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來源：財熵
資料圖。
融創中國：活下來了，但還沒好起來
王琳
對於融創中國來說，2025年是其走出至暗時刻的關鍵轉折之年。
作為行業風險出清階段的標誌性民營房企，在歷經數年債務攻堅後，交出了境內外債務重組全面收官後的首份完整年度成績單。
3月27日，融創中國（01918.HK）發布2025年度經審核全年業績報告，報告數據直觀展現了融創的雙面處境：2025年全年實現營業收入451.2億元，按年下滑39%；歸母淨虧損123.3億元，較2024年的257億元大幅收窄52%。
一方面，融創中國債務風險得到根本性化解，財務結構顯著優化成為最大亮點，但與此同時，地產主營業務持續萎縮、盈利能力缺失、現金流緊張等核心經營問題仍未破解，企業復甦之路依舊充滿挑戰。
債務風險基本出清
2025年是融創化債「決勝年」，經過數年攻堅，其境內外債務重組在年內全面落地收官。12月23日，融創境外債務重組方案全部生效，境內債務重組也同步落地，開創性地採用全額債轉股（即債權轉股權）模式，並結合多種創新工具，化解了存量債務風險。
此舉不僅讓融創脫離違約邊緣，更成為民營房企化債的樣本：將債權人轉為股東，實現利益綁定，以「時間換空間」，為經營修復贏得重要窗口期。
從核心財務數據來看，化債成效十分顯著。2025年末，融創有息負債規模從2024年末的2596.7億元大幅降至1882.6億元，單年壓降714.1億元，相較於2021年負債高峯期，累計壓降規模達到1334.5億元，上市公司層面的債務基本清零。
同時，境外債務重組完成帶來的329.7億元一次性收益，直接推動企業虧損幅度減半，成為歸母淨虧損大幅收窄的核心原因，資產負債表得到根本性修復。2025年末融創歸母淨資產保持341.7億元，即便在計提170億元資產減值後仍維持正值，成功避免了資不抵債的風險，企業資本結構的韌性顯著增強。
年報中明確提及，2025年集團因完成境外債務重組實現虧損大幅收窄，有息負債規模同步顯著降低。受整體房地產市場持續低迷影響，集團全年收入約451.2億元，按年減少39%，毛虧約6.4億元，較2024年毛利28.9億元降低122.1%；歸母淨虧損123.3億元，按年大幅收窄52%，核心驅動力正是債務重組帶來的非經常性收益。截至2025年末，集團權益總額約468.4億元，其中歸母權益約341.7億元，核心資產基本盤保持穩固。
在化解債務的同時，融創通過引入合作方、股權轉讓、復工續建等多種方式盤活停滯資產，緩解現金流壓力。年內成功盤活12個重點地產項目，預計可回籠資金112億元，截至年末已到賬85.8億元，其中，北京融創壹號院、武漢光谷壹號院及天津梅江壹號院二期等項目已順利開工建設並實現銷售，為後續銷售與收入結轉儲備了優質貨源。
保交付是房企信用重建的核心抓手，2025年，融創連同其合營公司及聯營公司完成了約5.4萬套房屋交付工作，並在過去四年累計交付超72.2萬套，已基本完成保交付任務。
多元業務顯現韌性
在房地產市場持續低迷的背景下，融創旗下的物業服務、文旅等多元業務，在過去一年展現出較強的經營韌性，成為對沖主業下滑、穩定企業營收的重要支撐。
作為融創旗下核心物管平台，融創服務（01516.HK）在2025年實現逆勢突破，全年實現收入68.2億元，歸母淨利潤達2億元，成功扭虧為盈。截至2025年末，融創服務在管建築面積達2.6億平方米，聚焦一二線核心城市，重點拓展中高端住宅與商企物業市場。
2025年，文旅板塊（樂園、商業、酒店及冰雪）實現收入47.3億元，儘管文旅行業正經歷深度調整、市場競爭加劇影響，整體經營仍面臨一定壓力，但毛利率維持在8.3%，成為企業穩定的收入來源之一。其中，樂園業態聚焦室外樂園與演藝賽道，通過「演藝+商業+場景+科技」的模式，升級沉浸式消費體驗，打磨標杆級文旅度假產品；商業業態以文旅商業為核心邏輯，引進特色文旅品牌，創新營銷活動，實現客流與銷售額雙增長；冰雪業態持續鞏固行業領先地位，年內正定、深圳兩座新雪場順利開業，在營雪場增至11家，同時新簽約溫州、杭州等項目，版圖持續擴張。
