截至2026年6月下旬，中國公募REITs市場在經歷持續調整後，估值已進入歷史低位區間，性價比顯著提升。近期市場受一級供給放量、部分資產基本面承壓及流動性偏弱等因素影響，指數出現明顯回調，板塊間分化加劇。
然而，產權類REITs與十年期國債利差更是走闊至歷史極值，接近前兩輪市場底部特徵。同時，首批4只REITs指數基金即將於7月1日發售，有望為市場帶來12億元增量配置資金，從資金面和市場微觀結構上釋放積極信號。
多家券商在研報中明確指出，當前市場已處於超跌築底階段，估值安全墊充分夯實，長期配置價值凸顯。
短期延續調整態勢，板塊分化顯著加劇
2026年6月最後一周（6月22日至6月26日），公募REITs市場延續調整態勢。中證REITs全收益指數周度跌幅為2.40%，收於944.9點。同期，REITs總指數下跌3.35%，產權REITs指數下跌4.06%，經營權REITs指數下跌1.92%。
從板塊表現看，各板塊普遍下行，分化顯著。跌幅由高到低分別為：產業園（-5.73%）、倉儲物流（-4.98%）、消費（-3.46%）、市政環保（-2.88%）、交通（-2.08%）、新型基礎設施（-1.89%）、保障房（-0.76%），而能源板塊逆勢微漲0.23%。
利差走闊至歷史極值，分派率抬升築牢安全墊
當前REITs市場的估值已進入歷史低位區間，性價比凸顯。數據顯示，截至2026年6月26日，公募REITs整體分派率均值已超6%，產權類REITs與十年期國債利差更是走闊至歷史極值，接近2024年初和2025年初兩輪市場底部的高位水平。高分派率為長期資金提供了厚實的安全墊，回顧前兩輪利差高點過後，板塊均迎來估值修復行情。
從板塊細分來看，各類型資產的估值水平差異較大。經營權類REITs的IRR與國債利差處於歷史較高分位。倉儲物流、產業園等承壓板塊的估值已大幅回調，分派率水平顯著抬升，提供了極具吸引力的風險溢價。保障房、能源等業績相對穩定的板塊，其分派率與利差水平相對較低，但估值韌性更強。
多重利好共振催化，長期配置價值可期
多家頭部券商在近期研報中明確表達了對REITs市場的長期看好，核心邏輯可歸納為以下幾點：
估值低位，反轉可期。中信建投證券指出，當前公募REITs市場歷經調整後超跌築底，整體估值逼近歷史低位，利空基本出盡，市場或將迎來反轉。
增量資金入市，供需格局改善。中金公司認為，首批4只REITs指數基金將於7月初發售，總募集金額上限12億元，指數基金入市從增量資金和市場微觀結構角度均有積極影響。中信建投也指出，指數基金落地提速、險資入市預期升溫，下半年供需格局有望實質性改善。
制度紅利持續釋放，市場邁向成熟。國信證券強調，公募REITs兼具債性穩定與股性彈性，適合平衡組合波動。隨着常態化發行的推進和商業不動產REITs的加入，市場體系持續擴容，發展日趨成熟。中金公司也計劃加大對REITs業務的資源投入，提升優質資產的獲取能力。
高派息與資產重估價值。2026年以來，全市場累計宣告派息金額約63.39億元，持續兌現穩健收益。在低利率環境下，REITs穩定的現金流回報和存量資產價值重估的潛力，使其成為長期資金配置的重要方向。
責任編輯：楊賜