智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，2025年中國產業園區運營商正進入分化加劇、提質增效的深度轉型期。10家代表性企業平均營業總收入達50.29億元，按年大幅增長24.71%。與此同時，部分企業受高基數回調、區域園區需求疲軟等因素影響，營收再度下滑，行業營收表現的兩極分化格局持續加劇。
隨着產業園區全面從規模擴張向產業運營戰略轉型，資本市場對產業運營商的關注焦點已從土地儲備與開發規模，轉向產業運營能力、盈利穩定性與可持續發展能力。未來，產業園區運營將進一步向精細化、專業化、數智化、生態化方向演進，核心城市優質賽道的深耕能力、全周期產業運營服務能力、產融結合的資本運作能力，將成為產業運營商構建核心競爭力的關鍵，也將推動行業整體向高質量發展持續邁進。
經營規模：行業擴張進入瓶頸期，企業營收出現波動
2021-2025年10家代表性企業經營數據平均情況
10家代表性企業包括：張江高科(600895.SH)、東湖高新(600133.SH)、上海臨港(600848.SH)、中電光谷(00798)、市北高新(600604.SH)、蘇州高新(600736.SH)、天安數碼城、中新集團(601512.SH)、南京高科(600064.SH)、浦東金橋(600639.SH)
從總資產規模來看，2025年10家代表性企業平均總資產達458.02億元，按年增速僅0.11%，較2024年6.69%的增速有所回落，新建園區持續向一二線核心城市、硬科技優質賽道集中。頭部企業憑藉核心區域的資源優勢與產業佈局能力，仍保持資產規模的穩健增長，其中張江高科以上海集成電路設計產業園為依託，深度佈局集成電路、人工智能等新興產業賽道，通過「直投+基金」的多元投資模式完善產業生態，2025年末總資產達631.09億元，按年增長6.24%，在行業整體增速趨緩的背景下保持較強的擴張韌性;上海臨港2025年末總資產達876.28億元，持續穩居行業規模頭部，按年增長2.07%，資產規模保持平穩。
從營業收入來看，2025年10家代表性企業平均營業總收入達50.29億元，按年大幅增長24.71%，在2024年按年下滑27.43%的基礎上實現觸底反彈。與此同時，部分企業受高基數回調、區域園區需求疲軟等因素影響，營收再度下滑，行業營收表現的兩極分化格局持續加劇。
從收入結構來看，2025年產業運營商持續深化「輕重結合」轉型，收入結構多元化進程持續加快，產業投資、園區運營服務、資產租賃收入佔比穩步提升，傳統地產開發銷售收入佔比進一步收縮。同時值得注意的是，行業整體仍面臨出租率下行與租金承壓的雙重挑戰，僅僅一線城市核心區域的科創類園區展現出較強的抗跌性，部分高端製造業園區表現相對穩健，多數二三線城市園區普遍出現租金下行、空置率攀升的現象，以價換量成為行業普遍選擇。
盈利能力：盈利水平邊際修復，產業投資收益仍是增長核心
2021-2025年10家代表性企業平均淨利潤
從盈利規模來看，2025年10家代表性企業盈利水平實現邊際修復，但淨利潤波動特徵依然顯著。10家代表性企業平均淨利潤達9.33億元，按年增長37.81%，平均淨利潤率回升至18.56%，較2024年16.79%的水平實現邊際修復，但仍低於2021-2023年行業平均水平，行業盈利修復基礎仍不牢固。
從盈利驅動來看，產業投資收益是部分多元化佈局企業淨利潤表現的核心變量，但其周期性與不確定性進一步凸顯。2025年資本市場波動加劇，科創企業估值分化與上市節奏放緩，直接導致產業投資的公允價值變動損益與項目退出收益出現大幅波動，成為企業盈利分化的重要原因。
財務穩健性：行業負債水平整體回落，穩健性分化持續凸顯
2021-2025年10家代表性企業平均資產負債率
2025年，產業運營商持續強化產業運營核心能力，積極調整資產結構，行業整體資產負債率保持在較低水平，財務結構持續優化，顯著區別於傳統房地產開發行業的高負債模式。但受盈利分化影響，企業間財務穩健性的差異進一步擴大，存量資產盤活能力與經營性現金流穩定性，成為決定企業財務安全邊際的核心因素。
從資產負債水平來看，行業整體負債水平有所下降，財務穩健性有所提升。2025年10家代表性企業平均資產負債率為58.24%，較2024年61.13%的水平有所回落。不同於傳統房地產開發企業的高周轉、高負債經營模式，產業運營商以產業運營為核心，聚焦長期穩定的投資回報，資產負債率整體波動較小，財務策略更趨審慎。部分出現持續虧損、資產收縮的企業，資產負債率持續維持在60%左右，在盈利下滑、經營性現金流收縮的背景下，償債壓力與財務風險有所上升。
從穩健性支撐因素來看，存量資產盤活與穩定的經營性現金流，成為企業維持財務穩健的核心抓手。2025年，頭部產業運營商持續通過REITs發行、成熟資產處置、股權項目退出等方式盤活存量資產，提升資產流動性，優化資產負債結構。多數企業持續強化產業運營能力，通過提升園區服務質量、穩定出租率與租金水平，獲取持續穩定的經營性現金流，成為抵禦市場波動、維持財務穩健的核心支撐。在行業整體需求疲軟的背景下，經營性現金流的穩定性，已成為企業實現長期可持續發展的關鍵根基。