金吾財訊 | 開源證券發布研報指，中國金茂(00817)在行業調整期中少數實現銷售量價齊升，底層支撐為產品力體系及聚焦一二線核心城市的投資策略。受行業銷售下行影響，開源證券下調2026-2027並新增2028年盈利預測，預計公司2026-2028年歸母淨利潤為14.6、15.2、17.3億元（前值15.6、16.2億元），對應EPS分別為0.11、0.11、0.13元，當前股價對應PE為12.7、12.2、10.7倍。公司項目位於核心城市，擁有產品溢價，盈利改善可期，維持「買入」評級。

2025年營收593.7億元按年+1%，股東應占溢利12.5億元按年+18%，經營性淨現金流4.6億元按年轉正。毛利率按年提升1個百分點至16%，其中物業開發毛利率按年提升2個百分點至13%，繫上海、北京、西安等項目毛利較高。2026年1-5月銷售金額417.27億元按年+10.5%，銷售金額排名行業第7；銷售均價24794元/平按年+14.7%。主力銷售項目位於長沙、南京、寧波、鄭州、上海等核心城市。拿地方面，1-5月拿地金額121.0億元排名行業第5，拿地強度29.0%。2025年新增21個項目全部位於一二線城市，其中北京、上海投資額合計379億元佔比66%。

第二曲線穩步推進：金茂服務在管面積1.06億平按年+5%，營收36.68億元按年+18.5%，核心物管收入+23%。物業投資收入16.72億元按年-1%，因長沙覽秀城於2024年注入REIT後不再並表。酒店收入16.20億元按年-5%。孖展成本持續降低，2025年新增孖展平均成本降至2.75%，公開市場孖展成本低至2.3%；2026年4月成功發行25億元5年期中期票據，票面利率2.39%。

風險提示：銷售恢復不及預期、政策調整導致經營風險、項目結轉毛利下行。