雖然2025年營業收入突破10億元大關，但西安經發物業股份有限公司（以下簡稱「經發物業」，01354.HK）的淨利潤增速卻連續兩年下滑。

　　日前，經發物業發布2025年年報顯示，公司實現營業收入約10.49億元，按年增長10.3%，淨利潤6395萬元，按年增長8.33%。

　　《中國經營報》記者觀察到，經發物業淨利潤增速已從2023年的32.6%降至2024年的18.71%，再到2025年的8.33%。與此同時，公司貿易應收款項激增52.8%，關聯方應收款增速更高達68.9%，遠超營收增速；IPO募資9050萬港元中97.5%處於閒置狀態，卻在同期動用超過全年淨利潤的現金，收購關聯方西安經發地產有限公司（以下簡稱「經發地產」）歷時6年未能市場化去化的低效資產。

　　針對淨利潤增速持續下滑、應收賬款高企及關聯交易等相關問題，記者致電並致函經發物業，截至發稿未收到回覆。

　　利潤增速兩連降

　　經發物業是陝西省國有綜合城市服務與物業管理服務商，實際控制人為西安經發控股（集團）有限責任公司，最終控制方為西安經濟技術開發區管理委員會。公司於2024年7月3日在香港聯合交易所主板上市，成為西北地區首家登陸港股的物業管理企業。

　　2025年年報顯示，經發物業實現營業收入約10.49億元，按年增長10.3%，首次突破10億元關口。

　　然而，營收增長的背後，是淨利潤增速的持續放緩。根據招股書及年報數據，2023—2025年，公司淨利潤分別約為4973萬元、5903萬元、6395萬元，按年增速分別為32.6%、18.71%、8.33%，呈現清晰的兩連降態勢。

　　這一趨勢或許根源於公司的業務結構。從收入來源看，經發物業的業務由城市服務、住宅物業管理服務、商業物業管理服務三大板塊構成。

　　但是，經發物業的收入高度依賴於低毛利率的城市服務板塊。2025年，該板塊貢獻了約6.55億元收入，佔總營收的62.4%，而其毛利率僅為12.7%，顯著拉低了整體利潤水平。這類業務主要面向政府機構與公共機關，雖然提供了穩定的收入基本盤，但定價與盈利空間相對有限。

　　相比之下，高毛利板塊卻明顯邊緣化。2025年，經發物業的住宅物業管理服務收入約2.29億元，佔總營收的21.8%，毛利率約18.2%，但該板塊毛利率較2024年的19.5%下滑了1.3個百分點，成為三大板塊中唯一出現毛利率下滑的業務。

　　商業物業管理服務收入約1.62億元，佔比僅15.5%，但毛利率達22.6%，為三大板塊中最高。然而，商業物業收入增速僅6.1%，遠低於整體營收增速10.3%。

　　應收款與關聯交易

　　作為西安經發控股集團旗下上市平台，經發物業與關聯方之間的資金往來，始終是市場關注的焦點。

　　年報數據顯示，截至2025年12月31日，公司貿易及其他應收款項約為3.86億元，較2024年年末的2.53億元大幅增加52.8%。這一增速遠超同期營收10.3%的增長水平。

　　細分來看，來自關聯方的貿易應收款項約為6400萬元，按年增長68.9%；來自第三方的貿易應收款項約為2.69億元，按年增長43.9%。兩者增速均顯著高於營收增速。

　　更值得警惕的是賬齡結構的變化。年報顯示，截至2025年年末，公司貿易應收款項中賬齡在1—2年的約為3418萬元，2—3年的約為713萬元，兩者合計超過4100萬元。而在2024年年末，這一數字約為3595萬元。一年以上應收款的絕對額在增加。

　　經發物業的應收賬款問題，與其業務結構密切相關。

　　作為一家區域性國有物管企業，經發物業深度綁定西安經濟技術開發區。年報顯示，2025年來自西安經開區管委會的收入約為2.31億元，佔集團總收入的22%。雖然這一比例較2024年的25%有所下降，但管委會仍是公司無可爭議的第一大客戶。

　　這種深度綁定帶來的不僅是收入，還有回款周期的拉長。政府機構及公共機關的付款流程通常較為複雜，審批環節多、周期長，這直接導致了應收賬款的累積。2025年，公司來自關聯方的應收款增速高達68.9%，遠超來自第三方的43.9%，這一差異或許正反映了關聯方回款的滯後性。

　　97.5%募資閒置

　　淨利增速與賬款的壓力之外，經發物業上市募資大量閒置的問題同樣不可忽視。

　　記者了解到，經發物業於2024年7月3日在港交所主板上市，全球發售所得款項淨額約9050萬港元。根據招股章程，資金計劃按以下比例分配使用：選擇性收購其他物業公司佔53.8%約4870萬港元，購買新能源汽車佔20.6%約1860萬港元，開發智慧物業管理系統佔10.5%約950萬港元，改善人力資源管理佔5.1%約460萬港元，營運資金佔10%約910萬港元。

　　然而截至2025年年末，五項用途中僅有智慧物業管理系統動用了約230萬港元，其餘四項包括佔比過半的選擇性收購分文未動，購買新能源汽車的計劃同樣未啓動。整體閒置比例高達97.5%，未動用金額約8820萬港元。上市一年多，收購擴張計劃至今為零。

　　記者注意到，經發物業原計劃將過半資金用於選擇性收購其他物業公司，以此實現外延式擴張。但上市近兩年，這筆資金始終處於「沉睡」狀態，未有任何併購動作。經發物業表示，所得款項餘款的預期動用時間表將對應公司對未來業務擴展進度及市況作出的最佳估計。但市場質疑，在物業管理行業競爭加劇、優質標的稀缺的背景下，短期內能否找到合適的併購標的？即便完成併購，整合風險與協同效應能否兌現？

　　在募資大量閒置的同時，經發物業卻動用現金收購關聯方資產。2025年12月，經發物業以6300.75萬元向經發地產收購經發大廈A座14個商業物業單位及224個地下停車位。這筆交易更超過2024年全年淨利潤5903萬元。換言之，公司用上市後首年的全部盈利，購買了這筆資產。

　　資料顯示，經發大廈A座建成於2018年，6年市場化去化未果。該批資產2023年租金總收入約200.81萬元，2024年暴跌至約74.5萬元，降幅達62.9%，2025年雖微弱回暖至約75.72萬元，但仍較2023年低62.3%。按當前租金水平測算，即便全部出租，年租金收入約400萬元，回本周期至少需要15年。

　　從股權關係來看，經發地產由經發集團全資控股，而經發集團持有經發物業67.5%的股權，經發物業的最終實際控制人為西安經濟技術開發區管理委員會。

　　這意味着，同一集團旗下的物業公司向地產公司購買資產，屬於典型的關聯交易。為何控股股東旗下地產公司歷時6年未能通過市場消化的低效、收益不佳的資產，最終要由上市平台「接盤」？這是否構成對上市公司利益的侵蝕？

（文章來源：中國經營網）