2025年，融創多元業務合計收入佔集團總收入比重達25.3%，較上一年的16.3%進一步提升，在地產主業大幅萎縮的情況下，有效分擔了經營壓力，成為企業度過寒冬的重要「穩定器」。
數據來源
：融創中國2025年業績報告
主業銷售依然低迷
儘管債務重組取得突破性進展、多元業務展現一定韌性，但融創的核心經營難題並未得到根本解決，作為核心業務支柱的地產開發主業，依舊深陷低迷。
2025年，融創總營收451.2億元，按年下降39%，較2020年巔峯時期的2305.9億元已縮水超80%。收入結構中，物業銷售收入330.5億元，佔總收入73.3%，按年大幅下滑46%，是營收下滑的核心拖累項。物業銷售收入下滑主因交付面積與銷售均價雙降：全年物業交付面積按年減少23.1%，結轉項目銷售均價按年下降29.8%。
銷售端延續頹勢，集團連同合營聯營公司全年合同銷售額368.4億元，按年下降21.8%，銷售面積約145.3萬平方米，按年減少35.74%。儘管銷售均價達25350元/平方米、按年增長21.5%，主要依賴上海外灘壹號院、北京融創壹號院等一線城市核心項目拉動，但整體銷售規模已跌至近十年低位，僅為巔峯時期6%左右。
盈利端呈現「表面改善、實質偏弱」特徵，歸母淨虧損123.3億元，按年減虧133.7億元，減虧幅度達52%，為2021年虧損以來最優表現，但減虧並非源於經營改善，核心依賴329.7億元債務重組一次性收益，這筆非經常性損益直接覆蓋大部分經營虧損。
2025年融創毛利潤轉負，毛虧約6.4億元，毛利率-1.4%，毛利的減少及毛利率的下降，主要由於物業銷售收入減少，物業銷售收入結轉的高毛利項目佔比較上年下降，且計提的物業減值撥備較上年有所增加所致。
現金流方面，2025年末現金總額120.1億元，較上年同期197.5億元有所下降，其中非限制現金僅56.8億元，上年同期為77.3億元，覆蓋短期債務與運營支出仍顯緊張。
核數師出具「無法作出意見」
值得注意的是，在2025年度業績報告中，融創外聘核數師香港立信德豪會計師事務所，出具了「無法作出意見」的獨立核數師報告，直指企業持續經營存在多項重大不明朗因素。
核數師給出無法表示意見的核心原因在於，截至2025年末，融創中國淨虧損137.1億元，流動負債淨額達744.6億元，集團流動借貸1540.1億元、非流動借貸342.5億元，而現金總額僅120.1億元，現金流與債務規模嚴重不匹配。截至2025年12月31日，集團到期未償付借貸本金約1073億元，涉及370.6億元借貸本金可能被債權人要求提前還款；截至年報發布日，到期未償付借貸本金增至1108億元，對應322.5億元借貸本金面臨提前還款風險。此外，融創還因債務糾紛、項目合作等多種原因，涉及多起訴訟及仲裁案件，進一步加劇了經營不確定性。
針對核數師提出的問題，融創中國隨即發布公告，披露了針對性的應對計劃：一是積極與貸款人磋商借款展期，年內已完成23.3億元貸款展期；二是通過新增孖展、保交樓專項借款、引入合作方、資產處置等多種渠道籌措資金，年內已通過該類途徑獲得1.2億元資金，專項用於項目開發建設；三是積極與債權人溝通，協商解決境內未決訴訟，爭取達成友好解決方案；四是加快在售及完工物業的預售與銷售，加大銷售回款與應收款回收力度。
融創董事會表示，將全力推進上述行動計劃，儘快解決核數師無法作出意見的相關問題，並將適時發布公告，向股東及投資者披露進展情況。
融創中國2025年業績報告呈現鮮明的「兩面性」：亮點在於風險出清、結構優化，成功邁過「生死線」，為行業化債提供範本；不足在於經營持續萎縮、盈利能力缺失、現金流緊張，尚未跨過「復甦線」。
對整個房地產行業而言，融創的經歷正是民營房企發展困境的真實縮影，走出債務泥潭，是過去幾年亟需完成的最艱難的生存命題，但經營層面的復甦，註定也是一個漫長而艱難的過程。房地產行業已告別高速增長的黃金時代，唯有迴歸居住本質與穩健發展邏輯，徹底摒棄高槓杆、高周轉的舊模式，聚焦產品力、交付力、運營力的核心提升，打造可持續的多元化盈利模式，才能真正走出困境，實現長效發展。■
責任編輯：楊紅卜