炒股就看金麒麟分析師研報，權威，專業，及時，全面，助您挖掘潛力主題機會！

　　來源：未名財經

　　奧園

　　在中國房地產大洗牌中，對於那些已經喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？

　　中國奧園再陷二次違約。

　　5月4日，中國奧園發布公告，未能支付三筆美元優先票據的到期利息，構成違約並觸發交叉違約，公司自3月30日起全面暫停所有境外債務本息償付，同時委聘畢馬威和年利達協助制定新一輪重組方案。

　　從2024年1月「重組成功」到2026年5月「二次違約」，短短兩年間，這家千億房企究竟經歷了什麼？

　　暫停境外債償付

　　據中國奧園（以下稱「奧園」）披露，2026年3月30日，奧園未能支付由附屬公司Add Hero發行的三筆美元票據的到期利息，它們分別是2029年到期7.5%、2030年到期8.0%和2031年到期8.8%的優先票據。

　　30天寬限期過後，違約正式確立，並觸發了公司若干境外孖展項下的交叉違約。

　　面對這一局面，奧園董事會決定：自3月30日起，主動暫停支付所有境外孖展債務的已到期及將到期的本金和利息，並推動各附屬公司同步執行。

　　這種做法在出險房企中並不常見。大多數公司會選擇「選擇性違約」或與部分債權人先行協商，而奧園選擇了一次性全面暫停，確保所有境外債權人獲得公平對待，避免選擇性償付引發的法律風險。

　　截至公告日，除此前已披露的恒生銀行按揭貸款接管通知外，奧園尚未收到其他境外債權人的提前還款通知。

　　為何再陷違約？

　　作為首家完成境內外債務重組的粵系房企，奧園為何會二次違約？其根本原因是，2024年的重組方案建立在關於未來的錯誤假設之上。

　　當時，奧園的預期是：行業將逐步回暖，銷售現金流足以支撐新債務的利息支付。然而，2025年的中國房地產市場持續深度調整，這一假設徹底落空。

　　據2025年年報披露，奧園全年合同銷售額僅剩約72.9億元，較2020年的1330億元萎縮超過94%。即便完成債務重組，失去「造血」能力的企業也註定無法清償任何債務。

　　年報顯示，奧園2025年錄得虧損190.9億元，總資產1282億元，總負債1739億元，已嚴重資不抵債，賬面現金僅剩1.84億元。

　　審計師直接出具了「無法表示意見」的報告，核心判斷是「持續經營存在重大不確定性」。

　　在審計師看來，奧園是否還能繼續運營下去，都已經成為一個問題。

　　根源是什麼？

　　奧園的今日之困，可以追溯到中國房地產2020年之前的激進擴張期。

　　2019年，奧園銷售額首次突破千億，達到1180億元，2020年進一步攀升至1330億元，穩居行業TOP30。彼時奧園大量拿地、大舉併購，僅2020年4月一個月內，就先後收購京漢股份、收購樂生活物業、推動文旅板塊謀求上市。

　　然而，當行業風向逆轉，過度擴張的代價立即顯現。2022年1月，奧園正式宣佈境外債違約，對所有境外債停付本息。

　　母公司陷入危機後，通過子公司「輸血」自救的操作，最終將更多主體拖入泥潭。港交所紀律行動公告披露，2021年1月至2022年3月，奧園通過旗下上市物企星悅康旅（原奧園健康）進行了147筆關聯交易，向其轉移資金合計33億元，其中118筆交易未經星悅康旅董事會正式批准。

　　這一操作雖在短期內緩解了母公司的燃眉之急，卻嚴重損害了上市子公司的獨立性，導致星悅康旅業績連年下滑、資金壓力驟增，從2022年起營業收入持續縮水。

　　奧園創始人郭梓文事後反思時坦言：「奧園陷入流動性困局，其中雖然有行業普遍問題，但企業內部管理也存在着很多問題，包括盲目投資、槓桿過高、風控意識不強等。」

　　二次重組博弈

　　目前，奧園已啓動第二輪重組，只是當下的談判環境遠比兩年前惡劣。

　　截至2026年5月6日午間休市，中國奧園股價報0.059港元，日內下跌1.67%，總市值僅餘2.71億港元。

　　對於一家曾擁有350億港元市值、年度銷售額高達1330億元的房企而言，當前超過99%的市值蒸發，意味着上一輪接受債轉股的債權人承受了巨大代價，在新一輪談判中，所有境外債權人將面臨進一步本金削減的可能。

　　新增的交叉違約和潛在清盤風險，使得債權人的博弈籌碼發生變化。雖然截至公告日尚未收到大規模提前還款要求，但任何債權人都可能在後續發起追索。

　　境內債務重組仍是境外談判的前置條件。據奧園集團2025年11月公告，境內未清償到期債務累計約432億元，涉及未決訴訟金額約661億元，還存在約191條失信被執行人信息。香港附屬公司持有的物業已被委任接管人，恒生銀行按揭貸款未償還本金約5.39億港元。

　　境內問題的複雜性，將嚴重掣肘境外談判的空間。畢馬威和年利達的介入，預示着新一輪重組方案可能走向更徹底的債務減記和資產處置。但面對賬面現金只剩1.84億元盤面，債權人還能獲得怎樣的償付方案？

　　中國房地產大洗牌中，對於那些已經喪失造血能力的房企而言，債務重組還有多少意義？如果重組方案僅僅是在賬面上「以時間換空間」，而沒有與極度萎縮的業務規模相匹配的實質性減債，那麼「重組完成」只不過是將違約推遲到了下一個付息日。

　　對於奧園而言，第二輪重組的大門已經打開，這一次它還能夠再次絕處逢生嗎？

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：宋雅芳