近日，華安錦江封閉式商業不動產證券投資基金（簡稱「華安錦江商業REIT」）開啓網下詢價，隨着產品獲批，國內公募REITs資產譜系將再度擴容，標誌着中國酒店行業正式邁入商業不動產REITs新時代。
商業不動產REITs版圖再擴展
華安錦江商業REIT獲批標誌着我國REITs市場在商業不動產領域的進一步拓展，為酒店行業存量資產盤活與高質量發展提供了標杆示範。
酒店行業是我國第三產業的重要組成部分，現代酒店行業與旅遊業、各行各業商旅活動以及交通基礎設施的建設及完善息息相關，經過40多年的穩步發展，中國酒店行業目前已經進入到進一步行業整合及結構化轉型的階段。沙利文研究表示：「2026年Q1中國酒店行業OCC按月提升5.2%，RevPAR按月提升9.5%，中國酒店行業已結束深度調整期，呈現明顯的「築底」復甦，行業景氣回升。」
相比傳統寫字樓、產業園、倉儲等物業的B2B收租模式，酒店業態往往無固定租約，面對C端客戶，無單一租戶斷租風險，天然具備收入分散，翻新改造提升周期短，復甦周期增長彈性大等優勢和特點。酒店REITs作為商業不動產REITs的重要組成部分，具備其獨特的投資價值，讓更多投資者有機會共享中國酒店行業發展復甦的紅利。
攜手酒店民族品牌，上海國資實力護航
本項目原始權益人控股股東錦江國際集團擁有酒店、旅遊、客運三大主業和城市服務、資產管理等相關產業，控股「錦江酒店」、「錦江在線」和「錦江旅遊」三家上市公司。「錦江」是具有90餘年歷史的民族品牌，中國馳名商標。
圍繞國有企業「走出去」，錦江國際集團實施「深耕國內、全球佈局、跨國經營」戰略，積極參與全球產業分工合作。截至2025年底，錦江國際集團投資和管理的酒店開業數超過14，900家、客房數超過151萬間，分佈世界100多個國家，排名全球第2位。同時，原始權益人及其控股股東持有充足的優質可供擴募資產，對應物業總建築面積達105.40萬平方米，為項目後續規模化擴容、資產價值提升與現金流穩定增長提供了充足的資產儲備與堅實的運營支撐。
全國多城佈局、資產區位成熟、可有效分散風險
華安錦江商業REIT底層資產為分佈於全國18座城市的21家「錦江都城」 品牌中高端酒店，總建築面積約15.73萬平方米，客房總數超3，000間。資產地域覆蓋範圍廣闊，城市能級結構多元，已形成涵蓋一線城市、新一線城市、二線城市及三線城市的多層次網絡化佈局。
在全部不動產項目中，共有15家酒店坐落於二線及以上城市，對應客房數量佔比達72%，核心優質城市資產佔據主導地位。資產佈局核心商圈、交通樞紐及文旅景區等重點區位，地段成熟，交通便利，有效響應中高端酒店市場的結構性需求。從收入結構來看，2025年單店收入佔比均不超過整體收入的8%，收入來源分散。
短期波動不改REITs長期配置價值，增量資金蓄勢待發
今年上半年，公募REITs二級市場出現波動，主要由短期情緒主導，存量資金跨資產分流、技術止損負反饋等多因素疊加共振。整體來看，上述影響多為情緒面影響與資金面的擾動，基本面無系統性利空，當前估值處於歷史低位，經歷過一定的波動後，市場依然會回到常態化的運行區間。
今年中國公募REITs市場迎來上市五周年，全市場已上市86只產品，總募集資金規模達2，450億元。資產類型從高速公路、產業園區，到能源、保租房、消費，如今再到首批商業不動產落地，已形成多元化格局。商業不動產REITs有着抗通脹屬性，與股債低相關，同時具備高比例派息的特點，契合保險，理財，養老金等長線資金的配置需求。
2026年6月，首批4只跟蹤中證REITs全收益指數的公募基金產品獲批，標誌着我國公募REITs市場正式邁入指數化投資新紀元，是公募REITs投資產品體系的重大創新突破。REITs指數基金以中證REITs全收益指數為跟蹤標的，有利於推動REITs投資向指數化、標準化、規模化階段縱深邁進，將為REITs市場持續引入長期穩定增量資金，豐富投資者結構，顯著提升市場流動性，為公募REITs市場高質量發展注入強勁動能。
短期的市場波動不影響長期價值，擁有優質底層資產，優異運營能力並能產生穩定現金流的REITs產品，將在時間的沉澱下展現長期價值。
商業不動產REITs正式啓航，行業邁入資管新時代
長期以來，酒店、寫字樓、購物中心、奧特萊斯等優質商業物業沉澱大量存量資產，重資產模式束縛企業發展、資產流動性不足、普通投資者難以分享核心資產租金紅利，是不動產行業長久存在的痛點。
2025年末，中國證監會發布了《關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告》，標誌着中國公募REITs市場從基礎設施領域正式擴展至商業不動產領域，打通商業物業 「募、投、管、退」 完整閉環。
2026年6月18日，國內首批商業不動產REITs同日掛牌上市，6月下旬，第二批商業不動產REITs產品陸續獲批。至此，我國商業不動產REITs已完成商業、辦公、奧特萊斯、酒店等核心業態的廣泛覆蓋，隨着華安錦江商業REIT正式推出，國內酒店行業擁有了標準化、可流通、可投資的公募REITs產品。中國數十萬億商業不動產存量資產正式邁入資產證券化的新階段。
責任編輯：江鈺涵