求的消費者。
根據財報，截至去年末，全季大觀品牌已有5家門店待開業。此外，華住集團的高檔、奢華酒店的數量分別為166家和19家，待開業酒店為121家和3家。
來源：全季財報促成上述現象的原因，依然在於當前酒店行業的供給錯配，老牌四五星在服務、體驗方面變得僵化，而新中產、年輕商旅客群卻開始追求文化、在地化等小而美的服務。
同時，當前行業正處於加速出清的周期，中小單體、老五星酒店開始淘汰，頭部連鎖品牌自然想要逆勢擴張、搶佔份額。而這也是在當前酒店行業仍面臨價格擠壓的情況下，其實現戰略卡位、品牌向上、構建全矩陣品類，以及提升溢價水平的舉措。
以薩和酒店為例，亞朵酒店在財報中披露，截至2025年第三季度，薩和酒店的平均可出租客房收入（RevPAR）超過900元。
不過，這一過程的參與者並非只有國內的新勢力品牌。2026年伊始，各大國際頭部酒店集團加速下沉中國存量市場，開啓新一輪精細化競爭。
今年一季度，洲際・佳閣、新羅・匯紋、科林西亞等一衆全新品牌相繼登陸中國市場，完成首店落地或官宣。不過，其擴張邏輯已發生明顯變化，重資產新建逐步退潮，存量煥新、品牌換牌、物業改造等成為外資酒店佈局中國的方向之一。
而從海內外品牌仍在加碼中高端業態的動作可以看出，雖然各個酒店品牌的RevPAR、 ADR（日均房價）以及平均入住率等數據持續承壓，行業也存在着結構性的增長機遇。
除了繼續下沉市場，並尋找高鐵沿線、新興城市等高潛力區域之外，和國際化品牌搶食高端市場，主動衝擊高端賽道、與國際品牌爭奪高端市場份額，已然成為本土酒店品牌的重要發力方向。
部分圖片來源於網絡，如有侵權請告知刪除
特別聲明：以上內容僅代表作者本人的觀點或立場，不代表新浪財經頭條的觀點或立場。如因作品內容、版權或其他問題需要與新浪財經頭條聯繫的，請於上述內容發布後的30天內進行。