北京中原地產碧水雲天頤園東區店
「已經搬走三四天了，聽說去了西釣魚台。」5月18日，時代財經實地探訪位於海淀的北京中原地產五棵松北路店，一位常在附近值守的工作人員向記者透露。
時代財經在現場看到，五棵松北路門店的招牌尚未拆除，店內已基本清空，只剩牆上一面「五棵松區域樓市圖」，展示着門店往日的業務覆蓋範圍。
近日，關於北京中原地產關店的消息不脛而走。市場傳言稱，五棵松北路店關閉後，中原地產在北京將只剩下一家門店，即與五棵松北路店直線距離約2公里的西釣魚台嘉園店。
時代財經走訪了解到，除五棵松北路店，地處北京頂豪片區萬柳區域的三家中原地產門店，也已於4月底正式停業，分別為萬城華府萬柳書院店、碧水雲天頤園東區店與萬柳東路店。
上述四家門店工作人員的辦公地點，均已調整至西釣魚台嘉園店。
北京中原地產西釣魚台嘉園店，時代財經攝時代財經了解到，中原地產並無撤離北京市場的相關計劃。中原集團相關人士向時代財經表示，近期北京區域部分門店關停，是集團結合當下市場環境與自身經營現狀，針對北京二手房直營業務作出的戰略調整，集團已率先在北京落地「藤雲聯賣」業務。
公開資料顯示，藤雲是中原集團旗下的中介賦能官方品牌，以為購房者提供購房服務為目的，通過線上宣傳推廣、線下渠道拓客，實現開發商和購房客戶之間的交流、服務和信息公開，而聯賣就是房源統一共享互通，全行業經紀人都可帶看成交，事後按約定拆分佣金的房源共享合作賣房模式。
中原集團相關人士透露，「藤雲聯賣」業務僅啓動1個月，已有30多家門店完成簽約或正在簽約中。上述人士續指，當下，房地產行業整體趨於平穩，未來，中原地產會持續立足北京市場，穩步開展各類業務經營。
中原入京的30年起落，曾為房產中介「教父」
中原地產於1978年在香港成立，已幾近走過半個世紀。作為老牌房產中介，中原地產是香港房產中介行業的「一哥」，在內地亦曾是「教父」級的存在。
1990年，中原地產首次涉足內地樓市。彼時，內地商品房市場啱啱起步，無論是地產開發還是房產中介行業，都處於較為原始的階段。相比之下，經過數十年發展的香港房地產行業已形成較為成熟的運作體系，憑藉成熟模式入局的中原地產，也因此成為內地房產中介行業的重要奠基者、引領者和規則制定者之一。
北京中原地產曾是中原地產在內地的規模最大、設立最早的分行之一，於1994年10月，北京中原房地產經紀有限公司正式成立，其亦作為中原華北區域的管理總部。巔峯時期，中原地產在北京至少同時開設200餘家，員工數量將近5000人。
2015年，內地房產中介行業迎來轉折點，來自北京的鏈家憑藉着資本的力量，在全國範圍內大打規模戰，專注直營模式的中原地產行業老大地位受到挑戰。就內地市場規模而言，2015年，中原地產全年交易額為7259億元，而成立14年的鏈家已追趕至7090億元。此後，隨着鏈家進一步發展以及旗下貝殼平台的出現，貝殼系的市場份額繼續迅速上升，逐漸拉開與中原地產的距離。
近幾年，在貝殼系總部所在地北京，中原地產的處境變化尤為明顯。在北京中原地產工作了十多年的房產中介李明告訴時代財經，近年來房地產市場持續下行，儘管鏈家、我愛我家、麥田等競爭對手也在調整，但對北京中原地產的影響似乎更為明顯。
不過，在李明看來，市場行情低迷並非導致北京中原地產二手直營門店關閉的唯一原因，「房地產市場的下行大家都有目共睹，但不到沒得做的地步。」李明表示，近期關閉的門店當中，在團隊穩定的情況下，有的門店實際上做得不錯，「每一年都能維持穩定盈利」。
