新世界發展（00017.HK）再次觸動資本市場最敏感的神經。

5月27日，香港地產巨頭新世界發展第三次宣佈延期付息，涉及4只永續債，規模合計34億美元。此前2025年5月30日、2025年11月26日，公司已兩度延期付息。

這4只永續債，包括7億美元A系列永久證券、12億美元B系列永久證券、5億美元C系列永久證券和10億美元D系列永久證券，原定派息日分別為6月9日、6月10日、6月16日及6月22日。新世界發展稱，發行人新世界財務（英屬維爾京群島）有限公司已通知所有持有人，選擇延期至各自下一個派息日支付。

由於永續債通常設有可選擇遞延派息條款，發行人可以在特定條件下延後支付票息，因此延期付息並不構成違約。但對市場而言，這仍被視為企業流動性承壓的重要信號。

新世界發展首次宣佈延期付息的首個交易日即2025年6月2日，公司股價盤中一度跌超10%，最終收跌6.47%；多隻永續債價格則創下新低。5月28日，新世界發展收於8.11港元/股，跌1.70%。

這家老牌港資房企正處於債務重組的關鍵階段。

2025/2026財年中期報告顯示，截至2025年12月31日，新世界發展總債務約1443億港元，淨債務約1227億港元，淨負債率59.7%。

此前，新世界發展已嘗試通過債務置換緩解壓力。

2025年11月3日，公司針對永續證券及有擔保票據提出交換要約，並於同年12月5日完成債務置換，涉及規模約200億港元。債務置換完成後，新世界發展未償付永續證券及有擔保優先票據本金分別減少約87億港元及4億港元。

債務置換並不意味着壓力已經解除。在2月27日召開的2025/2026財年中期業績會上，新世界發展管理層明確表示，關於新的永續債，集團會按照條款執行；舊的永續債息，繼續暫停派發。

截至2026年6月30日的2025/2026財年下半年，對新世界發展而言將是重要窗口。而在此期間，新世界發展在經營和化債上的動作皆備受外界關注。

今年5月初，新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚在接受媒體訪問時表示，自2025年下半年以來，香港經濟及樓市氣氛明顯改善。據媒體報道，2026年至5月21日，由新世界發展負責銷售及合作項目，共售出約1,300夥，包括焦點項目尖沙咀「瑧玥」以及大圍「柏傲莊」，連同車位銷售金額已突破200億港元。

與此同時，新世界發展也在加快內地項目推售。黃少媚此前表示，新世界中國在內地最重要的土地儲備主要在長三角和大灣區，例如上海、杭州、寧波、深圳、廣州。「我們的土地儲備在兩個經濟最活躍的地方，會繼續在這些地區尋找機會，未來在住宅方面希望能夠重點增加現金流的項目。」

她介紹，公司在廣州和深圳會有一些舊改項目陸續成熟。其中，深圳西麗舊改預計今年國慶期間推出；龍崗項目新世界188號售樓處開放一個月到訪客戶超過3000組，首開銷售159套。

除了銷售回款，鄭氏家族也在持續推進資產處置，籌錢自救。

5月27日，界面新聞援引港媒報道稱，新世界發展正洽談出售中環擺花街商業地塊，交易價格約10億港元。

此外，市場還傳出新世界發展正就出售其持有的三家香港酒店資產組合的50%股權進行磋商，總估值約為20億美元（約156億港元）。該資產組合包括灣仔君悅酒店、灣仔萬麗海景酒店、尖沙咀凱悅酒店，潛在買家包括總部位於新加坡的Aravest Pte。對此，新世界發展5月5日回應稱，確有潛在買家接洽，但尚未訂立需要披露的協議。

此前的5月13日，鄭氏家族旗下周大福創建（00659.HK）以16.1億元出售湖南長瀏高速100%股權。雖然這筆交易並非直接向新世界發展輸血，但由於買方同時承接約21億元銀行貸款，意味着鄭氏家族主動剝離帶槓桿的長期資產。

更早之前，市場屢次傳出黑石集團可能成為新世界發展最大單一股東的消息。不過，新世界發展隨後澄清稱，僅為控股股東周大福企業與潛在投資者的初步接洽，尚未達成任何協議。

外部「輸血」遲遲未能落地，市場也關注新世界發展以及作為控股股東的鄭氏家族是否存在供股或配股計劃。不過，在此前的業績會發布會上，新世界發展管理層曾表示，改善現金流是公司一直以來的主要方向，「我們會慎重地考慮一切資本工具和方案，目前並沒有供股配股的計劃。」

鄭氏家族第三代接班人鄭志剛謝幕後，新世界發展董事會僅剩兩名家族成員——創始人鄭裕彤之子鄭家純、鄭家純之女鄭志雯，公司經營主要由黃少媚等職業經理人操持。

截至2025年末，周大福企業持有新世界發展45.24%股權，鄭家純、鄭志雯分別持股0.21%、0.03%。希望保持控制權的鄭氏家族，是否會拿出真金白銀「輸血」新世界發展，或許很快就會有答案。