文|邁點

7月6日，一條公告把京東推到了台前。

香港老牌地產商遠東發展發了份文件：要把旗下一家酒店公司的股權，作價7.5億港元賣給京東。

這家公司手裏攥着的，不是什麼黃金鋪面，而是九龍油麻地的一棟酒店，而且，這棟樓正在從酒店改成學生公寓，預計2026年完工。

換句話說，京東這次來香港是來「收床位費」的。

01 京東「買樓」，圖啥？

這筆買賣，與其說是資產轉讓，不如說是一次各取所需的「錯位互補」。

賣方遠東發展主要從事物業發展、物業投資、酒店業務及管理、停車場運營及設施管理、博彩及相關業務及證券與金融產品投資。自2023年起，該公司便通過自身的管理及運營團隊，將上述油麻地物業部分用作學生公寓進行管理及營運。

現在一把賣掉，賬算得很明白：7.5億港元出手，還完6.3億港元銀行貸款，還能淨落1個多億港元現金進賬，賬面收益更是超過4億港元。這波操作，不虧。

而對京東來說，這標誌着其香港投資佈局的進一步延伸。過去兩年，京東在香港的投資佈局明顯提速，從物流倉儲、連鎖超市到甲級寫字樓、保險牌照，均有落子。但此次收購油麻地酒店物業切入學生公寓賽道，是其首次涉足住宿類資產。 

更有意思的是交易安排：樓歸了京東，但遠東發展簽下三年運營協議，繼續管這棟樓——條件是，每年向京東支付不少於4500萬港元的保底收益，按月打款。

換句話說，遠東花錢拿回了經營權，承諾不管淡旺季都先給京東「兜底」；超出保底的部分，才歸自己。京東不出手運營，卻鎖定了一份三年期的穩定現金流。

賣方出資產、留運營；買方拿產權、收保底，雙方都樂意。

02 4萬張床位的缺口，資本競逐香港學生公寓

京東為啥突然盯上學生公寓？答案很簡單：這生意，挺穩。

香港教育局及仲量聯行數據顯示，2024/25學年香港非本地學生規模已增至9.2萬人，八大院校平均床位比約為2.55:1，對應宿位缺口約4萬個；到2028年，這一缺口或突破10萬個。

人多床少，原因也好理解。香港這幾年拼命「搶人才」，內地和海外的學生源源不斷地來，但學校建宿舍哪有那麼快？地皮貴、周期長，遠水解不了近渴。

正是這種近乎剛性的供需矛盾，讓學生公寓成為了資本眼中兼具防禦性與成長性的優質資產。 

2026年上半年，香港學生公寓賽道已然呈現出群雄逐鹿的態勢。

6月，老牌紡織企業晶苑國際擬斥資4.4億港元收購九龍城及紅磡兩處物業，改建學生公寓。同月，新加坡上市房企偉合控股以7.2億港元收購九龍大角咀百德坊，該物業此前估值19.8億港元，折價幅度高達64%，23層辦公區域將全部改造為學生公寓。

5月，上海實業控股旗下阡集香港租賃油麻地物業，按特區政府「城中學舍計劃」運營學生公寓。

市場消息稱招商局集團正洽購香港仔南寓酒店，涉資約9.5億港元——半年前招商局已以2.06億港元收購尖沙咀一幢酒店改裝學生公寓。

同期，中原投資旗下壹社推出兩個學生公寓項目，涉逾750個床位，中原集團創辦人施永青直言「教育產業屬最有發展前景的產業之一，享近5%回報」。

此外，富豪產業信託以15.18億港元出售富豪東方酒店，收購方計劃改造成學生公寓；恒生大學與宏安地產達成合作，預租牛頭角在建住宅項目作學生公寓；星星集團則計劃收購住宿管理服務商Global Student Living，並推進偉業街酒店/學生公寓項目。

入局者涵蓋了香港本地企業、新加坡資本、內地央企、老牌紡織企業、投資機構、地產代理。如今，互聯網公司京東也加入了這場競賽。

把這些物業在地圖上標出來，會發現一個有趣的現象：它們幾乎全擠在九龍核心區——油麻地、九龍城、紅磡、大角咀、牛頭角。說白了，就是圍着香港理工大學、城市大學、浸會大學和科技大學打轉，有些甚至就在港大附近。離學校近，纔是硬道理。

當然，這生意也不是誰都能做的。地段要好，運營也得跟得上。租金怎麼定？入住率怎麼保？服務怎麼做？合規怎麼搞？這都是門檻。這也是為什麼遠東發展賣完樓還得留下來幹三年——會管樓，本身就是一門稀缺手藝。

03 酒店變公寓，一場關於「空間」的重新投票

在這股投資熱潮中，一個更具行業深意的信號不容忽視：大量交易標的的前身，是酒店。

從京東收購的油麻地物業，到招商局洽購的南寓酒店，再到富豪產業信託出售的富豪東方酒店，這些曾經承載旅客的樓宇，正集體轉向學生公寓賽道。這不僅僅是一次簡單的物業改造，更是市場對資產最佳用途的一次重新投票。

這種「轉身」的背後，是兩種商業模式在回報率上的此消彼長。一方面，香港酒店業在經歷疫情衝擊後，雖有回暖但復甦不均衡，部分區域酒店入住率和房價仍承壓，經營性現金流不穩定；另一方面，學生公寓市場4萬張床位的缺口擺在那裏，需求確定、租金可預期、回報率接近5%。一邊是周期波動中的酒店經營，一邊是近乎剛需的宿舍租賃，資本的天平自然傾斜。

看到這兒，很多人可能會問：這股風，能吹到內地嗎？

邁點認為，很難。

雖然內地酒店行業早已進入存量博弈階段，大量老舊酒店物業面臨回報率偏低、改造資金不足、定位模糊的困境。

但學生公寓在內地的困境還是很現實的，核心就兩點：一是賺不到錢，二是動不了手。

香港一個學生床位月租能到5800-20000港元，內地大多隻有幾百到一千出頭，同樣的樓，利潤天差地別。

真要動手改，又處處是門檻：消防標準高、產權性質難變更、居民投訴風險大。加上內地高校牢牢掌握住宿供給，留給市場的蛋糕本就有限。

沒有高租金支撐，也沒有寬鬆的政策環境，內地「酒店改公寓」，其實很難照搬香港經驗。

但香港市場的特殊性已然指明方向，酒店行業的競爭，正在從「誰經營得好」延伸到「誰的空間用得對」。

04 寫在最後

7.5億港元，買下油麻地一處酒店物業，改造為學生公寓，鎖定三年保底收益——京東這筆交易，表面上看是互聯網公司的一次另類地產投資，實質上折射出香港酒店資產正在經歷的用途重置。

對學生公寓穩定現金流的追逐，本質上是對酒店經營周期波動的規避。

對於所有酒店人來說，這或許是一個提醒：存量時代，「空間」的競爭已不再侷限於酒店與酒店之間，而是演變為酒店與其他業態之間的跨界博弈。

誰能把空間用對、用好，誰才能在存量洗牌中站穩腳跟。