2026年過半，中國公募REITs已平穩運行五年有餘。站在當前時點審視，市場正處於「政策利好長期化」與「供給壓力短期化」的交織博弈期。
短期的波動並未掩蓋長期的配置價值，透過政策、市場與資金三大維度可以清晰地看到，公募REITs市場的底層邏輯依然堅實，在周期波動中正孕育着新一輪的發展機遇。
政策端：常態化發行築牢基石，制度供給提質增效
公募REITs制度的不斷完善是市場穩健發展的根基。近年來，公募REITs市場制度建設蹄疾步穩，2025年底，公募REITs邁入常態化運轉的新階段，商業不動產REITs全面落地，擴募機制顯著優化，政策紅利正持續轉化為市場發展的內生動能。
與此同時，全鏈條監管與優化服務齊頭並進，護航市場行穩致遠。通過縮減反饋周期、明晰審核標準、提升流程透明度，切實降低市場主體的制度性交易成本。這套監管組合拳，既以全鏈條監管守住了風險底線，又以精細化服務提升了市場運行效能，為公募REITs市場長遠健康發展築牢堅實的制度基石。
市場端：估值歷史低位性價比凸顯，短期供給與長期擴容博弈
在制度護航之下，市場自身的周期演繹值得關注。當前，公募REITs市場估值已進入歷史低位區間，配置性價比顯著提升。數據顯示，當前公募REITs整體分派率均值已超6%，產權類REITs與十年期國債利差更是走闊至歷史極值，高分派率為長期資金提供了厚實的安全墊。同時，市場穩步擴容，截至6月26日，已上市產品達86只，規模超2298億元，年初以來，全市場累計宣告派息金額約63.39億元，為投資者持續兌現穩健收益。
同時，要客觀看待短期的博弈陣痛。隨着第二批商業不動產REITs陸續啓動詢價，短期內約176億元的供給壓力對市場資金形成了一定分流考驗。在此背景下，一二級市場定價博弈加劇，新項目若溢價發行可能導致分派率不及二級同類資產，抽新股性價比有所減弱，一級市場存在發行壓力。但這是市場從初級階段走向成熟的必經階段，短期供給衝擊不改長期擴容的廣闊空間，結構性市場機會依然存在。
資金端：指數投資破冰引活水，多元增量資金蓄勢待發
目前，首批4只中證REITs全收益指數基金獲批並於7月1日啓動發售，標誌着公募REITs市場正式邁入指數化投資新階段。這不僅有望直接帶來約12億元的增量活水，改善成分券的流動性格局，更將大幅降低個人投資者的參與門檻，為市場引入更為廣泛的參與主體，為個人增量資金的入場提供有力抓手。
與此同時，存量資金的結構也在悄然優化。公募FOF的REITs持倉穩步增長，多隻REITs近期密集獲得原始權益人增持，彰顯了產業資本與機構資金對當前估值的認可。展望未來，隨着保險資金、養老金等長期資金入市政策的持續推進，市場投資者結構有望進一步優化，多元增量資金正蓄勢待發，將成為推動市場估值修復的核心動能。
因此，儘管當前公募REITs市場面臨短期供給壓力的考驗，但在政策端常態化築基、市場端估值低位、資金端增量蓄勢的三重共振下，其長期配置價值已顯著提升。隨着多層次REITs市場體系的不斷完善，公募REITs將在盤活存量資產、服務實體經濟高質量發展中發揮重要作用。
責任編輯：郝欣煜