自2021年首批基礎設施公募REITs掛牌上市以來，我國公募REITs市場已歷經五年發展，底層資產品類持續拓寬，從傳統交通產業園基建延伸至保障性租賃住房、消費基礎設施、新型能源基建等多元領域。Wind數據顯示，截至2026年一季度，中國境內共有79只公募REITs產品發行成立，其中9只已完成擴募，累計募集資金2155億元，二級市場總市值約為2287億元。（數據來源：華夏基金）
儘管公募REITs市場快速擴容，但個人投資者參與度仍然有限——單隻REIT聚焦單一業態，研究門檻高、小額資金難以實現多賽道分散配置。為降低佈局門檻，華夏基金於7月1日起發行華夏中證REITs全收益指數基金（A類 028277；C類 028278），助力投資者一鍵配置多隻REITs產品。
公募REITs：低利率時代的資產配置新選擇
公募REITs兼具債性與股性：一方面，可以基於實體經營項目的利潤，向持有人進行收益分配，呈現出一定程度的債性；另一方面，底層資產的價值增長可體現為價格變動，投資者有機會獲取資本增值收益。
與股票債券不同的是，公募REITs的底層資產為不動產，如產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路等，經營現金流受資本市場短期波動擾動相對有限，和股債呈現差異化特徵。在理財淨值化轉型與低利率延續的背景下，傳統固收收益收窄、權益波動較大，REITs已成為大類資產配置中不容忽視的新選項。
REITs投資指數化，多元分散門檻低
對於個人投資者而言，投資單隻REIT，往往面臨着研究難度大、分散成本高、隱性門檻多、流通份額不足等痛點。在此背景下，證監會發布了《關於推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知》，支持基金管理人開發掛鉤相關指數的基金產品。
公募REITs指數基金為個人投資者提供了低門檻、低難度的REITs配置方案。一方面，一鍵佈局多賽道的多隻REIT，不僅能分散投資REIT可能面臨的單一業態、單一區域集中的風險，也抹平了分散投資時可能存在的資金隱性門檻；另一方面，充分分散下，投資者無需逐一調研底層資產，大幅降低了投資決策難度。
以中證REITs全收益指數（932047.CSI）為例，截至2026年6月18日，指數最新成分共51只，覆蓋保障性租賃房屋、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、消費基礎設施、新型基礎設施、園區基礎設施、水利設施等多元業態，能有效熨平個體項目的經營波動與事件衝擊。（數據來源：wind，截至2026年6月18日）
中證REITs全收益指數，跨資產差異化優勢顯著
依託不動產獨立定價邏輯，公募REITs與股票、債券兩類主流資產走勢聯動性偏弱。Wind數據顯示，2021年9月至2026年6月期間，中證REITs全收益指數與滬深300、中證1000及中債10Y國債指數、中債綜合全價指數等主流寬基指數的相關性分別為0.19、0.16、0.04、0.08，正因如此，在2022年聯儲局加息引起的全球「股債雙殺」期間，部分基礎設施REITs因現金流穩定，表現相對抗跌。
從資產特性看，REITs相對股票而言，呈現出相對較強的韌性，Wind數據顯示，截至2026年6月29日，自2024年以來，中證REITs全收益指數與中證紅利指數、滬深300、中證1000的年化波動率分別為10.83%、16.29%、17.60%、26.43%。相對主流純固收資產而言，REITs過往表現則呈現出一定的收益優勢，Wind數據顯示，2024年與2025年，中證REITs全收益指數年度收益率均顯著優於中證全債指數。（數據來源：wind，截至2026年6月29日）
除此之外，REITs還具備較強的抗通脹屬性。一方面，REITs底層項目的租金或收費可上調，比如商業地產租約通常含通脹條款，高速公路收費可隨物價調整；另一方面，在資產重估效應下，通脹會推高不動產重置成本，帶動REITs底層資產升值。參考海外市場經驗，美國在歷史上1970-1980年的高通脹時期，權益型REITs年化回報率達9.5%，遠超CPI（7.1%）；2021年美國公寓REITs因租金大漲，平均派息收益率提升至5.8%。（數據來源：華夏基金）
聚焦當下REITs的投資，經歷前期因供給放量引發的流動性衝擊與估值消化後，當前中證REITs全收益指數已處於風險釋放區間，安全墊逐步增厚，性價比愈發凸顯。
華夏基金：指數投資與REITs雙賽道領跑者
華夏基金作為業內知名的多資產、全能型資產管理機構，在指數、FOF及公募REITs領域佈局深厚。指數方面，華夏基金已構建成熟的指數化投資體系，截至2026年3月，華夏基金旗下在管ETF產品122只，總管理規模超7200億元，權益ETF年均規模連續21年位居行業第一；REITs方面，已形成從產品供給到投後管理的完整業務鏈條，產品數量、覆蓋面與市場影響力均處行業頭部梯隊，截至2025年末，在管REITs產品累計派息97次，派息總額達39.26億元。（來源ifind）
展望未來，隨着商業不動產擴圍及指數基金落地帶來增量資金，後續REITs指數的關注度有望持續提升，或成為配置資金分散組合風險、追求收益增厚的優質工具，投資者或可借道華夏中證REITs全收益指數（A類 028277 ；C類 028278）進行佈局！
責任編輯：郭栩彤