劉強東又砸7.5億港元買買買了。

　　7月6日，遠東發展（00035.HK）一紙公告，宣佈劉強東主導的京東全資投資平台近期以7.5億港元收購香港油麻地海景絲麗酒店，計劃將之改造為學生宿舍運營。

　　這是京東今年落地的第三筆重資產交易。就在今年4月，京東剛以合計超24億元的代價，先後拿下杭州錢江世紀城沿江商業地塊與北京亦莊新城總部旁的產業用地，南北兩座城市同步落子。

　　近兩年，京東加快覆蓋線下零售、具身智能機器人、物流基建、商業航天等多個領域，配套超百億元產業帶扶持投入。例如，斥資13.7億元在杭州蕭山落地智能倉儲綜合體、40億港元併購香港佳寶90餘家生鮮門店、4000家京東養車門店全線鋪開。

　　短短兩年，京東在線下實體領域的掃貨節奏越來越密。它正以真金白銀在線下及時履約服務、零售終端、物流基建、經營性不動產、實體制造等賽道落子，構織一張越來越密的實體資產網絡。

　　這與其他互聯網巨頭的節奏並不一致。2024年以來，阿里、快手等多數互聯網平台都在做減法，處置低效物業、縮減線下開店投入、收緊資本開支。京東則逆勢踩下油門，持續加碼線下重資產。這場逆勢買買買，可能不是簡單的抄底邏輯，而是一場圍繞供應鏈核心壁壘的長期押注。

　　從零售到地產，京東的掃貨版圖

　　梳理京東近兩年的重資產佈局，會發現線下實體零售是最前端的觸角。

　　2025年8月，京東以約40億港元完成對香港佳寶食品超市的收購，拿下90餘家本地生鮮門店與配套的中央倉、前置倉網絡，收購後門店規模破百家，直接搭起香港本地即時零售的實體底盤。

　　京東MALL先後落地多城自持商業物業，香港灣仔3000平米京東MALL在今年618期間開業；全新產品線JDSPACE更計劃在北京、上海等城市自持地塊自建體驗商場，全部持有不對外分割出租。

　　京東養車、京東大藥房、京東奧萊等線下業態，也大多采用自持物業或長期整租的重資產模式推進。今年6月，京東收購的四川生活家家居完成更名，隨着拿下線下門店、展廳與本地供應鏈工廠，正式切入萬億家裝賽道。

　　更核心的底盤在物流倉儲。國內方面，京東今年4月拿下杭州錢江世紀城20億綜合樞紐地塊，廣州黃埔117畝機器人智能產業園、北京亦莊智能倉集群也先後落地。此外，2024年香港沙田18億港元拿下的利豐中心，已改造為大灣區跨境物流中樞。海外市場上，京東在歐洲荷蘭、英國多地收購或自建高標準自動化倉庫。

　　經營性不動產方面，2025年12月，京東斥資34.98億港元收購香港中環建行大廈多層甲級寫字樓，作為亞太總部自用；此番入手的油麻地酒店，更是典型的民生類持有資產，依靠穩定的住宿需求貢獻長期收益。

　　實體產業佈局也在同步推進，京東產發持續拿地建設工業廠房、機器人智造基地，面向倉儲機器人、家用硬件製造自持生產園區，打通線下實體生產鏈路。

　　當行業普遍做減法、收縮非核心線下業務時，京東的資產清單反而越拉越長。為什麼同行收縮，京東卻在買買買？

　　「從當前來看，企業資金狀況總體穩健，土地市場和房地產板塊均處於調整周期，這為其提供了較為有利的收併購窗口期。」上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，重資產佈局背後，核心其實是成本邏輯。既與業務擴張節奏密切相關，也是在當前環境下，對節約投資、控制拿地和開發成本的一種現實考量。

　　嚴躍進認為，這種佈局能與地方政府形成良好協同，有助於推動區域產業升級與發展，具備較強的政策契合度。

　　重資產是護城河？

　　放眼當前，互聯網大廠正在側重不同的經營路徑。

　　2024年以來，阿里、快手等普遍「放輕」：處置低效物業、縮減線下開店投入、收緊資本開支，把資源集中在覈心業務上。在前不久的美團年度股東大會上，王興也釋放出告別「無限擴張」的信號，而是「有紀律的投入」。

　　另一邊，字節跳動年內斥資61億元拿下北京海淀兩塊研發地塊打造AI產業園，小米也自建12棟新樓打造員工公寓。

　　不止是互聯網大廠在逆勢加碼實體，一場「以買代租」的置業潮，也悄然席捲整個AI與硬科技賽道。

　　今年4月，港股「AI大模型第一股」智譜以3.61億元拿下北京中關村鑽石大廈，徹底告別多年租賃辦公模式。此前月之暗面已斥資2.9億元落子上海張江，百川智能則在北京昌平拿下產業用地自建研發樓，一衆大模型新貴紛紛逐步告別散租辦公的歷史。

　　路徑分化源自業務基因差異。內容、社交類平台輕資產屬性更強，辦公場地只是成本項，租賃更划算。而電商、物流、AI研發類企業，實體空間本身就是生產資料的一部分。京東目前的逆勢加倉，也與此相關。

　　「總體上，互聯網大廠收縮的是與互聯網存量市場相關的‘夕陽’類業務或低毛利業務，這並不妨礙重資產投入擁抱AI等新興業務方向。同時，這意味着大廠也開始從浮誇的燒錢換增長階段進入精打細算的理性發展階段。」上海財經大學數字經濟研究院副院長崔麗麗對時代周報記者分析道。

　　當電商行業紅利見頂，競爭底層邏輯已經生變，從過去拼流量、拼效率，轉向拼實體基礎設施的厚度與供應鏈技術的深度。京東作為電商巨頭，逆勢加倉或非盲目多元化，而是其「供應鏈為王」基因在行業收縮期的一次集中放大。

　　重資產模式並非沒有隱憂。「需要看到其中的潛在制約，重資產比重的上升，在當前租賃性價比依然更具優勢的背景下，可能會在一定程度上增加企業的資產負擔。」嚴躍進表示。

　　崔麗麗也認為，重資產投入地產基建周期比較長，資金流佔用空間大。此外，地塊所屬的行政區域對於大廠研發投入或者營收、稅收有持續性的要求，這方面可能帶來壓力。需要警惕大資金投入會擠佔其他潛在的投資機會。

　　行業裏並非沒有前車之鑑。早年不少互聯網企業盲目擴張拿地，最終業務收縮後大量物業閒置，反而變成了拖累業績的包袱。

　　從線上電商的流量之爭，到線下實體的供應鏈比拼，京東的逆勢買買買，折射的是整個互聯網行業的增長邏輯之變。但百億級的投入最終能否轉化為真正的競爭壁壘，考驗不在於能否買得起，而在於能否真正盤活。

（文章來源：時代周報）