智通財經APP獲悉，美國6月新屋開工按月跳漲19%，但強勢表現全由波動劇烈的公寓項目拉動，獨棟住宅開工和營建許可則延續頹勢，凸顯高利率、高庫存以及中東衝突帶來的不確定性正持續壓制住宅投資。

美國商務部周五公布的數據顯示，6月新屋開工年化按月增長19.0%，折年率升至142.7萬套(約143萬套)，創三個月新高並遠超市場預期。然而，這一反彈幾乎完全由多戶住宅推動：包含五個單元以上的公寓樓項目開工按月飆升76.3%，至年化51.3萬套，而上月曾暴跌近四成。這充分反映出多戶住宅數據的月度高波動特徵，同時高房價與高抵押貸款利率也在將部分購房需求推向租賃市場，為公寓建設提供支撐。

與此形成鮮明對比的是，佔據住宅投資大頭的獨棟住宅開工按月微降0.2%，至年化89.5萬套，按年下降3.2%，在經歷了一個整體冷清的春季後再度下滑。獨棟住宅建商持續面臨未售新房庫存高企(接近2007年末水平)和需求疲軟的雙重壓力，不得不普遍加大銷售激勵措施。全美住宅建築商協會(NAHB)調查顯示，7月獨棟住宅建商信心仍然低迷，業界將原因歸於中東衝突帶來的經濟不確定性、材料與土地成本上升以及仍處高位的抵押貸款利率。

前瞻指標更顯涼意。6月整體營建許可按月下降3.0%至年化136.7萬套，降至3月以來最低。其中，獨棟住宅許可按月減少2.4%至87.1萬套，創下十個月低點，按年下降0.2%;多戶住宅許可亦按月下降4.9%至44.5萬套。作為未來建設的先行指標，許可數據全線走低預示着後續建築活動可能重新降溫。

分析認為，抵押貸款利率高企持續對購買力形成壓制。房地美數據顯示，自2月底美國與以色列聯合攻擊伊朗以來，30年期固定抵押貸款利率已攀升近60個點子，本周觸及6.55%的11個月高點。在此背景下，亞特蘭大聯儲的GDPNow模型此前預測，住宅投資對第二季度GDP的貢獻將十分微小。

從區域來看，6月各主要地區新屋開工普遍增長。全美最大建屋區域南部開工按月增長15.2%，主要由多戶項目驅動;中西部開工量則攀升至2024年以來最高水平。

政策面上，行業研究分析師德魯·裏丁在本周一份簡報中指出，近期通過的《21世紀住房之路法案》(即兩黨住房可負擔性立法)被視為長期利好，尤其利於建後出租社區和工廠化住宅開發商，幷包含限制投資公司大規模收購獨棟住宅、加速或豁免部分項目環境審查等條款。不過，由於相關條款落地需要時間，該分析師認為短期內難以對行業困境形成實質改善。值得注意的是，該法案在總統特朗普未予簽署的情況下仍自動成為法律，特朗普當時要求國會先通過一項獨立的投票法案。

政府報告同時註明，月度新屋開工數據波動極大，6月整體變化在90%的置信區間內介於增長3.1%至34.9%之間，後續仍存在較大修正可能。