2026年6月，中國公募REITs市場迎來了上市五周年的重要時刻，全市場已上市86只產品，總募集資金規模達2，450億元。然而，進入二季度以來，公募REITs二級市場持續震盪走弱，5月1日至6月22日，REITs基金指數區間累計跌幅達7.54%；6月8日至22日兩周時間，中證REITs全收益指數下跌5．42%。站在五周年的節點上，如何看待當下的波動？公募REITs的長期投資邏輯是否發生了改變？帶着這些問題，記者進行了深入採訪。
波動源自情緒擾動，REITs基本面根基依然穩固
多位市場分析人士向記者表示，本輪REITs調整並非由基本面系統性惡化所驅動。短期核心矛盾是投資者擔心供給放量，引發的情緒性拋盤增加，疊加少量行業如產業園與倉儲底層基本面階段性走弱、存量資金跨資產分流、技術止損負反饋等多重因素共振。整體來看，上述影響多為情緒面影響與資金面的擾動，經歷過一定的波動後，市場依然會回到常態化的運行區間。
同時，申銀萬國證券研究所在近期報告中明確指出，當前市場正進入「利空落地、估值築底、增量蓄勢」的關鍵佈局期。板塊估值已回落至歷史低位，中債IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO雙雙降至60%分位值以下。
短期擾動不改長期邏輯，當下或是佈局良機
「近期的市場波動確實讓不少投資者感到焦慮，但如果把視角拉長，當下的回調恰恰提供了以更合理價格佈局優質資產的機會。」某投資機構相關負責人表示。
他表示：「從細分板塊來看，不同的資產類別各具亮點。商業零售板塊整體運營表現堅挺，一季度經營穩中向好，整體收入按年提升7.9%，跑贏全國社零表現（1-3月全國社零累計按年+2.4%），驗證了已上市底層資產經營的穩定性和業績增長韌性；保障房板塊經營穩健，除少量市場化保租房外，整體運營情況穩中有升。上述行業給長期資金提供了穩健且具備吸引力的運營表現。」
對於當前的市場位置，該負責人給出了明確的判斷：「經過這一輪調整，很多REITs產品的估值已經回到了非常有吸引力的區間。從分派率的角度看，當前產權類REITs相對國債的利差處於歷史極高分位，經營權類的內部收益率也相當可觀。對於以獲取穩定現金流為目標的長期投資者而言，當下或許正是難得的佈局窗口。」
增量資金蓄勢待發，制度紅利持續釋放
2026年6月17日，包括華夏、易方達、南方、中金在內的4只中證REITs全收益指數基金正式獲得證監會批覆。該基金跟蹤中證REITs全收益指數成分券共53只，按市值計算約1，711.2億元，佔REITs數量和總市值的比重分別為60.9%和76.6%。首批四隻指數基金落地預計帶來超十億元增量配置資金。
國泰海通固收團隊指出：「公募REITs指數化產品在引入增量資金方面更具優勢，核心邏輯在於降低參與門檻、擴大投資者基數、形成穩定配置需求」。若首批指數基金的示範效應積極，預期年內將有更多指數基金獲批發行，全年或將新增60億至80億元增量資金。
與此同時，投資端政策持續加碼。截至2026年5月15日，全市場已有11只債券型基金將公募REITs納入投資範圍，其中7只已成立，累計發行規模達74.22億元。公募FOF對REITs的持倉也呈現穩步增長態勢，截至一季度末持倉公允價值達2.28億元。監管層明確提出加大力度引導保險資金、社保基金、年金基金等各類中長期資金入市，發揮其穩定器和壓艙石作用。
五周年再出發，長期價值值得堅守
2026年6月，公募REITs迎來上市五周年。五年間，市場從零起步，累計上市86只產品，總募集資金2，450億元。資產圖譜從最初的高速公路、產業園區，一路延展至能源、保租房，再到首批商業不動產落地，形成了多點支撐的多元格局。
從經營數據看，底層資產展現出強勁的內生增長動力。2025年，滬市52只產品合計實現總收入145億元、按年增長71%，可供分配金額88億元、按年增長42%。商業零售板塊平均出租率達98%、收繳率近100%，保障性住房出租率維持95%高位。市場全年實施派息110次，累計派發近78億元，較上年增長30%。
中信證券在2026年下半年投資策略中明確表示，繼續看好公募REITs逐步成長併成為「固收+」策略的適配資產。中金公司建議採取啞鈴型配置策略，優先關注基本面有韌性或改善的高勝率項目，其次關注估值回調後顯現性價比的高賠率項目。
短期波動從來不是長期價值的敵人。當情緒面的陰雲逐漸散去，那些擁有穩定現金流、優質底層資產和持續成長空間的REITs產品，終將在時間的沉澱中彰顯其真正的價值。對於理性投資者而言，市場的每一次回調，或許都是一次認真審視和從容佈局的契機。
責任編輯：郭栩彤