作者：薩曼莎·德洛婭
位於華盛頓的聯邦國民抵押貸款協會（簡稱房利美）總部美國總統唐納德·特朗普在其第一任期內曾試圖結束政府對抵押貸款巨頭房利美和房地美的控制，但未能成功。如今，他將負責此事的官員比爾·普爾特同時任命為代理國家情報總監（一個不相關的職位），這一決定讓外界對本次拆分努力能否成功產生了新的疑慮。
普爾特的祖父創辦了美國最大的住宅建築商之一。他將在擔任聯邦住房金融局（負責監管房利美和房地美）局長的同時，兼任國家情報總監，掌管中情局和國安局等情報機構。
儘管特朗普上個月還在透露有意讓房利美和房地美進行IPO，但普爾特職責範圍的擴大可能表明，政府並不急於採取行動。本周CNN向白宮、聯邦住房金融局、房利美和房地美詢問最新時間表時，均未得到回覆。
賓夕法尼亞大學沃頓商學院房地產與金融學教授蘇珊·瓦赫特在普爾特新職務宣佈後對CNN表示：「我此前確實看到拆分房利美和房地美的步驟在推進，但在我看來，這些努力現在已經停滯。」
專家警告，如果處理不當，結束託管狀態可能會擾亂支撐美國住房金融體系的抵押貸款支持證券（MBS）市場，從而進一步推高購房者的借貸成本——尤其是在當前房價接近歷史高點、伊朗戰爭引發的通脹擔憂導致抵押貸款利率居高不下的背景下。
比爾·普爾特，聯邦住房金融局局長，2026年1月12日在白宮外接受彭博社採訪。他近日被任命為代理國家情報總監，預計將進一步推遲房利美和房地美的拆分進程。 瓦赫特補充道：「我認為這需要全天候運作才能實現私有化。」
不止瓦赫特一人認為普爾特的新職責可能使拆分努力被擱置。
TD Cowen金融服務與住房政策分析師賈雷特·賽伯格在普爾特新職務宣佈後給客戶的報告中寫道：「結束託管狀態本來就操作和政治上都很困難。如果FHFA局長把大部分時間花在國家安全事務上，我們看不出如何能克服這些障礙。」
周四，特朗普表示普爾特「在房利美和房地美的工作非常出色」，並稱他在國家情報總監的職位「不是永久性的」。
我們是如何走到這一步的？
將房利美和房地美從政府託管中解脫出來並非易事。
這兩家機構並不直接向購房者發放貸款，而是從銀行手中購買抵押貸款，再打包出售給投資者。這為抵押貸款機構提供了穩定的資金來源，從而能夠向潛在購房者提供更可負擔的貸款利率。
在2008年房地產危機期間，房利美和房地美被納入政府控制，以防止對住房市場造成進一步損害——但這一安排原本是暫時的。
瓦赫特說：「我非常懷疑當時有誰預料到18年後它們仍處於託管狀態。」
支持結束託管狀態的人（包括特朗普的許多共和黨盟友）認為，這兩家公司完全有能力獨立運作，而IPO有助於為債台高築的政府籌集數十億美元資金。
2026年4月，加利福尼亞州聖克拉麗塔的住宅。美國房價接近歷史高點，抵押貸款利率仍居高不下。去年8月，CNN報道稱特朗普會見了多家華爾街大型銀行的首席執行官，包括摩根大通的傑米·戴蒙、高盛的戴維·所羅門和美國銀行的布萊恩·莫伊尼漢，討論這兩家抵押貸款巨頭進行IPO的可能性。
但瓦赫特和其他許多專家警告，如果未來危機中沒有明確的政府救助擔保，MBS投資者將要求更高的回報以補償增加的風險，而這些更高的成本很可能會以更高抵押貸款利率的形式轉嫁給借款人。
瓦赫特警告稱，政策制定者可以通過向房利美和房地美收取擔保費來保留政府支持，但這一成本最終也可能傳導給消費者，給抵押貸款利率帶來上行壓力。
希望破滅
房利美和房地美長期以來一直吸引着押注私有化將釋放巨大收益的投資者。其中許多人將特朗普重返白宮視為取得突破的契機。
很少有投資者比潘興廣場的對沖基金巨頭、億萬富翁比爾·阿克曼更為樂觀。去年12月，阿克曼在X平台上發文稱，在場外市場（而非紐交所等正式交易所）交易的房利美和房地美普通股「仍然是我們在2026年的最佳投資標的」。
阿克曼拒絕就普爾特的新角色是否改變了他對房利美和房地美的樂觀看法發表評論。
但今年迄今為止，這兩隻股票均已下跌約40%，本周普爾特新任命的消息傳出後進一步下挫。
在Reddit上一個關於房利美和房地美投資者的論壇上，一些人顯得頗為沮喪。
本周普爾特新任命公布後，一則帖子寫道：「我不想這麼說，但特朗普已經放下了房利美和房地美。」
另一則帖子說：「我後悔大約一年前股價飆升時沒有賣出，當時只是想賺個快錢。」
責任編輯：郭明煜