從0.18元到0.8元，楊浦區定海路街道12個「老、小、散」小區，通過「團購物業」模式引入保利物業，成為全市首例大規模連片物業創新案例。最近，楊浦區定海路街道東白林寺居民區黨總支書記葛振平、物業團購實操專家孫桔紅做客「飛君連連看」直播間，拆解這一創新模式。這一探索為老舊小區物業品質提升提供了新思路。

困局：低價服務難以為繼

　　團購前，12個小區中10個長期處於託管狀態，物業費僅0.18元/平方米；1個自治管理，物業費0.5元/平方米；1個完全不收費。這一標準勉強覆蓋應急維修和基礎保潔，多個小區居住環境堪憂：樓道堆物嚴重，綠化被墾為菜地，下水道頻繁堵塞，小區大門全天敞開，缺乏專業安保。

　　隨着人力物料成本逐年攀升，物業企業長期處於「低價虧損」狀態，物業服務水平低，業主繳費意願也低，物業幹不下去只能撤場。葛振平介紹，居委會長期充當「救火隊員」，社區幹部被大量應急瑣事牽扯，難以開展精細化治理。

破題：規模化攤薄成本

　　「老小散」小區物業費低、面積小、分佈散，單獨運營成本極高。全程跟進本次「物業團購」工作的上海辰望諮詢專家孫桔紅給業主們算過一筆賬：一個3萬平方米小區需配置固定門崗4人，按人均4000元計，僅門崗月支出就達1.6萬元；而一個6萬平方米小區的門崗支出大致相同。「物業企業自然傾向小區管理面積大、物業收費多的小區。」

　　破局關鍵在於規模化。12個小區捆綁招標，物業成本可酌情攤薄，這也契合上海推進物業規模化管理的方向。定海路街道牽頭統籌，將分散小區整合為連片組團，為「團購」創造了條件。

　　辰望諮詢為項目定製了兩套評估方案供業主比選。片區化管理模式下，按四個居委會劃分三個片區測算，平均物業費達3.24元/平方米；整體統籌模式下，12個小區一體化運營、人員統一調配，多層有門崗小區2.52元/平方米，多層無門崗小區0.94元/平方米。

　　然後，在涉及物業費調價問題上，需要綜合業主接受度。「最終定向定價為有門崗的小區0.8元/平方米、無門崗的小區0.6元/平方米。」孫桔紅坦言，0.8元遠未達到市場水平，但推進物業服務「質價相符」只能循序漸進。

落地：0.8元吸引來品牌物業

　　在小區業主看來，物業費從0.18元漲到0.6元和0.8元，雖然金額不高，漲幅卻達3到4倍。葛振平介紹，一開始大家都不能接受，街道和居委會通過組織多場居民座談會、上門走訪，耐心與居民盤算「服務對比賬、成本效益賬、長遠利益賬」。

　　「老舊小區每戶的面積不大，一年提高兩三百塊錢，平均到每月也就三十元左右。退休工資年年漲，物業費30多年沒變過，現在漲一點，服務能有大提升，有什麼不好？」類似的溝通工作，葛振平做了近半年，從樓組長和熱心業主切入，再到業委會成員、小區的黨員、志願者骨幹，層層通氣後再召開業主大會。對已經出租房屋的業主，則通過微信、電話聯繫，針對一些不理解、不接受的業主，通過相熟的鄰居去溝通，逐步化解顧慮。

　　2025年10月，項目在上海住宅物業網發布公告，吸引6家企業報名，按六個維度評分擇優入圍5家，最終保利物業中標。同年12月1日正式進場。

　　保利物業作為央企，在物業費明顯不足的前提下承接，孫桔紅分析有三重考量：一是做市場效應，這是全市首例大規模「團購物業」創新模式，具有標杆意義；二是通過楊浦區商住高端樓盤收入補貼12個小區邊際成本不足，統籌客服中心和維修組攤薄支出；三是做民生保障工程，為後續探索物業+養老服務培育可能性。

推廣：維持運轉有待「物業+」探索

　　保利物業進場後，小區居民非常關注小區變化。「物業入駐後，做了深度開荒保潔，對樓道堆物、衛生死角做了專項清理；下水管道拉網式排查疏通；保安持證上崗、定時巡邏，夜間門崗專人值守……」葛振平介紹，圍繞民生需求，小區還開展了血壓測量、便民理髮、小修小補、年貨採集等服務，因為這些看得見的變化，居民普遍反映「物業費漲得值」。

　　「團購物業」模式獲第三屆上海城市基層黨建創新最佳案例。最近半年，先後有安徽滁州、廣州深圳南山區、蘇州等地到小區考察學習。定海路街道後續還將啓動「團購物業2.0版本」，在更多小區探索物業區域化管理。

　　在直播中，兩位嘉賓也一再提醒，推廣「物業團購」要因地制宜根據小區實際情況制定方案。在他們看來，未來兩三年是上海黨建引領物業治理的關鍵時期，「物業+」理念正逐步落地——物業在做好基礎服務之上，可以根據不同小區特點做延伸服務。「關鍵在於先把基礎服務做好，才能獲得先機。」

（文章來源：上觀新聞）