據李明回憶，大約從前年開始，公司內外便不斷流傳「中原要撤出北京」的消息，傳言導致核心骨幹陸續離職，在崗員工工作積極性大幅下降，業績下滑帶來虧損，進而加速了門店關閉。不過，究其本質原因，李明認為是外部激烈行業競爭與企業內部管理磨合雙重作用下的結果。
早在2021年11月，時任中原地產內地主席黎明楷接受時代財經專訪時便坦言，中原地產在2015年後的「失速」，實際上早在2008年便已埋下隱患。
這一年，金融海嘯席捲全球，黎明楷認為中原地產對市場的判斷出現了重大失誤，當年10月在內地裁員接近20%，全面收縮全一二手房代理業務，未曾想數月後，受益於量化寬鬆政策市場迅速復甦，熬過危機的同行趁勢擴張，中原地產就此錯失發展良機。
2018年，鏈家推出貝殼找房平台，房產中介行業進入了新一輪戰爭，但隨着貝殼找房成功上市，行業的新格局基本形成。
啓動加盟後，中原一年開了150家店
北京仍是中原集團在內地的重要市場。中原集團相關人士表示，以北京為核心的華北區域在過去的一段時間表現優異，「管理效能很高」，也因此，今年集團還將長沙公司劃入華北區域進行統籌管理。
該人士介紹，北京中原整體業務保持良好的市場表現，其新房渠道業務在北京地區的樓盤覆蓋率超九成，2025年代理業務與渠道新房業務合計銷售額接近500億元，其中，新房營銷代理業務連續10年位居北京代理市場的頭部。
除此之外，中原地產近兩年積極突破傳統直營模式，不斷探索多元化經營路徑。中原集團相關人士表示，集團非常重視華北區域的發展，該區域是集團重要的業務創新中心。
時代財經注意到，過往主打直營業務的中原地產，在去年啓動加盟業務品牌「寶原地產」，並率先在天津和瀋陽兩個華北城市開展試點。為了推動發展，去年4月，寶原地產還與貝殼找房簽署戰略合作協議，宛如宿敵的兩家房產中介龍頭，在市場上對壘多年之後，最終選擇了「世紀大和解」。
在當時，中原集團相關人士回應時代財經表示，「寶原地產選擇天津和瀋陽作為加盟業務首批試點城市，是基於兩地近年來的市場交易規模變化及三級業務創新需求」，寶原地產將在三級業務領域與貝殼找房展開加盟合作試點。
在房產中介行業，二級市場主要指新房買賣，而三級市場主要指二手房買賣和租賃。
中原集團相關人士告訴時代財經，天津中原二手直營創新轉型為寶原加盟貝殼後，僅一年的時間，寶原門店在天津已達120家，人員規模近千人。另據公衆號「中原地產官微」披露，寶原地產業務已延伸至長沙，截至去年11月，其在天津、瀋陽、長沙三地加盟門店總數已超150家。
與天津的轉型路徑不同，北京中原選擇將二手房直營業務向藤雲聯賣模式升級。據中原集團相關人士透露，該模式落地僅一個月，已有三十餘家門店完成簽約或進入簽約流程。
今年1月，藤雲還與房地產互聯網交易平台優居旗下優居北京達成品牌聯賣戰略合作，目的是打通雙方的房源、客源與渠道，實現資源的互通共享。
寶原地產門店，圖源：寶原地產公衆號於今年2月舉行的2026年中原地產（中國內地）總經理峯會上，中原集團主席施永青表示，當前行業政策已見底，三級市場交投量逐步觸底，而二級市場仍存在進一步調整的可能，行業發展仍存壓力。
基於前述市場判斷，施永青稱，公司將優化佈局，上半年做減法，精簡調整佈局，集中資源投入具備發展潛力的區域與城市；下半年全面發力做加法，將優質資源集中傾斜至有發展潛力、有業務機會的核心區域與公司，聚力深耕優質市場。
下半年的腳步日漸臨近，這家身處轉型之中的老牌房產中介，能否迎來回升之勢？